Rentabilité locative : ne faites pas cette erreur classique !!

Rentabilité locative : investissez vite !

En tant qu’investisseur, on se donne souvent un objectif de rentabilité locative. En effet, je me rappelle que je souhaitais que mes investissements parisiens atteignent tous au moins 6% de rentabilité locative brute – ce qui est le cas aujourd’hui. Je refusais ainsi systématiquement un projet si la rentabilité locative était plus faible que 6%, même si l’écart était ridicule (5,9% par exemple). Aujourd’hui, j’ai changé d’avis et je pense qu’il faut avant tout investir rapidement et massivement dans un environnement où l’argent est presque gratuit grâce aux taux historiquement faibles. Pour illustrer cette prise de conscience, je vais prendre l’exemple de 2 investisseurs que j’ai conseillé dernièrement : Marie et Olivier.

Dîtes moi en commentaire si vous vous reconnaissez plutôt dans le comportement de Marie ou d’Olivier !

Marie décide d’investir rapidement

Lorsque Marie m’a contacté en fin d’année dernière, elle suivait le blog depuis un certain temps déjà. Elle connaissait donc les notions de base de l’investissement :

Elle recevait aussi les opportunités d’investissement de chasseurs clé en main (Je collabore avec 7 chasseurs à Paris) que je diffuse via la liste email du blog et dont je publie certaines sur le blog (pas toutes, alors inscrivez-vous !). Elle a donc pu se faire une idée du type d’investissement possible en région parisienne, de la rentabilité locative possible, du budget, des loyers pratiqués, etc…

Comme je le fais avec toutes les personnes qui me contactent pour investir, je lui ai demandé de préciser ces 3 critères de recherche :

  • budget total (apport personnel compris) : 200 000€
  • localisation : Paris intra muros
  • rentabilité locative brute ciblée : 6%

3 semaines plus tard, un chasseur m’appelle et me parle d’une opportunité d’investissement dans le 10ème arrondissement à Paris pour une rentabilité locative brute de 5,8%. J’appelle donc tout de suite Marie pour lui proposer cet investissement même si il ne correspond pas à 100% à ses critères. Marie me dit qu’elle souhaite foncer, j’organise alors une visite qui s’avèrera concluante et qui débouchera sur le lancement du projet !

Olivier reste buté sur ses critères

Olivier est aussi un lecteur assidu du blog. Il a donc les connaissances de base que tout investisseur immobilier doit avoir. Olivier quant à lui souhaitait être mis en relation avec un chasseur clé en main pour effectuer une recherche sur mesure. Après avoir échangé avec lui concernant ses critères de recherche j’ai donc décidé de le mettre en relation avec un chasseur clé en main parisien qui effectue de très beaux projets d’investissement.

Olivier a quant à lui de nombreux (trop nombreux ?) critères de recherche :

  • budget total (apport personnel compris) : 200 000€
  • localisation Paris intra muros
  • rentabilité locative brute ciblée : 6%
  • pas de RdC
  • pas de 6ème sans ascenseur
  • un petit 2 pièces uniquement

Je pense sincèrement qu’au delà des 3 premiers critères de recherche, il faut se rappeler l’objectif d’un investissement locatif => s’enrichir en créant un capital. C’est donc très différent d’un achat de résidence principale où de nombreux critères rentrent en ligne de compte.

Aujourd’hui et après 6 mois de recherches et de nombreuses propositions du chasseur, Olivier n’a toujours pas investi. Il a ainsi refusé de supers opportunités qui dégageaient 5,8% de rentabilité locative brute, mais la barrière symbolique de 6% était pour lui primordiale.

Qui a raison : Marie ou Olivier ?

Faisons un point sur leurs 2 situations : Marie a investi il y a 3 mois dans un investissement locatif qui lui rapportera 5,8% de rentabilité locative brute. Olivier n’a pas encore investi, mais on peut raisonnablement penser qu’il investira d’ici 6 mois dans un appartement dont les loyers dégageront au minimum 6% de rentabilité locative brute (il lâchera rien sur ce critère…)

Si l’on analyse les 2 investissements de manière très froide en prenant comme hypothèse :

  • les budgets totaux sont similaires : 200 000€ dont 25 000€ d’apport personnel
  • les investissements ont la même valeur à terme (pas de problématique de plus-value)
  • les frais liés aux biens sont les mêmes
  • les conditions d’emprunt sont les mêmes (durée, taux, montants)
  • Marie investit 9 mois avant Olivier

L’objectif de tout investisseur étant l’enrichissement (cash flow + amortissement du capital), nous allons calculer l’enrichissement de ces 2 investissements :

1) Marie et sa rentabilité locative de 5,8% :

  • Loyers de 967€
  • Crédit de 795€
  • Frais (charges, taxe foncière, assurances) : 100€
    • cash flow positif : 72€
    • Amortissement du capital : 398€
      • Enrichissement : 470€

2) Olivier et sa rentabilité locative de 6% :

  • Loyers de 1000€
  • Crédit de 795€
  • Frais (charges, taxe foncière, assurances) : 100€
    • cash flow positif : 105€
    • Amortissement du capital : 398€
      • Enrichissement : 502€

Marie ayant investi 9 mois avant Olivier (qui a refusé plusieurs projets à 5,8% de rentabilité locative brute), elle s’est enrichie de 4 230€ (9 x 470€) avant qu’Olivier ne commence à s’enrichir.

Combien de temps faudra-t-il à Olivier pour rattraper Marie dans sa course à l’enrichissement ? Le calcul est assez simple : il suffit de prendre en compte l’écart d’enrichissement entre les 2 investissements : 32€ par mois.

Olivier arrivera donc à la hauteur de Marie dans : 4 230 / 32 = 132 mois ou 11 ans !!!

Oui, au final en ayant investi 9 mois avant Olivier dans un projet ayant une rentabilité locative un peu plus faible (5,8% au lieu de 6%) Marie a pris 11 ans d’avance sur Olivier qui est resté buté sur le simple critère de la rentabilité locative !

Faites le bon calcul : investissez rapidement !

Vous allez me dire qu’en fait il faut juste investir rapidement et laisser la magie de l’effet de levier opérer !? C’est au final assez vrai ! Le critère de rentabilité locative permet de se faire une idée de l’objectif à atteindre mais celui qui investit en premier (à rentabilité locative équivalente) est toujours celui qui s’enrichit le plus !

Dans un environnement où l’argent est presque gratuit mais alors que les taux commencent à augmenter (début 2017), il ne faut surtout pas hésiter à investir même si la rentabilité locative proposée ne correspond pas exactement à la rentabilité locative ciblée ! Pour comprendre ce raisonnement, il suffit pour cela de sortir son tableur Excel ou… simplement de lire ce blog 😉

Si vous êtes un investisseur immobilier et que vous avec une question / remarque sur cet article, n’hésitez pas à me contacter sur ce blog ou à laisser un commentaire !

8 Commentaires

  1. Michael de notrepatrimoine.fr

    Bonjour Sylvain,

    ton article résume bien l’enrichissement par cashflow et par amortissement du capital que l’on a souvent tendance à oublier lors d’un achat.
    Je suis tout à fait d’accord avec toi qu’il faut investir vite car le temps est notre meilleur actif.

    Cependant un petit bémol, je ne te rejoins pas dans le sens ou lors d’un investissement locatif, souvent la « règle des 70% » est prise en compte par les banquiers, ce qu’il veut dire que pour réinvestir sans problème il faut 30% du crédit en plus (pour le banquier lambda j’entends).

    En l’occurrence, dans ton exemple un banquier prêtera plus facilement pour un second investissement à Olivier qu’à Marie.

    Bien à toi.

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Salut Michael, merci pour ton commentaire 😉
      Si l’on va plus loin dans ton analyse de la règle de 70% et dans le cadre de la comparaison entre Marie et Olivier, il y a exactement 33€ de différence entre les 2 loyers. Dans l’éventualité d’un second investissement, cela impacte de 6 000€ la capacité d’emprunt de Marie (sur 25 ans avec les taux actuels). Personnellement, je préfère gagner 11 ans d’enrichissement plutôt que 6 000€ de capacité d’emprunt sur un éventuel futur investissement.

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      1. Benoit

        Bonjour,

        Je pense que vous avez tous les 2 raisons en réalité. Je suis en effet d’accord avec Michael sur le fait que cette méthode finirait par pénaliser Marie … mais seulement si Marie décide de n’investir qu’à Paris en ne réalisant que des opérations identiques à celle-ci.

        C’est pourquoi je pense que les arguments de Sylvain sont un peu plus recevables, dans le sens où il « suffirait » à Marie de réaliser un investissement plus rentable (en province par exemple) qui lui permettrait d’absorber l’augmentation du taux d’endettement générés par quelques appartements parisiens, et ainsi pouvoir continuer à emprunter sereinement, tout en se créant un petit parc sympa d’appartements parisiens (avec tous les atouts que cela comprend et que Sylvain liste dans son article où il explique pourquoi il investit sur Paris)

        Qu’en pensez-vous ?

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  2. Seb

    J’allais justement faire la meme remarque que Michael.
    Sur un loyer de 1000€, la banque ne tient compte que de 700€ de loyer.
    Donc avec une mensualité de plus de 700€ pour rembourser l’emprunt, cela fait augmenter le taux d’endettement et la banque sera reticente pour les prochains prêts.
    6% de rentabilité, pour degager du cash flow positif cela va prendre du temps, il faudra un certain nombre de biens pour etre tranquille.
    Certes sur les grandes villes c’est bien d’avoir 6% de renta, mais pour devenir independant et gagner rapidement du cash flow ca ne vaut pas le coup.
    Apres, chaque investisseur voit ce qui lui correspond le mieux…

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Salut Seb et merci pour ton commentaire !
      Sur la question des niveaux de rentabilité, cela dépend effectivement de ta stratégie à long terme. Si tu souhaites devenir financièrement indépendant avec tes investissements alors tu devrais chercher plutôt 10% ou plus.
      En revanche, si tu cherches à créer un capital dans un investissement sécurisé dans une ville où la demande locative est forte, alors 6% est un bon niveau vu le faible risque encouru. Et oui, n’oublions pas que le rendement est toujours corrélé au risque (certains l’oublient vite). Les 6% proposés à Paris sont bien moins risqués que les 10% proposés en province (vacance locative, profil des locataires, évolution des prix de l’immobilier, etc…)

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  3. coachsportetvie

    Salut Sylvain,

    J’habite dans une ville ou les rentabilité sont pas tres elevées, car ville assez cher ( Rennes ) . Cependant, je me demandai la chose suivante. On dit souvent qu’il faut trouver un investissement a 7% net de rendement minimum, qui s’autofinance intégralement.

    Mais dans une grande ville comme la mienne ou l’immobilier marche bien, penses tu que ça peut etre intéressant pour compenser d’avoir un apport suffisant afin de permettre un autofinancement. En gros ainsi la partie liée au crédit se rembourse intégralement par les loyers, ou même d’ailleurs pour de l’habitation personnelle, plutôt que payer un loyer on rembourse ainsi nous même le crédit, ça permet aussi de capitaliser?

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Effectivement, l’apport personnel est la variable qui permet d’atteindre l’autofinancement dans les villes peu rentables. Vous pouvez également jouer sur la durée du prêt afin de baisser les mensualités. Attention toutefois, l’autofinancement s’entend net de charges donc pensez à intégrer à votre calcul toutes les charges (et pas seulement le crédit).

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