2 astuces incontournables pour bien débuter en immobilier !

astuces immobilières

J’ai eu le plaisir d’échanger avec Guillaume, investisseur immobilier reconnu, lecteur d’investimmob.fr, qui vient de publier un guide à destination des personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier.

Il liste pas moins de 40 astuces qui permettent d’éviter les mauvaises surprises et de très nettement faire baisser la facture. Pour investimmob, il a accepté de partager 2 astuces immobilières inédites, issues de son expérience d’investisseur.

Bonne lecture !

Bonjour Sylvain, bravo pour ton excellent blog et merci de me laisser la parole. Voici en effet deux astuces pour bien débuter en immobilier :

Astuce n°1 : Les 3 choses à regarder absolument dans un bien

La différence principale entre l’investissement immobilier et l’investissement dans par exemple, les actions cotées ou l’or, vient du fait qu’en immobilier le prix du marché n’est pas clair / officiel.

Il existe un cours officiel pour les actions cotées. Un cours officiel pour l’or. Une action Michelin par exemple est semblable à n’importe quelle autre action Michelin. Et si vous voulez l’acheter à un moment donné, vous pouvez savoir, à ce moment précis, combien elle vaut, au centime prêt. Il suffit de regarder le cours.

En immobilier il n’y a pas deux bien identiques. Pas le même emplacement, pas le même étage, ni le même état. Il est très difficile de comparer deux biens. Et il y a beaucoup de critères subjectifs. Parfois on entre dans un appartement et immédiatement on a le « coup de coeur ». Ou inversement, on a immédiatement un mauvais ressenti. On ne sait pas pourquoi, mais ça ne va pas.

Impossible bien sur de ressentir cela avec deux actions Michelin… 

Déterminer un prix de marché

En conséquence, pour déterminer un prix de marché, la norme est de se baser sur un prix au mètre carré. On sait par exemple que dans telle zone, pour un deux pièces, le mètre carré vaut 4.000 euros.

Or l’esprit humain est ainsi fait que les choses ne sont pas si simples. Un jeune couple visitant un bien à vendre, avec pour optique de s’y installer, va souvent se laisser séduire ou au contraire repousser par des détails.

Un parquet, une cuisine, un dressing. C’est une erreur très souvent commise.

Mais un investisseur immobilier sait que ce genre de choses n’est que du détail. Finalement, le coût du changement ne représentera pas grand chose en comparaison de la valeur du bien. Et si le bien est une bonne affaire, les petits travaux ne peuvent pas le transformer en mauvaise affaire.

Pourtant, attention. Il y a trois exceptions. 

Trois choses qui peuvent véritablement coûter cher et qu’il convient de ne pas négliger.

Il s’agit de :

  • la toiture,
  • la façade,
  • la chaudière, s’il y en a une.

En cas de problème futur avec un de ces trois éléments, la facture pourra être vraiment salée, même en copropriété. Si le vendeur ne peut pas justifier de travaux récents sur ces trois éléments, revenez visiter avec un professionnel qui vous donnera son avis pour un coût très réduit, voire gratuitement.

Cela vous évitera de voir la bonne affaire se transformer en cauchemar.

Attention, concernant la façade, la commune peut vous obliger à l’entretenir ou à la ravaler, à vos frais, si elle estime qu’esthétiquement, elle donne une mauvaise image de la ville. Les biens situés en centre-ville et dans des quartiers historiques sont particulièrement concernés.

Pour d’autres astuces cliquez ici

Astuce n°2 : Les 2 questions à poser absolument avant de faire une offre

En immobilier, faire une offre est la chose la plus simple (il suffit de dire un chiffre) et la plus complexe (car on va se confronter à la psychologie du vendeur).

Il s’agit d’un numéro d’équilibriste :

il faut faire l’offre la plus basse possible, afin de faire la meilleure affaire possible. Rien de plus désagréable en effet que de voir son offre acceptée sans sourciller. On se dit toujours « mince, si j’avais su, j’aurais proposé encore moins ».

Mais il ne faut pas que l’offre soit trop basse, car on risque de vexer le vendeur, et de voir l’affaire faite par un autre acheteur. Les vendeurs n’ont en effet pas tous le réflexe de faire une contre offre. Surtout lors de vente de particulier à particulier. Si l’offre leur paraît trop basse, ils se vexent et ne vous répondent plus.

Il convient donc de recueillir avant de faire l’offre un maximum de renseignements nous permettant de savoir comment se positionner. De savoir ce que le vendeur PEUT accepter ou non.

Pour cela, il existe deux questions très simples, qui vous éclaireront grandement sur vos possibilités réelles de négociation. Les voici :

Demandez toujours au vendeur « depuis combien de temps êtes-vous propriétaire ? »

S’il l’est depuis 1 an, il est fort probable qu’il doivent encore beaucoup à sa banque (qui lui a prété). Il ne pourra donc pas baisser son prix car il doit rembourser la banque avant tout.

S’il l’est depuis 30 ans, le bien est payé depuis longtemps, le vendeur a donc la possibilité de baisser son prix car il ne devra rien donner à la banque.

Ensuite demandez lui : « pourquoi vendez-vous ? »

La réponse vous donnera une idée claire de l’urgence ou non de vendre pour le vendeur. L’idéal étant bien sur d’avoir une personne propriétaire depuis très longtemps, qui souhaite vendre de manière très urgente.

Faites alors une offre basse. Les divorces, les successions et les départ de la région sont les meilleures opportunités que vous pouvez trouver.

SI VOUS VOULEZ lire les 40 astuces de l’achat immobilier rédigées par Guillaume, je vous conseille vivement son guide « 40 astuces immo ». Il est simple, rapide à lire et extrêmement complet. Toute personne souhaitant investir ou se perfectionner devrait le lire. Le détail se trouve ICI

2 Commentaires

  1. Michael

    intéressant surtout le coup de la façade.
    N’étant pas expert en batiment, je fais toujours appel à une équipe, ou à un MOE.
    Merci pour les conseils

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci Michaël pour ton commentaire ! Personnellement je fais toujours appel à un chasseur qui gère ces aspects… J’espère que ce blog t’aidera dans ton projet immo 😉

      Répondre

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