Vous avez réussi à économiser depuis quelques temps et vous arrivez à la somme rondelette de 20 000€ d’épargne. Vous avez envie d’investir avec comme objectif de faire fructifier cet argent sur les 5 prochaines années. En effet, vous souhaitez que ce premier investissement vous permette de réinvestir dans 5 ans dans un projet de plus grande envergure (achat de résidence principale, création de société…). Quels sont les possibilités qui s’offrent à vous ? Combien peut-on espérer gagner ?
Livret A : sérieusement ?
Alors oui, vous pouvez très bien placer ces 20 000€ sur votre Livret A rémunéré à 0,75% par an. Rien n’empêche (encore) de le faire mais ceux qui le font n’ont pas en tête les gains possibles après 5 ans :
20 000€ x Livret A sur 5 ans = 20 761€
Ce placement n’est effectivement pas fiscalisé et est très liquide mais si vous souhaitez investir pour faire fructifier votre épargne en vue d’un projet d’envergure, ce ne sont pas 761€ qui feront la différence dans 5 ans. Oubliez ce placement, il n’est plus d’actualité.
Assurance vie : cela vous prendra une vie…
L’assurance vie bat des records de collecte auprès des français. Cela s’explique par le fait que le placement préféré des français (Livret A) n’a plus aucun intérêt financier. Les français placent donc leur épargne sur le fonds en euros de leur assurance vie réputé peu risqué et qui propose un rendement moyen d’environ 2,5% en 2015.
Si vous détenez votre assurance vie depuis plus de 8 ans, vous ne paierez pas d’impôts sur les intérêts perçus mais seulement 15,5% de prélèvements sociaux chaque année.
Si l’on fait le calcul, vos 20 000€ deviendront dans 5 ans :
20 000€ x Assurance vie sur 5 ans = 22 201€ (après prélèvements sociaux annuels)
Pour information, il faudrait 20 ans à ce rythme pour transformer ces 20 000€ en un capital de 30 000€. Vous avez le choix : attendre le temps d’une vie ou choisir un autre type d’investissement.
Obligations : pas une obligation…
Peu de gens connaissent et s’intéressent à ce type d’investissement. Sachez qu’en 2015, le rendement des obligations devrait être d’environ 4,5%. Attention, ce placement est fiscalisé (15,5% prélèvements sociaux + 24% forfaitaire), ce qui fera baisser votre rendement net à environ 2,7%.
20 000€ x obligations sur 5 ans = 22 850€ après impôts au bout de 5 ans.
Une fois de plus, ce placement peut être envisagé si l’on souhaite diversifier au maximum un patrimoine déjà constitué mais n’est pas intéressant pas dans notre objectif à 5 ans.
Actions : au petit bonheur la chance…
Il est difficile de prévoir l’évolution future des marchés et encore moins d’un panier d’actions. Cependant, il a été observé que sur le long terme les actions rapportaient environ 7% de rendement (après réinvestissement des dividendes). Cela ne veut strictement rien dire car vous pouvez perdre 30% sur 6 mois lors d’un Krach ou gagner 20% en 1 an en phase haussière mais prendrons tout de même 7% pour faire cette simulation.
A noter que ce les plus-values sont fiscalisées (15,5% prélèvements sociaux et barème progressif de l’IR). En prenant un taux marginal à 30%, on arrive à un rendement net de 3,81%
20 000€ x actions sur 5 ans = 24 112€ après impôts dans 5 ans
Si vous voulez lier votre projet d’envergure à la volatilité des marchés pour un gain espère moyen de 4 000€, foncez. Sinon, continuez la lecture de cet article…
Défiscalisation immobilière : très mauvais calcul !
C’est un syndrome classique : après quelques années de travail acharné, on se rend compte que l’on paye tous les ans beaucoup trop d’impôts et comme une nouvelle loi de défiscalisation immobilière apparaît fréquemment, on envisage cette option. Ceux qui se sont lancés l’ont plus fait pour baisser leurs impôts que pour gagner de l’argent.
Cette victoire personnelle sur l’état et les impôts est certainement jouissive mais si l’on fait un bilan financier de cet investissement, vous ne vous êtes pas enrichi d’un centime. En effet, ces investissements demandent la plupart du temps un effort d’épargne à peu près équivalent à la réduction d’impôts proposée.
Analysez bien les programmes de défiscalisation et demandez trois données à votre conseiller :
- réduction d’impôts par mois,
- loyer plafonné pour la zone concernée,
- mensualités du crédit envisagé.
La plupart du temps, l’effort d’épargne mensuel (loyer – mensualité du crédit) correspond à la réduction d’impôt rapportée au mois.
Si l’on ajoute le fait que ces programmes durent en général plus de 5 ans et sont effectués dans de l’immobilier neuf vendu avec une surcôte d’environ 20% (attention à la revente !!), vous comprendrez qu’il ne s’agit pas d’un investissement intéressant pour notre objectif à 5 ans.
Immobilier ancien rénové : l’épargne bien placée !!!
Si vous réalisez un investissement dans l’ancien avec rénovation dégageant une rentabilité de 6% en location meublée (cf. mes investissements), votre capital initial de 20 000€ va plus que doubler en 5 ans !!
Prenez en compte quelques hypothèses basées sur mes investissements :
- crédit de 180 000€ sur 25 ans à un taux de 3% => 850€ de mensualités
- loyer de 1000€ par mois
- charges et taxes de 100€ par mois
- 0€ d’impôts en déclaration au Bic réel (cf. article pourquoi payer des impôts)
Au bout de 5 ans, cous allez vous en réalité vous enrichir de 2 manières.
1)Chaque mois vous allez donc dégager une trésorerie positive :
- environ 50€ par mois (loyer – charges – crédit) => 600€ par an ou 3000€ sur 5 ans
2)Chaque mois vous allez rembourser du capital sur votre prêt (votre locataire va en fait le payer pour vous !) :
- en moyenne 425€ par mois sur les 5 premières années => 5 100€ par an ou 25 500€ sur 5 ans
Il est à noter que ce type d’investissement se faisant toujours sur des biens dont le prix d’achat est décoté, la valeur de revente à terme sera au moins égale à l’investissement initial (en prenant en compte tous les frais – notaire, travaux, etc…). Il est même possible de revendre avec une plus-value étant donnée le fort rapport locatif et l’excellent état du bien rénové.
Au bout des 5 ans, disons que vous revendez donc votre appartement à hauteur de l’investissement initial :
- prix de vente : 200 000€
- remboursement du capital restant du crédit : 154 500€
- gain en trésorerie au cours des 5 ans : 3 000€
Vous vous retrouvez donc au bout de 5 ans avec un capital de :
200 000 – 154 500 = 45 500 + 3000 = 48 500€
Cet investissement vous a permis au bout de 5 ans de détenir près de 50 000€ en partant de vos économies initiales de 20 000€. Vous êtes maintenant en capacité de mettre en place votre projet d’envergure et ainsi d’acheter votre résidence principale ou de créer votre entreprise de manière sereine.
Que choisissez vous ?
Si votre objectif est de faire fructifier votre épargne de manière significative sur les 5 prochaines années, la simple lecture de ce comparatif dot vous convaincre de la pertinence d’un investissement dans l’immobilier ancien rénové. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à m’expliquer vos raisons dans un commentaire en dessous de cet article !!
Si vous avez des économies à investir et que vous avez besoin d’un conseil ou d’une précision sur cet article, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !
Bonjour,
Quid de la plus-value : 200 000€ prix de revente – 180 000€ = 20 000 € taxés dans le cadre de la plus-value (revente hors résidence principale) ? Merci de m’éclairer. Bonne journée
Bonjour Nathalie, si vous allez voir dans la rubrique « mes investissements », vous verrez que je ne parle jamais d’un prix d’acquisition de 180 000€.
Le détail de l’investissement précise que de nombreux frais (notaire, agence, travaux, intermédiaire) ont été nécessaires lors de l’acquisition. Ces derniers peuvent être ajoutés au prix d’acquisition, ce qui diminue fortement la plus-value (prix de cession – prix d’acquisition majoré des frais). La taxe sur la plus-value devient donc négligeable car de l’ordre de quelques centaines d’euros.
Bonne journée
où est la taxe sur la plus-value et d’où viennent les 20K€ en plus du pris d’achat ?
Bonjour Ronald, il existe plusieurs possibilités pour la prise en compte de la taxe sur la plus-value (calculée sur la base du prix de cession – prix d’acquisition) :
– pas de taxe sur la plus value si vous êtes locataire de votre résidence principale (ce qui est le cas de beaucoup d’investisseurs parisiens) et que vous réinvestissez dans les 2 ans pour l’achat de votre résidence principale (l’article parle exactement de ce type de projet d’envergure)
– taxe sur la plus value négligeable car il est possible d’augmenter le prix d’acquisition des frais de notaire, frais d’agence, frais de travaux, et autres frais d’intermédiaire. Si vous regardez la rubrique « mes investissements », vous verrez que le prix d’acquisition total (frais compris) est sensiblement égal au prix de vente évoqué dans l’article (investissement 2), ce qui signifie que la plus value est nulle ou très faible, donc la taxe sur la plus value (19% + 15,5% de prélèvements sociaux) est ici négligeable dans la démonstration.
Bonne journée
bonjour,
en choisissant l’achat dans l’ancien à rénové et location en meublé, si on revend d’ici quelques temps (5 ans) peut-être et qu’entre temps il y a une dévaluation de 20 % ! on perd de l’argent !!!!
Bonjour Danièle, pour chaque type d’investissement j’ai utilisé un scénario neutre :
– Livret A stable à 0,75%
– Assurance vie stable à 2,5%
– Obligations stables à 4,5%
– Actions stables à 7%
– Immobilier avec des prix de marché stables.
Effectivement, on peut faire des scénarios baissiers sur l’immobilier mais dans ce cas, il faudra prendre en compte des scénarios semblables sur les autres types d’investissements également :
– Livret A avec une rémunération plus faible,
– Assurance vie avec une rémunération plus faible,
– Défaut d’une obligation,
– Krach sur le marché actions,
– Baisse des prix de l’immobilier.
Se priver d’une analyse avec un scénario neutre revient à faire un choix affectif ou simplement dogmatique sur la préférence d’une classe d’actif au détriment d’une autre. Mon objectif était plutôt de comparer les possibles gains à 5 ans de plusieurs supports d’investissement avec des scénarios neutres (pour rappel, les évolutions futures ne sont pas vraiment prévisibles).
Bonne journée
Bonjour Sylvain,
Et il y a aussi la possibilité d’aller encore plus vite avec un achat-revente 😀
Juste pour te taquiner pour nous faire un nouvel article ! D
A bientôt
bonjour Sébastien ,
est-ce que quelqu’un sait , justement pour l’achat revente comment on fait pour acheter/revendre seulement en faisant une promesse de vente au vendeur et en déléguant l’achat à l’acquéreur avec une plue-value ? autrement dis on achète ni ne revend rien mais au passage on prend un bénéfice . J’ai vu cet possibilité dans le livre « réveillez le millionnaire qui est en vous » , malheureusement pas le mode d’emploi !
merci
Bonjour Danièle,
Ca ne se passe pas exactement comme ça.
Lors d’un achat-revente, voici les étapez :
– tu achètes un bien immobilier
– tu effectues des travaux pour justifier une plus value
– tu revends
Il faut compter minimim 6 mois le temps des travaux et de la revente.
Certains font passer cette opération en tant que résidence principale pour ne pas payer d’impôt sur la plus value.
merci pour ta réponse , mais ce n’est pas ce cas là, en fait on trouve un bien pas cher et on délègue la vente à un autre acquéreur sans acheter l’appartement et sans faire de travaux !!
Hello,
Les assurances et le livret A ne me branchent pas trop ! Je suis plutôt pour les investissements immobiliers, que ce soit location saisonnière, SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou encore l’ancien .Merci pour le partage.
Hello Esra, entièrement d’accord avec vous ! L’investissement immobilier dans l’ancien en LMNP possède aujourd’hui le meilleur ratio rendement / risque de tous les placements disponibles !!
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je dispose d’une holding qui détient 2 sociétés de transportsn+ 2 sci bâtiment immobiliers. Ma question: je souhaiterai aider ma fille à s’engager et prospérer dans l’immobilier. mon idée serait de créer une sci (95% holding et 5% ma fille). l’idée serait d’utiliser cette nouvelle sci pour acquérir des appartements, les rénover, puis les louer ou vendre. que me conseillez vous? cordialement
Bonjour Manuel,
Merci pour votre commentaire 😉
A priori c’est envisageable, mais cela dépend si votre fille est mineure ou non.
Si elle est majeure vous pouvez facilement l’intégrer dans des SCI pour investir.
Je rappelle qu’il est fortement conseillé de se rapprocher d’un professionnel (expert comptable dans ce cas) pour vous faire conseiller car chaque cas est différent et je ne connais pas tous les détails de votre situation.
A bientôt!
Sylvain