L’investissement parfait n’existe pas : seuls 3 critères comptent vraiment !

Critères

Seuls ceux qui ont déjà investi comprendront cette notion ! Si j’ai appris une chose de mes 5 investissements, c’est que le bien parfait n’existe pas, ou plutôt qu’il vaut mieux se concentrer sur les critères importants au détriment de certains détails qui nous font parfois hésiter à sauter le pas. Quels critères sont primordiaux lors de l’étude de pré-investissement ? Quels détails restent seulement des détails et ne doivent pas vous faire hésiter ?

1) Les critères primordiaux à étudier

Quels sont les 3 principaux critères à analyser personnellement avant de se lancer sur un projet d’investissement ? Au delà de l’équilibre financier de l’opération (autofinancement ou cash flow positif) qui est primordial et qui dépendra principalement de votre financement (durée d’emprunt, apport personnel), certains critères propres à l’opportunité d’investissement peuvent et doivent être analysés précisément :

Prix d’achat :

Lorsqu’un chasseur de rentabilité vous propose une opportunité d’investissement, il vous présente le budget global d’investissement. Le prix d’achat est ici une donnée importante et vous devez faire vos devoirs et étudier sa pertinence car de ce prix découlera directement la rentabilité et donc l’intérêt du projet.

Je vous conseille d’aller voir le marché et de vous faire votre propre idée en allant sur Seloger. Faites ainsi une recherche concernant les biens similaires actuellement disponibles à la vente en fonction des critères suivants :

  • Localisation : bien évidemment, il faut que vous cibliez l’arrondissement concerné (si Paris intra-muros) ou la commune (Courbevoie par exemple, en 1ère couronne).
  • Surface : prenez une fourchette de surfaces en appliquant 10% à la hausse comme à la baisse. Si le bien fait 30m2, recherchez donc les biens dont la surface est comprise entre 27m2 et 33m2.

Une fois sur la liste de résultats, triez les appartements du moins cher au plus cher et faites preuve de bon sens. J’entends par là qu’il faudra ensuite comparer le prix d’achat de votre opportunité avec ceux des biens disponibles tout en étudiant précisément les biens les moins chers. En effet, un bien disponible sur le marché peut être moins cher en cas de défaut majeur (hauteur sous plafond < 2,20m, sous-sol, surface au sol et non Carrez, etc…).

Par pitié, n’allez pas comparer le prix d’achat de votre opportunité avec les prix affichés sur les sites meilleursagents ou efficity ! Ces sites sont déconnectés du marché car ils ne sont pas actualisés fréquemment et prennent en compte un prix moyen au m2 qui diffère de manière importante entre les petites et les grandes surfaces (prime sur les petites surfaces par rapport au prix moyen).

Si le prix d’achat au m2 de votre opportunité est dans les plus faibles du marché, alors ce critère est validé !

Le futur loyer / la rentabilité :

Toujours dans la simulation du chasseur, le futur loyer estimé et donc la rentabilité locative seront présentés. Sachez tout d’abord qu’un chasseur n’a aucun intérêt à gonfler artificiellement le montant du futur loyer, étant donné que cette profession capte la majorité de ses clients par le bouche à oreille (les agents eux ont tendance à augmenter le futur loyer car ils ne suivent pas le projet dans son intégralité). Les chasseurs avec lesquels je collabore ont d’ailleurs plutôt une approche prudente sur ce point, préférant une bonne surprise à une déception en fin de projet !

Comme pour le prix d’achat, allez vérifier sur Seloger l’état du marché de la location en appliquant les mêmes critères de recherche (à la location bien sûr…). Attention cependant car en passant par un chasseur clé en main, votre appartement sera entièrement rénové, équipé et décoré par un architecte d’intérieur, avec pour objectif final de créer un effet coup de coeur lors des visites (beaucoup choisissent payer un loyer 10% plus cher en cas de coup de coeur).

En triant les loyers du plus cher au moins cher, concentrez-vous sur les loyers les plus élevés et faites également preuve de bon sens. Comparez ce qui est comparable donc prenez en compte les biens meublés, rénovés et décorés avec goût. En cas d’absence de bien comparable, vous pourrez cependant appliquer un loyer supérieur aux biens « classiques » d’environ 10%, si ce n’est plus.

Si le loyer estimé est cohérent avec cette analyse, ce critère est également validé !

La demande locative / liquidité du bien :

Je collabore actuellement seulement avec des chasseurs clé en main basés dans des grandes villes (Paris, 1ère couronne, Lyon, Marseille, Barcelone) donc la demande locative / la liquidité du bien n’est pas ici à remettre en question. Cependant, si vous investissez dans des villes de taille moyenne ou petite, c’est un critère de la plus grande importance ! En effet, un projet peu être séduisant sur le papier mais se transformer en cauchemar en cas d’absence de demande locative ou de marché à la revente.

Pour analyser la demande locative / la liquidité du bien, plusieurs approches sont possibles :

  • faites votre propre analyse sur la localité en allant sur le site locservice. Après avoir renseigné la ville ou le code postal ainsi que le type de logement, regardez le critère de la « facilité à trouver une location ». Si le curseur est dans le rouge, la demande locative / la liquidité du bien est forte.
  • demandez au chasseur les détails (loyer, turnover, vacance locative, rapidité de mise en location, reventes éventuelles) de ses dernières réalisations pour le lieu concerné,
  • demandez-moi mon avis, j’accompagne de nombreux investisseurs (également dans des localités de taille moyenne) donc il est possible que j’aie une idée de la demande locative / de la liquidité locale.

Si la demande locative / la liquidité à la sortie est forte dans le lieu du bien, alors ce critère est validé !

Les détails peu importants qui peuvent vous faire rater une bonne affaire

L’investissement est une course et c’est souvent le plus réactif qui emporte la mise. Trop de lecteurs m’annoncent avoir finalement prix leur décision quand il est trop tard car ils se sont focalisés sur des critères secondaires au lieu d’analyser les 3 critères vus plus haut.

Le bien parfait n’existe pas, il faut le savoir. Si je regarde chacun de mes investissements, aucun d’entre eux était parfait mais aujourd’hui beaucoup de lecteurs m’appellent en me demandant les coordonnées de mon chasseur clé en main afin de faire le même type d’investissement ! J’ai ainsi accepté de passer outre :

  • le sol avec pente de mon premier investissement dans le 11ème,
  • l’unique fenêtre dans mon investissement dans le 8ème,
  • l’humidité dans mon investissement dans le 10ème,
  • le dégât des eaux en cours et les parties communes en mauvais état dans mon deuxième investissement dans le 11ème.

Certains refuseront également d’investir dans un Rez-de-chaussée en expliquant qu’il y aura une décote lors de la revente. Ces derniers ont oublié qu’ils achetaient avec une décote également, donc qu’il n’y avait pas d’impact sur la rentabilité et la plus-value.

Dans certains cas, le bien convoité fait l’objet d’une procédure en cours ou des travaux sont à prévoir. Il faut bien évidemment se renseigner et analyser le dénouement possible de cette procédure / le coût possible des travaux (faible si petite surface en général) mais si le prix d’achat intègre cet aspect, il ne faut pas hésiter non plus.

Faites preuve de pragmatisme

Comme vous le savez déjà, vous investissez pour vous enrichir et non pour vivre dans l’appartement. Il faut donc analyser chaque opportunité sans affect en se concentrant sur les 3 critères les plus importants vus plus haut. Les détails qui vous embêtent à priori seront vite oubliés une fois les premiers loyers encaissée et rappelez-vous que la plupart des problèmes / défauts mineurs peuvent souvent être résolus et ne doivent donc pas être un frein à l’investissement.

Si vous êtes un investisseur immobilier et que vous avec une question / remarque sur cet article, n’hésitez pas à me contacter sur ce blog ou à laisser un commentaire !

2 Commentaires

  1. Daniel

    Mon petit doigt me dit que je t’ai inspiré pour l’écriture de cet article 😉

    Merci pour l’article et les ressources (pratique locservices!). Ca fait sens.

    A noter que ce n’est pas toujours facile d’arbitrer quand on est sur son premier investissement. Que malgré tout ce qu’on apprend « en théorie », et qui accélère l’apprentissage, je crois qu’il y a malgré tout un processus à suivre.

    Certes plus courte lorsqu’on s’informe et qu’on est bien entouré. Mais un processus quand même (dépasser ses peurs, réaliser par l’expérience la réalité du marché, le besoin d’une réactivité presque « maternelle » sur certains secteur comme Paris et sa première couronne, etc).

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Salut Daniel, tu n’es pas le seul à te poser ces questions pour ton premier invest 😉 Ne t’inquiète pas, ce processus est tout à fait normal et tu passeras à l’action prochainement j’en suis sûr !! A très vite

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