Vous avez certainement déjà reçu de nombreux appels vous proposant de réduire vos impôts et votre conseiller en gestion de patrimoine vous a proposé un investissement en loi Pinel. C’est vrai qu’à partir d’un certain niveau de revenus, l’envie de réduire ses impôts se fait clairement ressentir chez la plupart d’entre nous. Cependant, cet investissement est-il réellement intéressant d’un point de vue financier ? Que choisir entre ce type d’investissement en loi Pinel et un investissement en LMNP ?
Pinel en chiffres
Si vous investissez en loi Pinel en 2016, vous pourrez réduire vos impôts d’un montant calculé en fonction du prix du bien immobilier (majoré des frais de notaire et dans la limite de 300 000€) et de la durée de location (entre 6 ans et 12 ans au choix).
La réduction d’impôts est de 2% par an pendant les 9 premières années puis de 1% les 3 dernières années (si vous optez pour 12 ans).
En contrepartie le propriétaire s’engage à louer le bien en respectant le plafond de loyers et de ressources des locataires.
Simulation financière
Prenons l’exemple d’un investissement en loi Pinel 2016 à Paris :
- Montant total (frais de notaire inclus) : 200 000€
- Surface : 20 m2
- Emprunt bancaire : 180 000€ ou 800€ par mois d’échéances sur 25 ans à 2,5%
- Apport personnel de 20 000€
- Loyer plafonné (zone A bis) : 16,83€ / m2 multiplié par un coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / surface) = 16,83 x 20 x 1,65 = 555€
En termes de réduction d’impôts, l’investisseur va pouvoir « défiscaliser » 4 000€ (2% x 200 000€) par an sur les 9 prochaines années.
Si l’on regarde de plus près l’effort d’épargne mensuel nécessaire, il faut prendre en compte les frais suivants :
- Assurance prêt : – 25€ / mois
- Charges de copropriété : – 80€ / mois
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : – 8€ / mois
- Taxe foncière : – 20€ / mois (ou 240€ / an)
- Total : – 133€
Egalement afin de calculer l’effort d’épargne, le loyer plafonné ne couvrira pas les échéances du prêt immobilier contracté :
- Loyer – échéances prêt : 555 – 800 = – 245€
L’effort d’épargne mensuel s’élève donc à 378€ ou un effort annuel de 4 536€.
Au bout de 9 ans, vous aurez donc :
- réduit vos impôts de 36 000€
- fait un effort d’épargne de 40 824€
- amorti votre prêt immobilier de 52 000€
Votre enrichissement net au bout de 9 ans est donc de 47 176€ en loi Pinel.
LMNP en chiffres
Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel :
- le loueur doit louer son ou ses biens en meublés,
- les recettes doivent être inférieures à 23 000€ par an ou représenter moins de la moitié des revenus du foyer fiscal.
Si vous pouvez bénéficier de ce statut, vous devez ensuite choisir entre deux régimes d’imposition :
– Régime micro-BIC : vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50% de vos recettes mais vous ne pouvez pas accumuler de déficit. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil des 50%.
– Régime Réel : vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et les amortissements (faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers).
Simulation financière :
Prenons l’exemple d’un investissement en LMNP à Paris :
- Montant total (tous frais inclus) : 200 000€
- Surface : 20 m2
- Emprunt bancaire : 180 000€ ou 800€ par mois d’échéances sur 25 ans à 2,5%
- Apport personnel de 20 000€
- Loyer non plafonné : 1 000€ / mois (6% de rentabilité brute – le type de rentabilité proposée dans toutes les opportunités d’investissement de ce blog)
Vous ne paierez pas d’impôts pendant les 9 premières années comme expliqué dans cet article du blog.
Si l’on regarde de plus près l’équilibre de trésorerie mensuel, il faut ajouter aux échéances de prêt les frais suivants :
- Assurance prêt : – 25€ / mois
- Charges de copropriété : – 80€ / mois
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : – 8€ / mois
- Taxe foncière : – 20€ / mois (ou 240€ / an)
- Total frais : – 133€
Par ailleurs, le loyer étant de 1 000€ / mois, il couvrira les échéances du prêt immobilier contracté :
- Loyer – échéances prêt : 1 000 – 800 = 200€
Le gain en trésorerie mensuel s’élève donc à 67€ ou un gain annuel de 804€.
Au bout de 9 ans, vous aurez donc :
- fait un gain en trésorerie de 7 236€
- amorti votre prêt immobilier de 52 000€
Votre enrichissement net au bout de 9 ans est donc de 59 236€
Quel bien et à quel prix ?
Que vous investissiez en loi Pinel ou en LMNP, quel type de bien allez-vous acheter ? Quel sera le prix du m2 lors de l’achat ?
Loi Pinel
Les appartements éligibles à la loi Pinel doivent respecter un certain nombre de critères. Le logement devra donc être neuf, ou en cours de construction, ce qui implique que le prix d’acquisition sera surcôté d’environ 20% à 30%. Faîtes vos calculs et considérez que vous perdez 25% du prix d’acquisition dès la signature chez le notaire. Si l’on reprend notre simulation financière, cette perte s’élève à environ 40 000€ !
LMNP
L’investisseur en LMNP n’a aucune contrainte sur le type de bien à acquérir. En revanche, si l’on souhaite ne pas payer d’impôts pendant les 9 premières années (régime Bic réel), il est judicieux de :
- se financer via un prêt immobilier de longue durée car les intérêts du prêt sont soustraits de vos revenus locatifs en Bic réel,
- effectuer des travaux après acquisition car leur montant sera soustrait de vos revenus locatifs et créera un déficit en Bic réel.
L’intérêt d’acheter un bien à rénover est donc double ! Vous achetez un bien à prix décôté car en mauvais état puis les travaux de rénovation vous permettent de créer un déficit en Bic réel.
Au bout des 9 ans ?
Nous avons arrêté la simulation financière au bout de 9 ans car cet horizon correspond à une fin de période d’avantage fiscal dans les deux cas. De plus, la durée de détention moyenne en France avoisine les 9 ans également (cf. article) donc ce choix s’avère cohérent.
Cependant, que se passe-t-il après les 9 années d’avantage fiscal si l’on souhaite revendre son bien immobilier ?
Loi Pinel
Dans le cas de la défiscalisation en loi Pinel, les appartements commercialisés sont généralement tous concentrés dans les mêmes immeubles d’une même zone géographique. En sachant qu’au bout des 9 ans et à la fin de l’intérêt fiscal, la majorité des investisseurs vont vouloir revendre leur bien en même temps, cela va naturellement entrainer une baisse forte des prix à cause de l’offre très / trop importante sur le secteur.
LMNP
Dans le cas d’un investissement en LMNP, cette problématique de concentration des biens est absente. Cela implique que l’investisseur pourra revendre son bien au prix du marché, voire au dessus si la rentabilité est élevée. En effet, le marché de la revente de biens loués avec forte rentabilité est très actif et est animé par de nombreux investisseurs désireux de :
- recevoir une rentabilité forte instantanée tout en investissant dans la pierre,
- avoir la possibilité de loger prochainement un de ses enfants si nécessaire (pour les études par exemple) car il est possible de mettre fin au bail de son locataire pour installer un proche (un de ses enfants par exemple – cf. texte de loi)
Qui gagne au final ?
Vous l’avez compris, il est plus intéressant d’investir en LMNP (à condition d’avoir une rentabilité intéressante) qu’en loi Pinel pour les raisons suivantes :
- l’achat dans de l’ancien en LMNP est plus intéressant que dans du neuf (fortement surcôté) en loi Pinel,
- l’enrichissement est nettement supérieur en LMNP,
- la revente se fera plus facilement et à un meilleur prix en LMNP,
Si vous hésitez entre investir en loi Pinel ou en LMNP et que vous avez besoin d’un conseil ou d’une précision sur cet article, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !
Bonjour,
Merci pour cet article très intéressant.
Cependant, n’auriez-vous pas omis la CFE, l’adhésion au CGA et le prix de l’expert comptable dans les calculs pour la LMNP ?
Je trouve quelques biens qui ont une bonne rentabilité brute mais dès que je me mets à faire les calculs, je suis systématiquement en cash flow négatif du fait de toutes les charges (sachant que je souhaiterais investir en LMNP et opterais pour le réel).
Bonjour, cela dépend de votre rentabilité brute. Je pense qu’il faut avoir au minimum une rentabilité brute de 5% à Paris pour pouvoir envisager un autofinancement (qui sera forcément lié à l’apport personnel et à la durée du crédit qui définissent la mensualité de crédit).
Merci pour votre réponse.
L’investissement que je souhaite réaliser est à Marseille, pour un studio ou un T2.
J’ai des rentabilités brutes de 7,5% en moyenne sur les biens que je sélectionne et je souhaite emprunter sur 20 ans un montant égal au prix de l’appartement + frais d’agences (mon apport serait donc égal au prix du mobilier, des frais de notaire et +/- des travaux).
Malgré cela, je tombe systématiquement en cash flow négatif (en moyenne -50€/mois).
Je ne comprends pas où le bas blesse dans ma selection de biens ou dans mes calculs pour enfin pouvoir tomber sur un cash flow positif…
Bonjour,
Un loyer de 1000€ pour 20m2 (soit 50€ le m2) à Paris me semble impossible depuis l’encadrement des loyers : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr
Bonjour Adeline, je vous conseille la lecture de cet autre article au sujet de l’encadrement des loyers : https://investimmob.fr/location/loi-alur-encadrement-des-loyers/
Bonjour, j’ai acheté un appartement neuf (VEFA) en vue de faire un PINEL mais aujourd’hui je me demande si je n’ai pas intérêt de louer en LMNP (BIC reel que je vais déjà avec un appartement ancien) lors de sa livraison; un avis sur cette option?
Bonjour, vous n’avez pas vraiment le choix malheureusement ! Si vous achetez via le dispositif Pinel, vous devez donc exploiter votre bien comme tel pendant la durée de l’avantage fiscal. Après, libre à vous de passer au LMNP au réel. A bientôt ! Sylvain
bonjour , après l’avantage fiscal en pinel , quelle modalité pour passer en lmnp ??
Bonjour, voici un article listant les règles à respecter et les démarches à suivre : https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/mode-demploi-pour-faire-de-la-location-meublee-quelles-formalites-respecter.html
A bientôt ! Sylvain
Bonjour,
Je pensais que l’on déclarait le dispositif PINEL qu’à la livraison. Ne peut elle pas changer son fusil d’épaule ?
Bonjour, il est possible de changer son fusil d’épaule mais uniquement à la fin de l’avantage fiscal des 9 ans. A bientôt !
Pour ma part je serai un peu plus nuancé concernant le choix entre Pinel ou LMNP.
Souhaitant investir, j’ai fait des calculs entre les deux dispositifs pour pouvoir les comparer objectivement et faire mon choix.
En particulier, de la même façon qu’il faut viser une forte rentabilité brute en LMNP dans l’ancien, il faut être sélectif dans le choix de son promoteur pour un programme en neuf et viser un rendement brut élevé (attention au plafond de loyer pinel) mais aussi et surtout tenir compte de la surcôte par rapport aux prix du marché dans l’ancien.
Beaucoup de promoteurs pratiquent des prix de 20 à 30% au-dessus de la fourchette haute des prix de l’ancien du secteur.
Il faut prendre le temps de choisir un promoteur qui sera maximum 5-10% au-dessus ce qui fait qu’on ne part pas avec une décote trop importante.
** Pour mes calculs j’ai utilisé **
1) Pinel : Appartement 3 pièces de 62m² + garage à 249.000€ TTC (20%TVA) en petite couronne parisienne
2) LMNP : 3ème investissement de Sylvain (Paris 8ème) à 232.000€ pour une rentabilité de 6%
Pour la suite, je pars du principe que la valeur du bien Pinel part avec une décôte de 5% et celui LMNP une surcôte de 15% (grâce aux travaux).
Leur valeur augmente ensuite de 1% par an.
nb: Le garage est sorti du lot pinel lors de l’achat car il ne permet pas d’augmenter le plafond de loyer pinel et dans la mesure où il n’est plus plafonné on peut s’en servir de levier pour augmenter le prix de la location de l’ensemble.
** Au niveau des frais initiaux **
1) Pinel : 1.500€ (frais de dossier + garantie pour emprunt). nb: frais de notaire systématiquement offerts
-> Apport personnel minimal de 1500€
2) LMNP : 52.000€ (notaire, agence, emprunt, travaux, chasseur, décoration/meubles)
-> Apport personnel minimal de 37000€
A noter que le LMNP demandera un plus gros apport personnel car les banques ne voudront pas couvrir certains frais dans leur prêt.
** Au niveau des charges de fonctionnement **
1) Pinel : ~105€/mois (Charges copro non imputables au locataire, Taxe foncière, GLI)
2) LMNP : ~125€/mois (Charges copro non imputables au locataire, Taxe foncière, GLI, CGA/EC, CFE)
Je n’ai volontairement pas compté de frais d’agence et d’assurance PNO
** Au niveau des loyers **
1) Pinel : 860€/mois = 775€/mois (plafond pinel appartement) + 85€/mois (garage)
2) LMNP : 1150€/mois
Augmentation des loyers de 1%/an
** Au niveau du rendement brut **
1) Pinel : 4.12% (6.12% avec l’avantage fiscal)
2) LMNP : 5.95%
** Au niveau de l’effort d’épargne **
On tient compte des apports, des loyers, des charges, des intérêts/assurance du prêt, des amortissements et des impôts (dont réduction fiscal pinel) lissés sur une durée d’investissement de 9ans
1) Pinel : 0.63% d’effort d’épargne par an soit ~135€/mois
2) LMNP : 3.23% d’effort d’épargne par an soit ~485€/mois
En décomptant la 1ère année qui contient tous les frais et un apport important :
1.17% de rentabilité par an soit ~226€/mois
nb : Le Pinel demande un effort d’épargne constant chaque année alors que le LMNP apporte des revenus dès la 2ème année mais demande un important apport initial.
Sur une période de 9ans lissée l’effort d’épargne du LMNP est supérieur.
** Au niveau du TRI (Taux de Rendement Interne) sur 9ans **
On tient compte des loyers, des charges, des intérêts/assurance du prêt, des amortissements, des impôts (dont réduction fiscal pinel) et de la plus-value à 9ans
1) Pinel
sur l’investissement total : [TMI 30%] 30.24% (3.36%/an) et [TMI 41%] 28.31% (3.15%/an)
sur l’apport (1500€): [TMI 30%] 561%/an et [TMI 41%] 525%/an
2) LMNP
sur l’investissement total : 32.34% (3.59%/an)
sur l’apport (37000€): 22.53%/an)
nb1: En LMNP on ne paie pas d’impôts car les loyers sont entièrement déduits (charges + amortissements), donc la TMI (Tranche Marginale d’imposition) n’entre pas en ligne de compte.
nb2: A noter qu’on pourrait pousser le calcul plus loin en considérant qu’on place la différence d’apport (35500€) entre LMNP et Pinel sur une assurance vie à 5% et ajouter le gain au TRI du Pinel pour réellement comparé les deux.
** Conclusion **
LMNP est, sans surprise, plus rentable sur une durée de 9ans mais nécessite un apport personnel initial plus conséquent.
Mais avec un faible apport, en prenant le temps de choisir un bon promoteur, Pinel peut être une alternative très intéressante.
Egalement, Pinel demande un effort d’investissement continu (déficit chaque mois) alors qu’une fois passé les coûts initiaux, LMNP permet des bénéfices chaque mois.
Par contre si on ramène le TRI à l’apport initial, Pinel est largement devant.
A noter, qu’à l’issue des 9ans, il sera possible de convertir son pinel en LMNP et en comparant sur 5/10ans supplémentaires il se peut que le pinel converti en LMNP passe devant (épuisement des amortissements en LMNP donc impôts entre autres)
Je n’ai malheureusement pas poussé les calculs jusque-là 🙂
Bonjour, merci pour cette démonstration très détaillée ! Il faut en effet comparer au cas par cas mais dans la majorité des cas le LMNP reste plus intéressant. Par ailleurs, et pour ceux qui souhaitent enchainer les investissements le Pinel est un problème car il baisse fortement votre capacité d’emprunt pour les investissements suivants à cause du loyer plafonné. A bientôt !