Investissement locatif : comment rater son financement !?

http://investimmob.fr/articles/investissement-immobilier/financement-bonnes-pratiques/

Dernièrement je ne compte plus les appels à l’aide d’investisseurs en galère de financement ! Ainsi, je vois beaucoup de mauvaises pratiques qui me font sursauter alors qu’il est pas si compliqué de se financer lorsqu’on respecte certaines règles simples.

Je vais lister les erreurs classiques qui mettent en risque le financement de vos projets d’investissement. Je préciserai également les bonnes pratiques à appliquer pour que cette phase du projet ne soit plus un moment stressant qui risque de vous dégoûter de l’investissement (ça peut arriver oui…).

Quelles sont les erreurs classiques que les investisseurs font pour se financer ? Quel plan d’action appliquer pour réussir son financement ?

1) Je n’ai pas fait le point sur ma capacité d’emprunt avant de me positionner

Oui, cela arrive croyez moi ! L’investisseur fait une offre, acceptée par le vendeur puis signe le compromis sans avoir fait de point avec un courtier ou sa banque. Il a certainement vu des vidéos Youtube relatant les exploits d’étudiants achetant un immeuble… Alors il se dit que dans sa situation cela passera sans problème !

Erreur !! En premier lieu ne prenez pas exemple sur les vidéos Youtube de certains trouvant un financement inattendu (cela reste exceptionnel et rare). En second lieu, vos calculs sont certainement très justes mais les banques prennent en compte certains ratios que vous ne connaissez pas alors faîtes le point avant de vous lancer.

Bonne pratique : je fais un point sur ma capacité d’emprunt auprès de ma banque ou d’un courtier avant de faire des offres. Je conseille davantage le courtier qui a une vision d’ensemble des conditions proposées sur le marché.

2) J’attends la signature du compromis pour monter mon dossier

Oui, le financement ne peut être déclenché qu’à la signature du compromis. Cependant, il est important d’avoir déjà pris contact avec ma banque et/ou le courtier dès l’acceptation de l’offre par le vendeur. Cela leur permettra de préparer le dossier de financement auquel il suffira d’ajouter le compromis signé.

Il faut vraiment anticiper et gagner du temps car la phase de financement est toujours longue à cause de l’inertie des banques qui croulent sous les dossiers de financement actuellement.

Bonne pratique : je prends contact avec les interlocuteurs bancaires et mon courtier dès l’acceptation de l’offre par le vendeur.

3) Je ne contacte qu’une seule banque

Rassuré par la simulation faite par ma conseillère, je décide d’avancer avec elle car nous avons toujours eu de bons rapports. De plus leur café est très bon dans cette agence…

Erreur ! Ne jamais lancer son financement auprès d’un seul interlocuteur bancaire. C’est prendre un risque important car votre conseillère peut faire traîner le dossier, être mutée, en vacances ou injoignable. Par ailleurs, rien ne vous assure d’avoir les meilleures conditions alors comparez ! Sachez également qu’il y a de fortes chances que votre banque s’aligne sur l’offre d’une autre banque qu’un courtier vous aura obtenue.

Bonne pratique : je lance les démarches de financement auprès de plusieurs banques. Cependant, afin de gagner du temps, je consulte ma banque ET un courtier.

4) Je contacte 2 courtiers en parallèle

Erreur classique de l’investisseur débutant qui souhaite assurer son financement. Seule problème, c’est contre productif. En effet, une banque recevant le même dossier de financement provenant de 2 courtiers ne l’étudie même pas.

Bonne pratique : je contacte un courtier seulement mais je le choisis bien (cf. paragraphe 5).

5) Je choisis mal mon courtier

Les courtiers peuvent être d’une très grande aide si ils sont bien choisis. Comme pour le chasseur, le choix du courtier est primordial. Certains vont voir le courtier ayant une agence près de chez soi, c’est une erreur (vous pouvez dans la plupart des cas vous financer sans le rencontrer).

Le bon courtier sera celui qui regroupe les qualités suivantes :

  • il sait monter des dossiers d’investissement locatif. Il faut savoir que certains courtiers ne savent pas faire du locatif mais seulement de la résidence principale. Dans ce cas, ils montent mal le dossier qui sera par la suite refusé même si vous avez largement la capacité. Astuce : posez leur la question du calcul différentiel et vous verrez vite leur réaction…
  • il a de nombreux contacts dans différentes banques. Il ne se contente pas d’envoyer ses clients vers la même banque en attendant que cela se passe.
  • il est joignable et réactif. Il n’y a rien de pire que le silence radio d’un courtier ne donnant pas de nouvelles.

Bonne pratique : je choisis un courtier qui sait faire du locatif et qui m’est recommandé (cf. paragraphe 6).

6) Je n’ai pas de rapport de force avec le courtier

« J’ai choisi ce courtier car un ami est passé par lui et ça s’est bien passé ». Erreur ! Seul problème, cela s’est bien passé avec votre ami mais rien n’indique que cela se passera bien avec vous et votre ami ne pourra pas intervenir sur le dossier en cas de besoin.

Je considère ainsi qu’un courtier ne peut être recommandé que par quelqu’un de fiable ayant déjà suivi de nombreux de projets de financement et qui a un levier important auprès de ce courtier. Votre ami appellera-t-il le courtier si cela se passe mal ?

Bonne pratique : je choisis un courtier que je connais personnellement ou je passe par un courtier avec lequel j’ai un lien me permettant d’avoir une ligne directe avec lui. C’est pourquoi je conseille systématiquement de passer par mon courtier personnel car j’interviens personnellement en mettant la pression sur les dossiers de financement qui tardent parfois.

7) Je suis trop exigeant

« Je souhaite avoir les meilleures conditions sinon j’arrête tout ». Certains sont très pointilleux sur le taux et la durée proposés par la banque, quitte à renoncer à un projet en cas de proposition décevante à leurs yeux.

Sachez faire des concessions si vous voulez avancer dans votre parcours d’investisseur. Vous le verrez en rencontrant des investisseurs chevronnés qui se préoccupent peu de la durée et du taux. Pour eux seul l’effet de levier compte, ils souhaitent donc avancer sur les projets en levant de la dette puis passer au projet suivant.

Au delà du fait que les conditions ne doivent pas vous bloquer sur un projet, faîtes vos calculs et comprenez bien pourquoi cela reste secondaire :

  • la sensibilité au taux est ridicule. Pour un emprunt de 200 000€ sur 20 ans, vos mensualités augmentent de 10€ si le taux est dégradé de 0,1% car on vous propose 1,5% au lieu des 1,4% ciblés initialement…
  • si la seule banque qui vous suit ne propose que du 20 ans, alors acceptez et assurez vous de pouvoir faire une modulation d’échéances à court terme (souvent après 1 an, à vérifier dans l’offre de prêt). Vous aurez donc allongé la durée avec des échéances plus faibles et un taux réduit (qui lui ne change pas et reste celui initial sur 20 ans) !

Bonne pratique : Je cherche avant tout un accord de financement pour mon projet. Si le courtier est bon, il vous trouvera des conditions optimales.

 

Appliquez ces bonnes pratiques, vous vous financerez sans problème et éviterez le stress habituel de cette phase clé du projet.

Pour ceux qui veulent profiter de mon courtier et de mon levier auprès de ce dernier, contactez moi par email et je vous donnerai ses coordonnées.

Bon financement !

Sylvain

Laisser un commentaire