Si vous êtes propriétaire d’un appartement à Paris, il est fort probable que vous l’ayez loué sur une courte durée au moins une fois (vacances, weekend prolongé, entre deux locataires). Certains, attirés par les forts rendements louent même leur appartement 365 jours par an en meublé de tourisme. D’autres ont tout simplement acheté un appartement dans le but unique de l’exploiter en location saisonnière.
Or, cela fait un moment que la Ville de Paris fait la guerre à ces propriétaires afin de lutter contre la pénurie de logements disponibles pour la location longue durée. Elle a même dernièrement pris des mesures qui vont mettre fin à la location « sauvage » d’appartements en courte durée.
Dans ces conditions, comment un investisseur immobilier peut-il profiter de l’afflux des 16 millions de touristes par an à Paris (3ème ville la plus visitée au monde) ?
=> Seule l’exploitation en meublé de tourisme des locaux commerciaux permet aujourd’hui d’exploiter légalement le filon de la courte durée à Paris. Quelles sont les caractéristiques de ces locaux commerciaux ? Quels rendements pour quels risques ? Comment investir dans les locaux commerciaux pour une exploitation en courte durée ?
1) Mesures de la Ville de Paris
Si vous louez votre appartement parisien sur de courtes périodes via Airbnb, Booking, ou toute autre plateforme de location saisonnière, vous devez depuis le 1er décembre déclarer votre logement en ligne auprès de la Ville de Paris afin d’obtenir un numéro d’enregistrement (cf. site officiel).
Ce numéro d’enregistrement doit obligatoirement être publié sur l’annonce depuis le 1er décembre 2017 (10 000 logements auraient déjà été enregistrés). Dans les faits, Airbnb a déclaré jouer le jeu uniquement pour les arrondissements 1 à 4 pour l’instant. Cependant, il est prudent de penser qu’à terme les plateformes de location courte durée rendront obligatoire l’affichage de ce numéro d’enregistrement pour l’ensemble des arrondissements parisiens.
En pratique, lorsque vous publiez aujourd’hui une annonce sur Airbnb, il vous est demandé de préciser si votre logement est une résidence principale (location maximum de 120 jours / an), une résidence secondaire (possibilité de louer uniquement en cas de changement d’usage) ou un hébergement de tourisme professionnel (local commercial). Cette information leur permettra à terme d’interdire une annonce et/ou de limiter (ou non) le nombre de nuits louées.
Cette mesure, couplée à la quasi impossibilité de changer d’usage (dans le sens habitation => commercial) a poussé de nombreux propriétaires à :
- arrêter de louer en courte durée pour passer à de la location longue durée moins rentable,
- vendre leur appartement, déçus de la faible rentabilité en location longue durée.
2) Pourquoi les locaux commerciaux ?
Comme vous l’avez compris, soit votre logement dispose de la commercialité donc il vous sera possible de le louer toute l’année sur Airbnb ou Booking, soit votre logement dispose seulement de l’usage d’habitation et dans ce cas vous ne pourrez le louer que 120 jours par an (et si c’est votre résidence principale uniquement !).
Dans ces conditions, les investisseurs immobiliers attirés par la location courte durée ont trouvé la seule solution envisageable actuellement : acheter des locaux commerciaux (disposant de la commercialité).
L’objectif est ainsi d’acheter un local commercial, de le rénover en fonction des besoins liés à la clientèle de courte durée (équipements complets et décoration adaptée) afin d’en tirer une rentabilité maximale. Cependant, avant de vous positionner sur un local commercial il faudra impérativement vérifier que le RCP mentionne bien la commercialité du lot.
Les locaux commerciaux présentent souvent les caractéristiques suivantes :
- RDC sur cour ou sur rue (prioriser les RDC sur rue),
- 1er étage (vraiment beaucoup plus rare mais cela existe),
- hauteur sous-plafond parfois importante, permettant de créer une mezzanine,
- une partie souplex (ancienne réserve) est parfois présente, ce qui permet de créer un coin nuit supplémentaire.
3) Investir dans les locaux commerciaux
Prix à l’achat :
Les locaux commerciaux parisiens se négocient actuellement à peu près au même prix qu’un logement classique. Renseignez-vous donc sur le prix moyen du quartier et évaluez l’intérêt de l’opportunité en fonction des logements comparables (étage, état, surface).
Cependant, Il est fort possible que les prix des locaux commerciaux augmentent dans les mois à venir. En effet, les mesures de la ville de Paris seront probablement appliquées progressivement, ce qui entrainera la réduction de l’offre « sauvage » en courte durée dans la capitale (les conciergeries évoquent la suppression de 75% des annonces à moyen terme). L’effet immédiat sera donc l’augmentation des prix à la nuitée et de la demande sur l’achat des locaux commerciaux (une prime sur ce type de bien pourrait potentiellement apparaître).
Demande locative :
La demande locative en courte durée dans la 3ème ville la plus visitée au monde est bien évidemment forte. Il faudra cependant appliquer un prix à la nuitée cohérent et prendre une hypothèse de taux de remplissage raisonnable de 80% (en moyenne sur l’année).
Rentabilité :
En investissant dans un local commercial pour l’exploiter en meublé de tourisme, l’investisseur cible une rentabilité forte. En effet, il attend une prime par rapport à la rentabilité en location longue durée.
D’ailleurs, afin de doper la rentabilité en courte durée, il est conseillé d’optimiser le nombre de couchages (création de mezzanine, utilisation du souplex en coin nuit, mise à disposition de canapé lit…). L’offre de logements proposant plus que 2 couchages étant minoritaire, votre logement aura plus de visibilité pour un prix à la nuitée supérieur.
Pour information, et à moins d’exploiter soi-même le bien, l’investisseur fera souvent appel à un prestataire qui assurera la gestion complète du bien (communication avec les guests, check-in, check-out, ménage, linge). Cette gestion a un coût (20 à 25% des revenus) qu’il faudra prendre en compte dans le calcul de rentabilité nette.
Dans le marché parisien actuel, il est ainsi intéressant de viser une rentabilité nette de 7% à 9% sur des locaux commerciaux exploités en meublé de tourisme. Ce calcul prend en compte les charges de copropriété, la taxe foncière et le coût de la gestion complète.
Fiscalité :
La fiscalité applicable aux locaux commerciaux exploités en courte durée est identique à celle de la location longue durée (LMNP). On peut donc également opter pour le régime BIC réel afin de déduire les charges d’acquisition ainsi que les charges de gestion (prestataire de gestion et amortissement compris).
Cela permettra d’éviter l’impôt pendant un certain nombre d’années. Cependant, gardez en tête que votre rentabilité étant plus importante que sur une exploitation en longue durée, le déficit reportable se résorbera plus rapidement qu’en longue durée.
Enfin, sachez que si vous dépassez 23 000€ de revenus locatifs, vous devrez vous acquitter également des cotisations sociales calculées sur la base du bénéfice réel de l’exploitation.
Liquidité :
Les locaux commerciaux sont aujourd’hui très prisés pour les raisons évoquées plus haut. Cette tendance va certainement augmenter dans les mois / années qui viennent, ce qui rendra aisée la revente de ce type de bien. Pour les investisseurs qui ne veulent pas entendre parler de RDC, je vous rappelle simplement que la décote à la revente est souvent similaire à la décote observée à l’achat 😉
Risques :
L’investisseur doit se positionner en connaissant les risques associés à ce type de projet :
- l’usure du logement est plus important que sur une location longue durée,
- la rentabilité est liée à la demande touristique, qui peut baisser dans le temps (en cas d’attentat par exemple),
- le risque d’un changement de législation dans le futur existe, même s’il semble faible.
4) Comment faire ?
Etude :
Faîtes bien vos calculs avant d’investir ! Ce type d’investissement doit absolument présenter une prime par rapport à la location longue durée. Visez ainsi 7% à 9% de rentabilité nette à Paris.
Pour évaluer précisément la rentabilité, 2 paramètres sont clés :
- taux de remplissage : basez-vous sur un taux de remplissage moyen de 80% (pour un prix à la nuitée cohérent),
- prix à la nuitée : basez-vous sur les prix des logements comparables au votre sur airbnb.
Pour ceux qui voudraient se rassurer concernant ces 2 paramètres, le site payant Airdna.co propose des statistiques poussées sur le taux de remplissage et les prix à la nuitée pratiqués sur airbnb dans votre arrondissement.
Chasseur :
Pour ceux n’ayant pas le temps ou l’envie de chercher par eux-même, je diffuse fréquemment par email des opportunités concernant des locaux commerciaux donc inscrivez-vous à la liste d’envoi du blog pour les recevoir 😉
Pour ceux qui préfèrent qu’un chasseur clé en main fasse une recherche sur mesure (en fonction de leur budget, de la localisation ou de la rentabilité ciblée) vous pouvez aussi m’envoyer un email à sylvain@investimmob.fr
Bons investissements !!
Bonjour Sylvain,
Vos commentaires et suggestions sont tout à fait dans l’air du temps ! Mais ils peuvent se justifier sur tout le territoire français métropolitain car même si Paris est la 3ème ville pour l’accueil de touristes et l’une des premières à encadrer le phénomène Airbnb Booking Expedia, les répercusions sont et seront les mêmes dans beaucoup de villes touristiques ou d’affaires comme cela l’a été pour New York, San Francisco, Berlin etc…. En effet, Marseille, Cannes, Nice, Lyon, Strasbourg, Lille, Toulouse, Bordeaux et Rennes sont également des villes où le nombre d’offres Airbnb est proche voir supérieur à 10.000 logements !
Pour Paris, votre diagnostic va dans le bon sens mais les autres municipalités vont et iront dans ce sens là également. Regardez pour la taxe de séjour « reversée par Airbnb directement aux caisses de la ville de Paris », aujourd’hui, en moins de 2 années, c’est environ plus de 50 municipalités qui ont adhéré à ce principe de prélèvement et de versement direct également. Mais les chiffres donnés par Airbnb ne sont pas vérifiables et tous les propriétaires dont je suis le savent bien. Airbnb « fait le travail à notre place » mais qu’en partie ! Rappelez vous les chiffres données en février 2017, Airbnb dit avoir versé plus de 7,3 millions d’euros en 2016 pour 15 millions de voyageurs accueillis pendant cette période soit disant. Info ou intox ? Airbnb ne fait il pas du lobbying pour faire adopter son activité par les municipalités ? 15 millions de voyageurs accueillis à 0,83 euros par nuitée, cela reviendrait à 12,4 millions d’euros reversés et non 7,3 millions d’euros. 15 millions de voyageurs accueillis, ce n’est pas 15 millions de nuitées, mais probablement le double ou le triple. Les voyageurs ne restent pas une nuit en moyenne ! Donc les chiffres avancés par Airbnb sont vraiment à reconsidérer et surtout pour établir des projections pour des investissements classiques. Dans l’immobilier commercial, vous avez 100% raison et personne ne peut aller contre. Mais attention, qui dit immobilier commercial dit également qu’il faudra des déclarations administratives multiples, une sécurité incendie et de secours( plan d’évacuation, blocs secours, exticteurs, etc…), une accessibilité aux personnes à mobilité réduite et autres handicaps, des installations électriques et de plomberie aux normes et contrôlées annuellement, et plein d’autres choses ! La facilité voudrait donc que des immeubles commerciaux du type « ancienne résidence service, de tourisme, etc dont les propriétaires ne veulent plus donner leurs appartements à bail aux grands intervenants du marché, il y a là des opportunités fantastiques surtout bien sur à Paris, les villes citées plus haut mais tout l’arc méditerranéen !
Paris et les 50 villes d’Airbnb sont dans le même « train » !
Merci Philippe pour ce commentaire enflammé et plein de bon sens !! A bientôt
Bonjour merci pour votre article ! Qu’en est il de la surface de compensation est ce valable aussi pour les locaux commerciaux ou je mélange tout .
Merci à vous
Bonjour Pinchon, La surface de compensation est utilisée par les propriétaires d’appartements à usage d’habitation. Ils souhaitent disposer de la commercialité afin de louer sur airbnb en toute légalité.
Cependant, dans ce cas la seule démarche possible pour acquérir la commercialité est d’acheter une surface commerciale au moins équivalente à celle de l’appartement. C’est ce qu’on appelle l’acquisition d’une surface de compensation (on crée du commercial car on supprime de l’habitation). A bientôt !
Tres bonne article, mais j’ai une question de plus. Faut-il changer la destination d’un local commercial au bureau de l’urbanisme a « hebergement hotelier » pour le louer courte terme?
Salut Christy, depuis 2016 le changement entre sous-destinations ne fait plus l’objet d’une demande préalable de changement de destination.
La sous-destination de résidence hôtelière et touristique est ainsi comprise dans la destination générique de local commercial (doit être présente sur le RCP et sur le fichier H2 de recensement de 1970 que le notaire devra vérifier).
Il n’est donc pas nécessaire de faire ces démarches (il faudra simplement obtenir en ligne le numéro de loueur saisonnier sur le site de la Mairie de Paris).
A bientôt !
Bonsoir,
Voici l’intitulé sur le titre de propriété dans l’article « nature et désignation » :
il y a 2 lots regroupés
Pour le 1er lot est indiqué « local comprenant : entré, cuisine et WC »
Pour le 2eme lot = « local à usage d’atelier »
Il n’est indiqué nulle part « usage habitation »
Est ce que cela suffit pour être conforme à la réglementation de la Mairie pour faire du Airbnb 365 jours par an ?
Merci d’avance
Bonsoir,
Le problème me semble t-il c’est en cas de cession du local commercial, le régime des plus-values professionnelles s’applique!
Je suis LMNP au réel et si je dois réinteger les amortissements pour le calcul de la plus – value à court terme, cela risque d’être très coûteux…Qu’en pensez vous? Merci!
Bonjour, cela dépend de vos recettes et de vos revenus d’activité. En effet, si vos recettes dépassent 23 000€ et sont supérieures aux revenus d’activité du foyer alors vous passez en LMNP et les amortissement sont pris en compte dans le calcul de la plus value. En LMNP vous restez non professionnel donc la plus value reste celle des particuliers. A bientôt !
Bonjour,
Merci pour votre réponse pertinente concernant le régime des plus-values à appliquer. Je crois que mon notaire n’est pas au point sur le sujet…
Pour tout vous dire, je suis un bailleur qui jusqu’à présent avait alterné les types de location meublée en fonction des demandes des locataires: bail saisonnier en meublé de tourisme, bail d’habitation en résidence principale, bail civil à titre de residence secondaire, bail de société…
Suite au changement d’usage (d’appartement en local commercial) on me dit qu’il n’est plus possible de proposer des baux à usage d’habitation location résidence principale ou des baux > 1 an. De même le nouveau bail mobilité (qui est un bail de résidence principale) ne pourra pas être proposé.
On est considéré exercer une activité commerciale quand on loue:
-pour une période 23000 euros)?
Si quelqu’un veut vous louer l’appartement pour une durée d’un an, il faut le refuser?
Si quelqu’un veut vous louer à titre de residence principale il faut aussi le refuser?
Difficile d’entreprendre dans ce pays…
Merci pour votre avis éclairé.
Bien cordialement
Désolé, une partie du texte a été effacée.
On est considéré exercer une activité commerciale quand on loue:
– bail saisonnier (max 3 mois)
– bail à titre de residence secondaire
– bail à une société
Dans ces cas si les baux sont 23000, on est assujetti aux cotisations sociales.
D’où la question: est on condamné en local commercial à louer hors résidence principale du locataire?
merci
Bonjour, je cherche actuellement à acheter un local disposant de la commercialité pour pouvoir le louer à l’année sur AIRBNB à Paris. Cependant celui que j’ai trouvé est d’après le règlement de copropriété et ce que me dit l’agent composé de deux lots : une boutique + chambre + arrière cuisine. Une partie de ce local est donc commercial et l’autre habitable.A partir de ce moment-là ce local dispose-t-il ou non de la commercialité et si je le loue sur Airbnb serai-je dans la légalité ? Merci 🙂
Bonjour Olivier, je viens de vous répondre par email. Seule la partie possédant la commercialité pourra être exploitée en courte durée toute l’année. La partie habitable devra être louée en longue durée. Sylvain
Bonjour,
Je travaille à Paris 5 jours par semaine. J’utilise ma résidence secondaire pour me loger. Le weekend je retourne dans ma résidence principale. Puis je louer en airbnb ma résidence secondaire le weekend ? Mon travail m oblige à dormir sur paris donc je ne retire aucun bien du marché de la location.
Que faire pour être en règle vis de vis de la mairie?
J ai l impression d etre pénalisé car l esprit de la loi est d obligé à mettre des residences secondaire en location longue durée hors mon logement n est pas vide car je l utilise chaque semaine et acheter une compensation est réservé aux personnes ayant de gros moyen financier.
Cordialement
Bonjour Yves,
A priori vous pouvez louer votre résidence principale uniquement pendant 120 jours maximum par an à Paris.
Pour votre résidence secondaire ce n’est en revanche pas possible malheureusement.
Bien à vous,
Sylvain