Attention bon plan : Pourquoi et comment investir en petite couronne !?

Investir en petite couronne

J’assiste depuis quelques mois à une tendance de fond concernant les investisseurs qui me contactent afin d’investir dans l’immobilier locatif. En effet, je ne compte plus les investisseurs souhaitant initialement investir à Paris qui m’annoncent qu’ils changent finalement leur fusil d’épaule en ciblant la petite couronne. D’abord surpris par une telle vague d’investissement en périphérie de Paris, je comprends aujourd’hui ce choix et je le conseille désormais à la plupart des investisseurs que j’accompagne (voir pourquoi plus bas).

Pour information, la petite couronne ou « première » couronne est constituée des 3 départements limitrophes de Paris : les Hauts de Seine (92) à l’Ouest, la Seine Saint Denis (93) au Nord et le Val de Marne (94) au Sud.

Quelles sont donc les raisons poussant de plus en plus d’investisseurs à lorgner sur la petite couronne au lieu de Paris ? Comment faire pour investir dans ces départements aujourd’hui prisés par de nombreux investisseurs ?

1) Pourquoi investir en petite couronne ?

Les arguments en faveur de l’investissement en première couronne sont autant de réponses à la l’évolution récente du marché immobilier à Paris intra-muros. En effet, on observe ici un déplacement de l’intérêt des investisseurs à cause des inconvénients actuels du marché parisien. Alors, pourquoi l’herbe est-elle plus verte autour de Paris ?

Rentabilité :

En investissant en 2017 à Paris intra-muros, il vous sera difficile de dépasser une rentabilité brute de 5,5% (et encore). Si vous ciblez la petite couronne, vous aurez ainsi une prime de 1% à 2% par rapport au marché parisien. Il est cependant vrai que la taxe foncière est parfois légèrement plus élevée (quoique…) mais ce sera comme d’habitude à vous de faire vos calculs pour passer du brut au net !

Rapidité / facilité d’investissement :

Le marché parisien est-il tendu ? Ne posez pas cette question à un chasseur en ce moment, il risquerait de s’énerver (!). Oui, le marché à Paris intra-muros est ultra tendu et cela ne facilite pas le processus d’investissement. Les 8 chasseurs avec lesquels je collabore ont les pires difficultés à trouver des « produits » et leur liste de clients en attente s’allonge en conséquence.

Aujourd’hui, si vous passez par un chasseur clé en main ciblant Paris, il vous faudra raisonnablement attendre un délai de quelques mois. Si vous ciblez la petite couronne, les chasseurs que je connais proposent des opportunités d’investissement intéressantes chaque semaine (oui, vous avez bien lu !). De plus, il vous sera possible de prendre le temps de visiter et de prendre votre décision sereinement (plus qu’à Paris en tout cas).

A quoi cela est dû ? D’une part à l’étendue de la première couronne, d’autre part à la tension moindre dans ces départements.

Demande locative :

L’un des principaux intérêts d’investir à Paris intra-muros est la demande locative (vous n’aurez pas de vacance locative). Qu’en est-il de la petite couronne ?

Bien évidemment, il faudra être vigilant à bien investir dans une commune dont la demande locative est forte. Bonne nouvelle, les principales communes que je conseille pour l’investissement locatif ont une demande locative importante :

  • 92 : Clichy, Levallois, Asnières, Courbevoie, Suresnes, Puteaux, Nanterre…
  • 94 : Maisons-Alfort, Alfortville, Villejuif, Ivry sur Seine, Vitry sur Seine…

Pour rappel, et si vous investissez dans une autre commune de la petite couronne, utilisez cet outil très pratique pour sonder la demande locative.

Surface du bien :

A budget équivalent, vous achèterez un bien plus grand en petite couronne qu’à Paris. Je ne vous apprend rien ici, mais certains investisseurs seront rassurés à l’idée d’acheter un 2 pièces de 30m2 plutôt qu’un studio de 14m2 (moins de turnover, donc moins de risque de vacance locative). Les prix à l’achat en proche banlieue sont en effet bien moindres et permettent l’acquisition de surfaces plus importantes. Par ailleurs, cela signifie également que le ticket d’entrée pour faire une division ou acheter un immeuble de rapport est bien plus faible qu’à Paris.

Budget :

En dessous de 160 K€ de budget global, il vous sera difficile d’investir à Paris intra-muros. Les prix ayant augmenté fortement, et si vous prenez en compte tous les frais d’acquisition (travaux, ameublement, notaire, frais de chasseur) il vous faudra acheter un bien (de 14m2 minimum pour éviter la taxe Apparu sur les micro-logements) affiché entre 100 K€ et 120 K€. Jetez un coup d’oeil sur Seloger, cela n’est vraiment pas chose aisée dans la période actuelle !

En petite couronne, vous pouvez envisager un investissement clé en main à partir de 100 K€ de budget global (tous frais compris !). Cela ouvre des portes à ceux qui pensaient devoir attendre une augmentation de salaire ou une promotion avant de se lancer !

Potentiel de plus-value

Dur de prévoir une future plus-value et je ne fais pas partie de ceux qui peuvent garantir une augmentation des prix avec certitude. Cependant, il semble raisonnable de penser que le projet du Grand Paris aura un impact significatif sur les communes concernées par l’arrivée de nouveaux transports (métro ligne 15 ou prolongement de lignes existantes).

A titre d’exemple, la ligne 15 doit ainsi être mise en service en 2022, et les prix devraient progressivement augmenter pendant les 5 prochaines années pour les communes concernées.

2) Comment investir en petite couronne ?

Si je conseille fortement d’investir via un chasseur clé en main à Paris intra-muros, je pense que c’est incontournable sur un projet d’investissement en première couronne. Pourquoi faut-il passer par un chasseur clé en main lorsqu’on investit en petite couronne ?

Visites / trajets : 

En fonction de la commune dans laquelle vous souhaitez investir, il est possible que vous fassiez de nombreux déplacements avant de trouver la perle rare. En petite couronne, les trajets sont forcément plus longs qu’à Paris et le chasseur effectuera ce travail de sape afin que vous visitiez le bien uniquement si ce dernier est intéressant à vos yeux. Vous déciderez de visiter / d’investir seulement après avoir étudié le dossier détaillé du projet (photos, plans avant / après, simulations financières, étude de la demande locative, etc…).

Connaissance du secteur :

A moins d’habiter dans la zone où vous investissez, il y a de fortes chances que le bien se trouve dans une commune que vous ne connaissez pas. La proche banlieue étant très vaste, le chasseur sélectionnera uniquement les zones attractives (demande locative forte, transports, commerces…) qu’il couvre depuis un certain temps et qu’il connait parfaitement.

Estimation du futur loyer : 

Le chasseur a déjà réalisé des projets dans la commune ciblée, il connaît donc parfaitement les loyers pouvant être pratiqués. Si vous investissez seul, vous devrez étudier les prix (via une fausse annonce souvent car les annonces sont moins nombreuses et moins précises en terme de localisation en petite couronne) avant même de visiter lorsque vous ferez vos calculs de rentabilité.

Travaux / suivi de chantier :

Si vous habitez à Paris ou loin de la commune dans laquelle vous investissez, il vous sera difficile d’organiser les travaux et de vous rendre sur le chantier fréquemment afin de suivre l’avancement des travaux. C’est une des tâches proposées par le chasseur clé en main qui vous tiendra informé concernant cette étape majeure du projet d’investissement.

 

Je connais personnellement 3 chasseurs clé en main spécialisés sur la petite couronne, donc n’hésitez pas à me contacter en précisant le secteur d’investissement privilégié (92, 93 ou 94) et je vous donnerai les coordonnées du chasseur compétent sur cette zone !!

 

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