Stratégie immobilier : revente => aidez-moi à choisir lequel revendre !

stratégie immobilier revente

Tout investisseur immobilier passe par cette étape un jour ! C’est souvent un crève-coeur étant donné le temps qu’il a fallu pour rechercher, trouver, acheter et gérer ce bien immobilier. Il y a ce côté sentimental également qui nous fait dire : « peut-être que ce n’est pas nécessaire de vendre ? » Malheureusement les chiffres ne mentent jamais et il faut parfois revendre pour repartir du bon pied. Pourquoi revendre un appartement est une bonne stratégie en immobilier ? Quels critères prendre en compte pour choisir ? Quel appartement dois-je vendre !?

Pourquoi revendre un appartement ?

Vous êtes un habitué du blog alors mes investissements n’ont aucun secret pour vous ! Vous savez que j’ai effectué 5 investissements immobiliers (1 à Marseille et 4 à Paris). Tous ces appartements sont loués et n’ont aucune vacance locative. Vous allez me dire mais pourquoi vendre alors ??

En réalité, il y a plusieurs raisons qui peuvent pousser un investisseur immobilier à revendre :

  • une envie de réinvestir grâce au nouvel apport constitué suite à la revente,
  • un besoin d’alléger son taux d’endettement afin de réinvestir,
  • le souhait de se débarrasser d’un investissement qui ne tient pas toutes ses promesses,
  • les 3 premières raisons réunies.

Dans mon cas, je souhaite dégager du cash afin d’optimiser mes investissements et sécuriser mes finances. J’ai donc analysé principalement 2 critères : le new cash que je recevrai suite à la revente et le cash flow restant sur les 4 appartements que je détiendrai encore après l’opération de revente.

Stratégie immobilier 1 : Optimiser le New Cash

Vous revendez car vous avez besoin de cash. Vous devez donc avoir un objectif en terme de New Cash. Le New Cash est le montant qu’il vous restera une fois que vous aurez vendu votre bien, remboursé votre crédit (le Capital Restant Dû) et payé la taxe sur la plus-value (si plus-value il y a).

New Cash = Prix vente net – CRD – Taxe/+value

Quel objectif avoir ? Cela dépendra de votre situation personnelle mais vous devez absolument avoir cet objectif en tête, ce sera un bon moyen de connaître votre prix limite de vente dans le cas d’une éventuelle négociation avec l’acheteur.

Le critère central qui permet de définir le New Cash est donc le prix de vente net, et ce dernier dépend principalement du marché. Il faudra donc faire une estimation du bien par un professionnel de l’immobilier afin d’éviter un excès d’optimisme (on croit souvent pouvoir vendre à un prix déconnecté du marché) !

Dans mon cas et afin de vous donner la possibilité de m’aider dans ma décision, voici le détail du New Cash pour chacun de mes appartements :

Appartement Marseille :

  • Prix de vente estimé : 150 000€
  • Capital restant dû : 78 000€
  • Taxe sur plus-value : 0€
    • New Cash => 72 000€

Appartement Paris 11 Oberkampf :

  • Prix de vente estimé : 240 000€
  • Capital restant dû : 158 000€
  • Taxe sur plus-value : 14 490€
    • New Cash => 67 510€

Appartement Paris 8 :

  • Prix de vente estimé : 249 000€
  • Capital restant dû : 180 000€
  • Taxe sur plus-value : 6 210€
    • New Cash => 62 790€

Appartement Paris 10 :

  • Prix de vente estimé : 220 000€
  • Capital restant dû : 165 500€
  • Taxe sur plus-value : 11 200€
    • New Cash => 43 300€

Appartement Paris 11 Timbaud :

  • Prix de vente estimé : 220 000€
  • Capital restant dû : 158 500€
  • Taxe sur plus-value : 13 500€
    • New Cash => 48 000€

En résumé, Marseille, Paris 11 Oberkampf et Paris 8 présentent un New Cash intéressant en cas de revente. Reste maintenant à savoir quel Cash Flow il me restera en fonction de l’appartement qui sera revendu.

Stratégie immobilier 2 : Optimiser le Cash Flow restant

Vous avez un objectif de New Cash, et d’après vos calculs il peut être intéressant de vendre celui qui vous permettra de générer le New Cash le plus important. Cependant, il faut s’assurer que ce besoin de Cash ne mettra pas en péril votre Cash Flow positif mensuel. Cela revient en général à dire qu’il faut en priorité revendre le bien qui a la rentabilité la plus faible.

En effet, cela serait une erreur de vendre le bien présentant le meilleur New Cash sans regarder le futur Cash Flow de vos investissements restants.

Dans mon cas et afin de vous donner la possibilité de m’aider dans ma décision, voici le détail du Cash Flow net restant en fonction de l’appartement que je vends :

Vente Marseille :

Cash Flow restant : 1 582€

Vente Paris 11 Oberkampf :

Cash Flow restant : 1 205€

Vente Paris 8 :

Cash Flow restant : 1 228€

Vente Paris 10 :

Cash Flow restant : 1 501€

Vente Paris 11 Timbaud :

Cash Flow restant : 1 410€

Vous remarquerez que pour garder un Cash Flow intéressant, il semble nécessaire de revendre soit l’appartement de Marseille soit l’appartement de Paris 10.

Quel choix dois-je faire ? Aidez moi !!

Si comme moi vous vous basez sur les 2 critères évoqués plus haut, il semble intéressant de revendre l’appartement de Marseille, mais j’ai besoin de votre avis car je peux aussi me tromper ou oublier un critère ! Ce sera ma première opération de revente alors n’hésitez pas à laisser un commentaire afin de me dire ce que vous feriez dans ma situation !!

Si vous êtes investisseur ou passionné d’immobilier et que vous avec une question / remarque sur cet article, n’hésitez pas à me contacter sur ce blog ou à laisser un commentaire !

14 Commentaires

  1. GOMIS

    OBERKAMPF BIEN SUR !

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    1. GOMIS

      Ah non plutot marseille alors. j’avait pas saisie que le cachflow est celui restant apres revente.

      Répondre
      1. Investimmob (Auteur de l'article)

        Merci pour ton avis Robin !! A bientôt !

        Répondre
  2. Bertrand

    Article intéressant, qui permet de mettre en lumière l’intérêt de se poser continuellement la question de  » je garde ou pas ».
    Pour moi, il faut vendre Marseille.
    1. Prix de vente moins cher, plus d’acheteurs potentiels donc vente plus rapide. ( à Paris les prix au m2 sont tellement précis qu’il est dur de vendre un chouille plus haut que les prix du marché)
    2. Cash plus important.
    3. Reprendre un nouveau bien ( j’encaisse le cash et je repars sur un nouveau bien en empruntant à taux ridicule)

    Pour moi il faut garder tes apports parisiens qui apportent la stabilité au portefeuille et faire des coups ailleurs en one shot pour générer du cash…

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci beaucoup Bertrand pour m’avoir donné ton avis !! Je suis assez d’accord avec toi 😉

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  3. Michael

    Je suis franchement pas expert, mais avec les chiffres indiqué ici ce serait Marseille;

    Après il y a beaucoup d’autres possibilités : sont ils en nom propre? en Société?

    par ex si ton appart fait 150 k€ tu peux garder cet argent en cash sur ton compte lors de la revente et continuer le crédit existant.

    Tu peux également revendre ton appart en nom propre à ta société, ta société s’endette de 150k€ et toi tu as le cash. avec tu fais ce que tu veux : tu rembourses ton restant dû, tu en garde une partie, un apport pour un nouvel investissement….

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci Michael, tes commentaires sont toujours aussi pertinents ! Merci pour ta contribution 😉

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  4. Vincent

    Oulà, je ne suis pas encore à l’arbitrage moi !
    Mais si tu revendez celui de Paris Oberkampf et attendre quelques mois pour rembourser la totalité du crédit à Marseille, est-ce que ça ne te permettra pas d’augmenter ton cashflow de façon significatif ?

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Salut Vincent, pas bête comme idée mais en faisant cela je perdrais le cash flow important de Paris Oberkampf… Ce n’est donc pas envisageable !

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  5. Ynesta

    Pour ma part je dirais Oberkampf. Il dégagera une sommes convenable, et c’est celui qui rapporte le moins de cash flow.

    Ce n’est que mon avis !

    Remi

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Rémi, merci pour ton commentaire mais tu as lu l’article un peu vite je pense. En effet, Oberkampf me rapport beaucoup de Cash Flow ! Du coup je pense que ton analyse est faussée à cause de cette incompréhension… A bientôt !

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  6. Mallet

    1 – vendre Marseille
    2 – rembourser une partie d’un bien en anticipé pour accroître le cash flow mensuel
    3 – calculer en combien de temps la différence de cash flow rattrapera la somme remboursée
    (Pas obligé d’utiliser tout le cash de la revente-voir ça comme un placement financier si en remboursant un des biens la rentabilité sur la somme réinvestit dans le bien génère un cash flow qui sur le calcul de la rentabilité est supérieur à 5% alors cest mieux qu’un placement financier et moins risqué)

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci Vincent pour cette super stratégie que j’envisage sérieusement de mettre en place !!

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      1. Mallet

        Avec plaisir 🙂 en relisant ça paraît pas tres clair mais au final c’est bon

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