Investimmob 2015 2 Commentaires

Si la première question que vous vous posez est celle de la durée de l’emprunt pour votre investissement immobilier, vous prenez le problème à l’envers !

Admettons que la priorité soit de limiter le coût du crédit lors de l’acquisition d’une résidence principale (donc de limiter la durée de l’emprunt), il en est tout autrement pour un investissement locatif. Dans ce cas, la priorité absolue sera alors de ne pas avoir à dépenser un centime chaque mois et ainsi de trouver l’équilibre de trésorerie, quitte à augmenter la durée de l’emprunt.

Il faut donc d’abord se concentrer sur l’estimation des échéances d’emprunt maximales qu’il faudra mettre en place auprès de son banquier. Ensuite, et en fonction de votre stratégie d’investissement, vous pourrez décider de la durée d’emprunt à mettre en place.

Suivez la méthode en 4 étapes exposée ci-dessous pour définir la durée d’emprunt de tous vos investissements immobiliers :

1) Définition du besoin en financement

Le besoin en financement correspond au montant que vous allez devoir emprunter auprès de votre banque.

Son calcul est très simple, il consiste à faire la différence entre les dépenses d’acquisition à réaliser et l’apport personnel envisagé. Il faut en outre être vigilant à ne pas oublier un poste de dépense.

Les postes de dépenses d’acquisition possibles sont toujours les mêmes :

• Prix d’acquisition du bien,
• Frais d’agence,
• Frais de notaire,
• Garantie (hypothèque ou organisme de caution type Crédit Logement),
• Travaux,
• Décoration / ameublement,
• Chasseur d’appartement,
• Courtier.

Vous n’échapperez pas aux 4 premiers postes listés plus haut mais n’oubliez pas d’incorporer le cas échéant les travaux, la décoration et les honoraires d’éventuels chasseurs d’appartement ou courtiers.

L’apport personnel qui vous permettra de maximiser vos chances auprès d’un banquier sera environ de 10% du montant de l’opération (même s’il reste possible de financer la totalité du montant de l’opération auprès de certaines banques).

Avez-vous calculé votre besoin en financement ? Prenons l’exemple d’une opération d’achat / travaux / décoration pour un appartement de 24m2 dans le 10ème arrondissement de Paris :

• Coût total de l’opération : 200 000€
• Apport personnel (10% du montant de l’opération) : 20 000€

=> Besoin en financement : 180 000€

2) Estimation du futur loyer

Le bien que vous allez acheter sera soit vendu libre soit vendu occupé (loué). Pas de question à se poser si le bien est vendu occupé, il suffit de prendre en compte le montant du loyer (avec charges) actuellement réglé par le locataire en place.

En revanche, si le bien est vendu libre, plusieurs méthodes existent pour évaluer le futur loyer :

• Evaluation par une agence immobilière. Attention cependant car les agences ont tendance à gonfler leur estimation du prix du loyer afin de séduire le propriétaire (ou futur propriétaire) et ainsi obtenir l’exclusivité.
• Comparaison avec les prix du marché sur seloger.com. En fonction de l’état du bien et de son ameublement, il faudra ajuster le loyer à prendre en compte :
  • « Bien coup de coeur » (bien refait à neuf et décoré par architecte d’intérieur) : prendre en compte la moyenne des 5 loyers les plus élevés pour le secteur (arrondissement pour Paris) et la surface carrez équivalente (fourchette -10% / +10% => 18m2 à 22m2 pour un appartement de 20m2)
  • « Bien agréable » (bien en bon état, meublé correctement mais non refait à neuf) : enlever 15% à 20% par rapport au loyer du « bien coup de coeur ».
  • « Bien acceptable » (bien dans un état acceptable et non meublé) : enlever 30% à 40% par rapport au loyer du « bien coup de coeur »

Avez-vous estimé votre futur loyer ? Appliquons la méthode de la comparaison des prix du marché avec l’appartement de 24m2 situé dans le 10ème arrondissement de Paris que nous allons refaire à neuf et décorer :

• Recherche des biens à louer sur seloger.com pour des appartements de 22m2 à 26m2 situés dans le 10ème arrondissement de Paris
• Tri décroissant des résultats en fonction du prix des loyers (nous cherchons les loyers les plus élevés car il s’agit d’un « bien coup de coeur »)

=> Estimation du futur loyer : 1 070€ (Moyenne des 5 loyers les plus élevés)

3) Estimation des échéances d’emprunt maximales via l’équilibre de trésorerie

L’équilibre de trésorerie est atteint lorsque le montant des entrées et des sorties d’argent sont strictement identiques : Entrées – Sorties = 0€

Entrées => Nous avons défini à l’étape précédente que vous alliez louer votre appartement de 24m2 situé dans le 10ème arrondissement à un loyer de 1 070€ par mois (charges comprises). Ce loyer représente la somme que vos locataires vont vous virer chaque début de mois sur votre compte bancaire.

Sorties => Deux grands postes de dépenses sont à prendre en considération :

• Echéances de l’emprunt,
• Dépenses courantes.

Vous remarquez que la seule variable d’ajustement à la formule de l’équilibre de trésorerie est l’échéance d’emprunt qui peut être modifiée en fonction de la durée dudit emprunt. Nous allons donc définir le montant de l’échéance de l’emprunt maximale de la manière suivante :

Loyer – Dépenses courantes = Echéance d’emprunt maximale

Avez-vous calculé votre échéance d’emprunt maximale ? Appliquons la formule expliquée plus haut pour notre appartement situé dans le 10ème arrondissement de Paris.

• Loyer = 1 070€ / mois
• Dépenses courantes = 125€ / mois calculées de la manière suivante :
  • Assurance PNO (propriétaire non occupant) : compter environ 10€ / mois pour l’exemple considéré
  • Charges de copropriété : compter environ 60€ / mois pour un 24m2 à Paris
  • Taxe foncière : compter entre 20€ et 40€ par mois (taxe annuelle lissée mensuellement)
  • Assurance de l’emprunt : compter entre 20€ et 30€ par mois

=> Echéance d’emprunt maximale = 945€ (1 070€ – 125€)

4) Le choix de la durée d’emprunt en fonction de sa stratégie d’investissement

Maintenant que nous connaissons l’échéance d’emprunt maximale à mettre en place (945€), nous ne sommes pas perdus lorsque le banquier nous propose 3 simulations pour notre besoin en financement de 180 000€ :

• Emprunter à 15 ans  au taux de 1,95% => mensualité de 1 154€ et coût du crédit de 28 000€
• Emprunter à 20 ans au taux de 2,21% => mensualité de 929€ et coût du crédit de 43 000€
• Emprunter à 25 ans au taux de 2,60% => mensualité de 817€ et coût du crédit de 65 000€

L’emprunt à 15 ans n’est clairement pas envisageable car sa mensualité dépasse l’échéance d’emprunt maximale.

Vous avez donc la possibilité d’emprunter sur une durée comprise entre 20 et 25 ans. Votre choix va finalement être dicté par votre stratégie d’investissement :

• Si vous souhaitez faire un seul investissement locatif dans les 5 années à venir, l’emprunt à 20 ans est la meilleure solution car vous respectez l’équilibre de trésorerie tout en ayant un coût du crédit peu élevé.
• Si votre objectif est d’investir massivement au cours de 5 prochaines années, je vous conseille alors de contracter l’emprunt à 25 ans qui certes vous coûtera plus cher sur la durée mais vous ouvrira les portes d’un second financement plus facilement (voir l’article sur le calcul du taux d’endettement).

Si vous vous lancez dans le processus de financement auprès des banques et que vous avez besoin d’un conseil ou d’une précision sur la méthode proposée, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !