Crowdfunding immobilier : Comment ça marche ? Quels rendements ?

Investimmob 2019 12 Commentaires

Suite à de nombreuses demandes de lecteurs, je me suis penché sur le crowdfunding immobilier. J’ai donc contacté le leader du marché français pour en savoir plus et ainsi comprendre :

• comment cela fonctionne ?
• quels sont les rendements possibles ?
• quelle est la fiscalité associée ?
• est-ce intéressant en comparaison avec les autres placements classiques (SCPI et livrets d’épargne) ?

Nous avons ensuite rédigé ensemble un article qui vous permettra d’en savoir un peu plus sur ce placement alternatif permettant de booster son épargne tout en investissant dans l’immobilier avec un faible capital.

Les français ont toujours aimé investir dans la pierre, selon un sondage réalisé par Opinionway, l’immobilier physique est jugé par 34% des français comme le placement le plus intéressant pour faire fructifier leur épargne. Ce placement sécurise les investisseurs par sa relative stabilité ainsi que la possibilité d’investir à crédit permettant des effets de leviers.

Toutefois face aux nombreuses solutions offertes aux épargnants il est parfois compliqué de s’y retrouver d’autant que tous les placements ne sont pas logés à la même enseigne en termes de ticket d’entrée ou bien de fiscalité.

Avez-vous pensé au crowdfunding immobilier ?

Concept récent dans l’environnement des placements immobiliers, le financement participatif dans l’immobilier permet à des investisseurs de se grouper pour investir dans la pierre. Le principe reste relativement simple : vous participez au financement de la promotion immobilière, et investissez dans un programme de votre choix.

Il existe une dizaine de plateformes en France à l’image d’Homunity qui propose un ticket d’entrée : dès 1 000€, mais aussi des rendements affichés entre 8 et 10% net avant impôts selon les projets. Autre avantage, ce type de placement offre un retour sur investissement à court terme entre 12 à 24 mois selon les opportunités. Enfin la solution est entièrement gratuite pour les investisseurs il n’y a aucun frais d’entrée, de gestion ou de sortie (contrairement aux SCPI).

Concrètement comment cela fonctionne ?

Lorsqu’un promoteur souhaite réaliser une opération immobilière, il y a quatre phases importantes :

• Les études préalables, le promoteur finance les frais lui permettant d’apprécier le potentiel d’un terrain : études de marché, du plan local d’urbanisme, ébauche de plan avec l’architecte, etc…
• Le lancement, une fois le potentiel validé et le permis de construire déposé, le promoteur va lancer la pré-commercialisation des lots.
• Le financement, une fois que 50% des lots ont trouvé acquéreurs, le promoteur va pouvoir obtenir un emprunt bancaire pour financer l’acquisition du terrain et le démarrage du chantier. La banque finance en moyenne 80% du montant, le promoteur finance les 20% restants sur ses fonds propres ou en faisant appel au crowdfunding.
• Le chantier, lorsque le chantier démarre, le promoteur réalise des appels de fonds auprès des acquéreurs selon un échéancier qui est défini dans le contrat de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) allant jusqu’à la livraison finale.

Focus sur le financement, le financement d’une opération immobilière repose sur trois piliers :

• Le crédit Promoteur, quel que ce soit le montage financier, avec ou sans crowdfunding le recours à un crédit bancaire est quasi systématique.
• La vente en Etat Future d’Achèvement (VEFA), ce concept français donne la possibilité au promoteur de consolider son montage financier à partir de la pré-commercialisation réalisé sur le projet. Les investisseurs règlent leur bien au fur et à mesure de sa construction.
• Les fonds propres, rappelons que pour le promoteur, l’intérêt est de minimiser l’immobilisation de fonds dans une opération immobilière. En effet cela leur permet de minimiser l’exposition aux risques, d’optimiser le retour sur investissement grâce à l’effet de levier et de multiplier les opérations en parallèle. Toutefois suit à la crise financière de 2008 et la réglementation Bâle III les banques demandent davantage de fonds propres pour une opération donnée.

Ainsi le crowdfunding immobilier et des plateformes comme Homunity, permettent de lever des fonds pour les promoteurs auprès d’investisseurs particuliers. Ces fonds sont apportés par la souscription d’obligations ainsi une rémunération fixe est établie contractuellement en amont. En outre les investisseurs ne prennent part qu’aux projets dont le permis de construire est purgé de tous recours, la pré-commercialisation atteint 40% à 50% de l’opération et la banque a donné un accord de principe sur le prêt bancaire.

Exemple d’investissement :

• Horizon de placement – 1 an
• Rendement annuel – 9%
• Prix obligation – 1 000€
• Nombre d’obligations – 10
• 10×1 000 = 10 000€
• 10 000€ x 9% = 900€

Remboursement du capital et des intérêts infine = 10 900€

Quid de la fiscalité concernant les investissements par le biais du crowdfunding immobilier ?

Il faut bien comprendre que ce type d’investissement revient à la souscription d’obligations. Ainsi, depuis le 1^er Janvier 2018, le nouveau gouvernement a mis en place un certain nombre de réformes concernant la fiscalité dans le cadre de l’instauration de la Loi de Finance. Ces différentes mesures ont été pensées, entre autres, en vue d’encourager l’investissement dans l’économie réelle.

• Pour les particuliers, le revenu des obligations est soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) sur les revenus du capital mobilier également connu sous le nom de Flat Tax :
  • 12,8% impôt dur le revenu
  • 17,2% prélèvements sociaux
    • 30% au total
• Pour une société, le revenu des obligations est soumis à l’impôt sur les sociétés soit 33,33%. Toutefois il existe des dérogations selon le statut (PME/ETI) et le chiffre d’affaire de la société investisseur.

Voici 3 exemples de projets récemment financés :

Un placement complémentaire pour booster son épargne

Au final, ce placement ne remplace pas l’investissement locatif mais est une alternative intéressante aux livrets d’épargne et autres SCPI. Une poche de votre épargne peut donc être allouée à cet investissement afin de booster votre épargne.

Comparaison avec les livrets d’épargne :

Avantages :

• La rentabilité est bien plus forte qu’un livret d’épargne classique,

Inconvénients :

• la somme investie est bloquée pendant la durée du projet (12 à 24 mois).

Comparaison avec les SCPI :

Avantages :

• La rentabilité est bien plus forte que dans une SCPI,
• Pas de frais d’entrée ni de sortie (importants pour une SCPI).

Inconvénients :

• la somme investie est bloquée pendant la durée du projet (12 à 24 mois),
• Impossible de faire appel à l’emprunt.

Voilà, j’espère que vous en savez désormais plus sur ce nouveau placement très en vogue actuellement. Pour aller plus loin, je vous propose d’aller consulter les projets disponibles actuellement 😉

Si vous avez une question / remarque sur cet article, n’hésitez pas à me contacter sur ce blog ou à laisser un commentaire !

Bons investissements !