Taux d’endettement : le secret du calcul différentiel !!

Taux d'endettement

Avant de se lancer, chaque investisseur fait des simulations pour connaitre sa capacité d’endettement. Cette capacité d’endettement découle directement de votre taux d’endettement calculé par la banque. On sait tous qu’il ne faut pas dépasser les fameux 33% (jusqu’à 40% pour ceux ayant de forts revenus). Seul problème, chaque banque applique son propre calcul du taux d’endettement et si vous tapez à la porte de la mauvaise banque, vous risquez d’avoir une capacité très (trop) faible ou tout simplement ne pas pouvoir financer votre acquisition.

Quels sont les 2 types de calculs appliqués par les banques ? Pourquoi il faut sélectionner la bonne banque lorsqu’on souhaite investir massivement ?

Taux d’endettement

Si l’on suit la définition du dictionnaire, le taux d’endettement est le résultat d’un calcul simple : charges / revenus.

Si vous avez 1 000€ de charges mensuelles, et que vous recevez 3 000€ de revenus alors votre taux d’endettement est de 33%. Cependant, lorsqu’on rentre dans le détail du calcul il faut identifier ce que les banques prennent en compte concernant les charges et les revenus.

Charges

Les charges les plus couramment prises en compte dans le cadre d’un investissement locatif sont les charges fixes que vous êtes obligé de payer tous les mois :

  • loyer de votre résidence principale si vous êtes locataire,
  • mensualité de votre prêt si vous êtes propriétaire de votre RP,
  • mensualités de vos crédits en cours (crédit immo d’investissement locatif, crédit à la consommation, prêt étudiant, etc…)
  • pensions alimentaires que vous versez,
  • etc…

Certaines banques prennent également en compte le montant mensuel de votre impôt sur le revenu (ces banque sont donc à éviter !).

Revenus

Les revenus les plus couramment pris en compte dans le cadre d’un investissement locatif sont les revenus fixes que vous êtes certain de recevoir chaque mois :

  • salaire net,
  • revenus commerciaux,
  • revenus locatifs (pris en compte à hauteur de 70% ou 75% en fonction des banques),
  • pension alimentaire que vous recevez,
  • retraite,
  • etc…

Certaines banques prennent en compte les primes (ou 50% des primes), les allocations familiales ou les allocations logement.

Calcul classique du taux d’endettement

La plupart des banques appliquent le calcul classique du taux d’endettement. C’est un calcul qui n’avantage pas ceux qui investissent dans l’immobilier locatif mais qui consiste à prendre toutes les charges et de les diviser par les revenus afin d’obtenir le taux d’endettement.

Simulation 1 : Acquisition de RP

Natacha décide d’acheter sa résidence principale. Elle dispose d’un revenu confortable de 3 000€ et paye actuellement un loyer de 900€. N’oubliez pas que les banques calculent votre taux d’endettement après acquisition, ce qui implique dans ce cas que la charge correspondant au loyer ne sera pas prise en compte (elle quittera son logement pour habiter dans l’appartement acheté).

La banque lui propose des mensualités de 1 000€ par mois pour atteindre les 33% de taux d’endettement (1000/3000). Elle pourra donc emprunter 245 000€ au taux de 1,7% sur 25 ans.

Simulation 2 : Investissement locatif

Manu souhaite investir dans l’immobilier locatif. Il reçoit chaque mois un revenu de 3 000€ et paye actuellement un loyer de 900€.

Le bien qu’il souhaite acheter coûte 200 000€ et lui rapportera 1 000€ de loyer hors charges tous les mois. Manu a aussi calculé qu’avec les taux actuels, il lui faudrait des mensualités de 800€ par mois pour financer son acquisition.

Revenus (salaire + loyer perçu) : 3000 + 700* = 3700

*après application de la décote des banques : 1000 x 70% = 700€

Charges (loyer payé + mensualité crédit) : 900 + 800 = 1 700€

Son taux d’endettement sera donc de : 1700 / 3700 = 46%

Autant dire que la banque refusera de le suivre sur son projet.

La banque va ensuite calculer la mensualité maximum à proposer afin d’atteindre seulement 33% de taux d’endettement. Manu ne devra donc pas dépasser 3700/3 = 1233€ de charges et donc seulement 333€ pour les mensualités de crédit (car il a déjà 900€ de charges de loyer).

Il pourra donc investir seulement 80 000€ sur 25 ans pour financer son investissement locatif.

Calcul différentiel du taux d’endettement

Ce calcul est proposé par quelques banques agressives qui souhaitent attirer des profils d’entrepreneurs ou d’investisseurs. Ce calcul avantage clairement l’investissement locatif car il consiste à isoler chaque investissement en calculant à chaque fois la différence (différentiel) entre les revenus et les charges de ce même investissement puis à réintégrer ce différentiel au calcul global du taux d’endettement.

Simulation 1 : Acquisition de RP

Aucun changement par rapport au calcul classique étant donné qu’aucun investissement n’est à considérer. Natacha pourra donc investir 245 000€ => Rendez-vous plus bas pour une astuce bonus !!

Simulation 2 : Investissement locatif

Manu décide d’aller voir une autre banque pour son projet d’investissement à 200 000€. Cette fois-ci, la banque détaille le calcul sous ses yeux :

Elle isole son futur investissement sur la base de l’estimation du futur loyer de 1000€ hors charges. Ses revenus de l’investissement pris en compte par la banque sont donc de 700€.

En prenant en compte des mensualités de 800€, le différentiel est donc de 700 – 800 = -100€. Le différentiel étant négatif, la banque va l’ajouter aux charges (un différentiel positif est ajouté aux revenus, ce qui peut augmenter votre capacité d’emprunt – cas d’un investissement très rentable).

La banque réintègre ce différentiel au calcul global hors investissement :

Charges (loyer payé + différentiel négatif) : 900 + 100 = 1000€

Revenus (salaire) : 3000€

Taux d’endettement = 1000 / 3000 = 33%

Manu est alors très heureux d’avoir interrogé cette deuxième banque car il va ainsi pouvoir financer son projet d’investissement locatif !

Petite astuce en bonus : si vous habitez dans la même ville que le bien visé pour votre investissement locatif, il est souvent intéressant de « déguiser » son investissement locatif en acquisition de RP auprès des banques. Dans les simulations effectuées plus haut, la capacité d’emprunt est accrue (245 000 au lieu de 200 000€) et la banque vous prêtera plus facilement sur des durées plus longues que pour un investissement locatif.

Bien choisir sa banque

Il faut savoir que les banques qui prennent en compte le calcul différentiel peuvent proposer des taux légèrement supérieurs aux autres banques. Cependant, bien plus que le taux proposé par la banque, il est important de savoir si cette dernière applique le calcul différentiel ou non.

Pour un premier investissement locatif et en cas de faible loyer (concubinage, chez les parents ou à titre gratuit) il sera facile de vous financer mais il faut savoir anticiper les prochains investissements. En effet, c’est souvent lors du deuxième investissement que l’on regrette d’avoir choisi une banque compétitive en terme de taux mais qui n’applique pas le calcul différentiel.

Si vous avez des questions sur cet article ou que vous souhaitez connaitre les banques qui appliquent le calcul différentiel, vous pouvez me contacter via le blog ou dans les commentaires ci-dessous !

161 Commentaires

  1. Philippe

    On veut des noms (de banques 😉 😉 😉

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Philippe, et merci pour votre commentaire !
      je vous réponds la même chose qu’à Florian :
      Je classerais les banques en 2 parties :
      1) banques avantageuses pour l’investisseur :
      – CIC : différentiel
      – Crédit Agricole : mix différentiel classique
      – LCL : mix différentiel classique
      – Banques Populaires : mix différentiel classique
      Pour info, le LCL est ultra agressif actuellement et applique 20 points de base de moins que la concurrence sur 15 et 20 ans.
      2) banques peu avantageuses pour l’investisseur :
      – HSBC (fort apport demandé)
      – Société Générale (calcul classique uniquement)
      – BNP Paribas (calcul classique uniquement)
      Pour ceux qui le souhaitent, je peux également vous donner les coordonnées de mon courtier.
      A bientôt !

      Répondre
      1. Bruno

        Bonjour, moi aussi je souhaite avoir le nom de ton courtier . Merci

        Répondre
      2. Rudy Liotaud

        Bonjour,
        Article intéressant et merci pour le nom des banques.
        Je veux bien les coordonnées de votre courtier!
        Merci par avance

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Rudy, je viens de vous envoyer un email. A bientôt !

          Répondre
          1. luc

            bjr
            article super intéressant , je voudrais aussi le nom de votre courtier , svp par mail
            merci et bon courage

          2. Investimmob (Auteur de l'article)

            Je vous ai envoyé un email, tenez moi informé de vos échanges 😉

      3. Delphine

        Bonjour,
        Merci pour cet article très instructif.
        Pourriez vous m’envoyer le nom de votre courtier également, ainsi que ses coordonnées SVP ? Nous sommes en train de chercher un financement pour un investissement locatif, cela pourrait nous être bien utile !
        Je vous remercie par avance pour votre aide.
        Delphine.
        delph34310@hotmail.com

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour Delphine, je viens de vous envoyer un email ! A bientôt 😉

          Répondre
      4. Clément

        Bonsoir,

        Toutes mes félicitations pour cet article de grande qualité.

        Pourriez-vous me transmettre les coordonnées de votre courtier ?

        Clément

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour Clément, je vous ai envoyé un email ! A+

          Répondre
    2. camboulives

      bonjour,
      Pourrais je avoir les coordonnées de votre courtier svp ?

      Répondre
      1. Investimmob (Auteur de l'article)

        Bonjour Gary, je viens de vous envoyer un email ! Sylvain

        Répondre
        1. Gai

          Bonjour, moi aussi je veux bien le num de votre courtier 🙂

          Répondre
          1. Investimmob (Auteur de l'article)

            Bonjour,
            Je vous ai envoyé un email !
            A bientôt,
            Sylvain

  2. Yoan

    Bonjour, je souhaite savoir quelles sont les banques qui utilisent le calcul différentiel ?

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Yoan, et merci pour votre commentaire !
      je vous réponds la même chose qu’à Florian :
      Je classerais les banques en 2 parties :
      1) banques avantageuses pour l’investisseur :
      – CIC : différentiel
      – Crédit Agricole : mix différentiel classique
      – LCL : mix différentiel classique
      – Banques Populaires : mix différentiel classique
      Pour info, le LCL est ultra agressif actuellement et applique 20 points de base de moins que la concurrence sur 15 et 20 ans.
      2) banques peu avantageuses pour l’investisseur :
      – HSBC (fort apport demandé)
      – Société Générale (calcul classique uniquement)
      – BNP Paribas (calcul classique uniquement)
      Pour ceux qui le souhaitent, je peux également vous donner les coordonnées de mon courtier.
      A bientôt !

      Répondre
      1. M

        bonjour
        j aimerais connaitre également le nom de votre courtier
        en vous remerciant

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour, je viens de vous envoyer un email. Sylvain

          Répondre
      2. Pingard

        Bonjour, que voulez vous dire à propos du LCL quand vous dites qu’il est ultra agressif, pouvez vous m’expliquez en detail par mail s’il vous plaît.

        Merci d’avance.

        thomas.pingard@gmail.com

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour Thomas, à l’époque le LCL souhaitait capter de nombreux nouveaux clients en proposant des taux compétitifs et des durées longues. Ils étaient donc agressifs commercialement. Syvlain

          Répondre
  3. Thanh N.

    Bonjour Sylvain,
    Merci pour l’article très intéressant sur le calcul de taux des banques. Connaître comment elles calculent le taux d’endettement aide énormément pour étudier la faisabilité d’un projet d’investissement.
    Je suis intéressée pour la liste des banques qui appliquent le calcul différentiel si vous pensez pouvoir partager.
    Je vous remercie par avance et à très bientôt.
    Thanh

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Thanh, et merci pour votre commentaire !
      je vous réponds la même chose qu’à Florian :
      Je classerais les banques en 2 parties :
      1) banques avantageuses pour l’investisseur :
      – CIC : différentiel
      – Crédit Agricole : mix différentiel classique
      – LCL : mix différentiel classique
      – Banques Populaires : mix différentiel classique
      Pour info, le LCL est ultra agressif actuellement et applique 20 points de base de moins que la concurrence sur 15 et 20 ans.
      2) banques peu avantageuses pour l’investisseur :
      – HSBC (fort apport demandé)
      – Société Générale (calcul classique uniquement)
      – BNP Paribas (calcul classique uniquement)
      Pour ceux qui le souhaitent, je peux également vous donner les coordonnées de mon courtier.
      A bientôt !

      Répondre
      1. Thanh N.

        Bonjour Sylvain,
        Savez-vous si le crédit mutuel applique également le calcul différentiel comme son frère CIC ?
        Merci de votre réponse.
        Thanh

        Répondre
  4. Florian

    Bonjour,

    Très intéressant cet article.
    Cela confirme qu’il faut anticiper ce différentiel de 30 % à l’achat en négociant le prix du bien de façon à accorder sa mensualité à 70 % du loyer et avoir un différentiel nul. Comme tu le dis, s’il est positif on diminue notre taux d’endettement et potentiellement, on peut toujours emprunter.

    Je suis plutôt intéressé par quelques noms de banques qui prenne en compte ce type de calcul.
    D’ailleurs, n’est-ce pas plutôt une question de banquier plutôt que de banque?

    Au plaisir,
    Florian

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour et merci pour ce commentaire !
      Avoir un différentiel nul est bien sûr très intéressant dans l’optique de plusieurs investissements. Cependant, cela reste difficile sur un financement à 100% et il est plus raisonnable de viser des mensualités à 80% de son loyer hors charges par exemple. Après, si l’apport n’est pas un problème, cela peut constituer une règle pour déterminer le niveau d’apport à effectuer.

      Concernant les banques, je les classerais en 2 parties :
      1) banques avantageuses pour l’investisseur :
      – CIC : différentiel
      – Crédit Agricole : mix différentiel classique
      – LCL : mix différentiel classique
      – Banques Populaires : mix différentiel classique
      Pour info, le LCL est ultra agressif actuellement et applique 20 points de base de moins que la concurrence sur 15 et 20 ans.
      2) banques peu avantageuses pour l’investisseur :
      – HSBC (fort apport demandé)
      – Société Générale (calcul classique uniquement)
      – BNP Paribas (calcul classique uniquement)
      Pour ceux qui le souhaitent, je peux également vous donner les coordonnées de mon courtier.
      A bientôt !

      Répondre
  5. cyril (le bordelais)

    Merci sylvain pour cet article.
    Pour ma part, j’ai déjà un taux d’endettement élevé avec ma RP et un autre achat en résidence de vacances, du coup l’option du calcul différentiel est l’option qu’a pris ma conseillère bancaire pour simuler mon futur crédit d’investissement locatif et le défendre.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Cyril,
      C’est en effet la solution idéale pour emprunter lorsqu’on a déjà un ou plusieurs investissements en cours ! Encore faut-il tomber sur la bonne banque et le bon conseiller… Tiens moi au courant de ton projet et n’hésite pas si tu as des questions 😉
      A bientôt !

      Répondre
  6. Ronald

    Bonjour oui cela m’intéresse de connaître les banques qui le pratique

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Ronald, et merci pour votre commentaire !
      je vous réponds la même chose qu’à Florian :
      Je classerais les banques en 2 parties :
      1) banques avantageuses pour l’investisseur :
      – CIC : différentiel
      – Crédit Agricole : mix différentiel classique
      – LCL : mix différentiel classique
      – Banques Populaires : mix différentiel classique
      Pour info, le LCL est ultra agressif actuellement et applique 20 points de base de moins que la concurrence sur 15 et 20 ans.
      2) banques peu avantageuses pour l’investisseur :
      – HSBC (fort apport demandé)
      – Société Générale (calcul classique uniquement)
      – BNP Paribas (calcul classique uniquement)
      Pour ceux qui le souhaitent, je peux également vous donner les coordonnées de mon courtier.
      A bientôt !

      Répondre
  7. Kevin

    très intéressant

    endetté à 42% avec le calcul classique (70% des loyers) mais seulement à 23% avec le différentiel

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ce commentaire Kévin !
      En effet, le calcul différentiel peut vous faire passer du bon côté de la barrière en terme de taux d’endettement et ainsi vous permettre d’investir !!
      A bientôt!

      Répondre
  8. Yves Le Morellec

    Bonjour,

    Pour ma part j’ai essayé le crédit foncier (25 ans pour du locatif taux élevé mais calcul non différentiel)
    Le crédit agricole (20 ans taux élevé de 2,10 % sur 20 ans et calcul différentiel)

    Yves

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Salut Yves, j’espère que tu as choisi le Crédit Agricole car même si la durée initiale est moins longue, tu devrais pouvoir faire des modulations d’échéance par la suite afin de rallonger la durée du prêt et ainsi baisser les mensualités. De plus, le Crédit Agricole applique un mix entre différentiel et classique, ce qui avantage les multi-investisseurs.
      A bientôt !

      Répondre
  9. Meli

    Oui, moi aussi!

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Meli, et merci pour votre commentaire !
      je vous réponds la même chose qu’à Florian :
      Je classerais les banques en 2 parties :
      1) banques avantageuses pour l’investisseur :
      – CIC : différentiel
      – Crédit Agricole : mix différentiel classique
      – LCL : mix différentiel classique
      – Banques Populaires : mix différentiel classique
      Pour info, le LCL est ultra agressif actuellement et applique 20 points de base de moins que la concurrence sur 15 et 20 ans.
      2) banques peu avantageuses pour l’investisseur :
      – HSBC (fort apport demandé)
      – Société Générale (calcul classique uniquement)
      – BNP Paribas (calcul classique uniquement)
      Pour ceux qui le souhaitent, je peux également vous donner les coordonnées de mon courtier.
      A bientôt !

      Répondre
  10. Cheikh

    Bonjour peux t on me conseillé quelqu’un pour du différentiel aussi car j’ai plusieurs biens en location
    Et je suis sur un projet immobilier
    Voici mon adresse mail
    cheikhlouisa@yahoo.fr

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour, je t’ai envoyé un email avec les coordonnées. A bientôt !

      Répondre
  11. CHAUDERON

    BONJOUR
    Merci très intéressant ton article !! J’ai appris pleins de choses : le calcul différentiel !!
    Par contre, je ne comprends pas ce que veux dire LCL pratique 20 points de moins ??
    Je veux bien les coordonnées de ton courtier :))) !!
    Si demande prêt pour RP : Peut-on passer sa RP en investissement locatif ? Si oui comment ? Si on veut se monter en SCI ou holding offshore est-ce que cela peut se faire juste au moment de la signature du prêt, ou celle de l’acquisition du bien ou après achat ???
    Comment calcule t-on son taux d’endettement (et donc le budget pour l’achat du bien) vu que l’on ne peut pas calculer le différentiel avant ? Argh !!!
    Merci.

    Muriel

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Muriel, LCL pratique des taux très compétitifs actuellement et 20 points de moins signifie qu’ils proposent des taux 0,20% moins élevés que la concurrence 😉
      Je t’ai envoyé par email les coordonnées de mon courtier perso !
      Si le financement s’effectue en RP (donc que les simulations de la banque se basent là-dessus), il n’y a aucune contrainte par la suite de mettre le bien en location. Cela arrive tous les jours, et c’est même possible dès la première mise en location !
      Pour le calcul du taux d’endettement, il faut effectuer les calculs en se positionnant après l’achat du bien (en faisant le différentiel sur chaque investissement, y compris l’investissement à venir : loyer x 70% – crédit).
      N’hésitez pas à me contacter pour plus d’explications !
      A bientôt !

      Répondre
      1. Henri

        Bonjour,

        Je serais intéressé par avoir les coordonnées de ton courtier pour savoir quels banques pratiquent les calculs différentiels, et avant de démarcher directement les banques.
        Quel sont les prix pratiqués par ton courtier (frais de dossier …) ?
        Je vais bientôt signer un compromis pour un bien prochainement.

        Merci de ton aide.

        Henri

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour Henri, je t’ai envoyé un email avec les coordonnées de mon courtier perso 😉
          A bientôt !

          Répondre
  12. lemondeducafe

    bonjour ,comment calculez vous le taux de rentabilé ,brut et nette ? Merci de votre aide

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour, la rentabilité brute se calcule de la manière suivante : (loyer mensuel charges comprises x 12) / montant total de l’investissement initial (montant de l’acquisition, frais d’agence, notaire, éventuels travaux, éventuels honoraires de chasseur, éventuels achats mobiliers…).
      La rentabilité nette prend quant à elle également en compte les frais annuels récurrents (à soustraire aux loyers dans la formule) : charges de copropriété, la taxe foncière, éventuels frais d’expert comptable, éventuels impôts, assurance PNO.
      A bientôt !

      Répondre
  13. Iris

    Hello,
    C’est un article intéressant 🙂 Il y a pas mal de détails et d’éclaircissements qui m’aident à comprendre comment cela fonctionne.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci ! Ce type de calcul du taux d’endettement est méconnu de la plupart, alors qu’il permet d’enchainer les investissements assez facilement !

      Répondre
  14. Raphaele

    Bonjour, Merci pour ton article passionnant. Pourrais-je avoir l’adresse de ton courtier STP ? Je suis passé pas HSBC et c’était la galère. Pour l’instant je suis bloquée et en plus j’habite à l’étranger, j’ai du mettre 40% d’apport, mais Crédit Agricole me demandait la même chose !

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Salut Raphaele, merci pour ton commentaire !
      Je t’envoie par email le contact d’un banquier spécialisé dans le financement des français de l’étranger qui souhaitent investir en France.

      Répondre
      1. Yass

        Bonjour. Merci beaucoup pour ton article très interessant.
        Je suis à l’étranger également, et je serais intéressé par les coordonnées du banquier spécialisé dans le financement des français de l’étranger qui souhaitent investir en France.

        En te remerciant par avance.

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Yassine, je viens de t’envoyer un email 😉 A bientôt !

          Répondre
  15. Mia

    Bonjour,

    Merci également pour cet article très clair et pour les différents commentaires sur les pratiques actuelles des banques. Je suis actuellement bloquée pour une demande de crédit pour de l’investissement locatif avec travaux importants car notre courtier a notre dossier depuis deux mois et n’est pas en mesure de nous faire un retour, au moins un accord de principe. On ne sait pas si c’est l’endettement qui est problématique (normalement, en différentiel, ça passe) ou si c’est le rapport prix d’achat/montant des travaux. Auriez-vous éventuellement un conseil d’orientation vers un organisme (banque ou courtier) réactif qui calcule en différentiel (nous avons déjà 2 investissements locatifs et 1 résidence principale) ? On devient hors délai pour la signature de l’acte.

    Pour info, voici les retours que j’ai eus dernièrement:
    – notre banque, la BNP traîne à nous donner une réponse, on a le sentiment que le projet est trop gros pour eux
    – le crédit mutuel propose des tarifs élevés
    – la SMC a des délais d’envoi d’offre extrêmement longs (supérieurs à 3 mois).
    – la Banque Postale était bien placée en taux sur notre dernier achat en 2015, mais les échanges avec eux sont compliqués.

    Merci par avance

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Je vous envoie un email avec les coordonnées de mon courtier ! A bientôt 😉

      Répondre
  16. Ludo

    On ne se méfie jamais assez de la bêtise des banques.
    Avec mon épouse nous avons plus de 9k€ de revenus nets par mois et des mensualités de 2,3k€ pour le prêt de notre résidence principale. Nous voulons faire un double investissement immobilier représentant des mensualités d’environ 3,5k€ et des revenus locatifs potentiels de 5k€ sachant qu’une partie est déjà louée et génère 2k€ de loyers.
    Avec des données pareilles j’ai naïvement pensé que je n’aurai aucun souci pour obtenir un prêt. Et bien le Crédit du Nord vient de refuser. Et cela après m’avoir fait perdre un temps fou : dossier, rendez-vous et 3 semaines avant de répondre négativement !
    Tout ça parce qu’ils ne pratiquent pas la compensation des revenus. Et aussi, à mon avis, parce que le dossier était trop compliqué pour eux (SCI, 2 biens distincts, plus de 8 apts et 1 local commercial). Mais bon franchement rien d’incompréhensible non plus(la preuve : je le comprends 😉 ).

    Bref, cet article est très judicieux et le lire avant m’aurais fait gagner du temps.

    Et pour en gagner à présent (du temps) je suis preneur des coordonnées de votre courtier. Merci d’avance.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Ludo, je vous envoie un email afin de vous mettre en relation avec mon courtier. A bientôt !

      Répondre
  17. Julien

    Bonjour,
    merci pour ces infos très intéressantes. Je suis actuellement sur un projet d’achat de RP et possède trois investissements locatifs. Avec un calcul classique mon taux d’endettement est estimé à 50%, je recherche donc des banques susceptibles de pouvoir m’offrir un financement. Pouvez vous m’envoyer les coordonnées de votre courtier?
    Merci par avance

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Julien, je vous envoie un email avec les coordonnées de mon courtier. A+ !

      Répondre
  18. Bruno

    Bonjour,

    Je suis aussi en taux d’endettement de 35% et je viens de découvrir cette méthode de calcul qui peut donner des résultats miraculeux ! Merci de m’indiquer votre courtier

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Bruno, je vous ai envoyé un email. A bientôt !

      Répondre
  19. Cheikh

    Bonsoir
    Je suis passé par Monsieur PROENCA à la société générale de Chatou dans le 78
    il est vraiment TOP

    Répondre
  20. Félix

    Bonjour,

    Je serai intéressé pour avoir le contact de votre courtier pour mon investissement locatif !
    Merci d’avance 🙂

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Je viens de vous envoyer un email ! A bientôt !

      Répondre
  21. Jonathan

    Bonsoir,

    Très intéressant votre sujet. Je suis également sur un projet d’un troisième investissement à usage locatif et serait intéressé d’obtenir les coordonnées de votre courtier en prêt. Merci d’avance

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Jonathan, je viens de vous envoyer un email 😉 A bientôt !

      Répondre
  22. Alex

    Bonjour,

    Merci beaucoup pour l’article. Je suis moi aussi à l’étranger et j’aimerais avoir le contact de banquier spécialisé dans le financement des français de l’étranger souhaitant investir en France.

    Merci d’avance.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Alex, je viens de t’envoyer un email 😉 A bientôt !

      Répondre
  23. Mehdy

    Bonsoir,

    Sujet ultra, mais alors ultra intéressant!!! Je suis propriétaire sur un invest locatif avec échéance compensée par le loyer + propriétaire de ma RP. Je réfléchis depuis quelques temps à une SCI, et second invest locatif. Mais mon taux d’endettement devrait franchir les 50% dans ce dernier cas (je suis au LCL et je n’ai jamais eu aucun refus mais ils ont pratiqué le calcul classique). J’aimerais grandement recevoir les coordonnés de votre courtier pour avancer sur un nouveau projet.

    Très cordialement

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Mehdy, je viens de vous envoyer un email 😉 A bientôt !

      Répondre
  24. Benoit

    Bonjour,

    Super article, simple et concis, qui me retire une sacrée épine du pied ! Pourrais-je également avoir les coordonnées de votre courtier s’il vous plaît ? J’espère d’ailleurs qu’il vous reverse une commission avec tout le monde que vous lui envoyez 🙂

    Bonne continuation et merci encore pour tout !

    Benoit

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Je viens de vous envoyer un email 😉 A bientôt !

      Répondre
  25. Julien

    Bonjour,
    Merci pour votre article, superbe ! Ça fait 4 mois que je me forme et franchement il y a tellement de sujets sur l’investissement locatif que chaque jour est une mine d’or !
    Je souhaite investir seul sur un appartement. J’ai déjà mon crédit RP avec ma femme et un investissement que nous avions fait avec ma femme également. Comment dois-je calculer vu que j’achète seul ?
    Encore merci, votre blog est vraiment intéressant.

    MERCI !!!

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Julien, on échange par email !!

      Répondre
  26. djelti

    Bonjour je suis très intéressé par votre article, j’ai actuellement un crédit immobilier de 700 euros par mois sur 23 ans pour une maison que je loue 900 euros. J aimerai acheter ma résidence principal en effectuant un crédit supplémentaire, c’est possible? Si c’est calcul différentiel c est comme ci je n’avait pas ce crédit car je le loue 900 euros.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Je viens de vous envoyer un email 😉 A bientôt !!

      Répondre
  27. Alicia

    Bonjour , merci beaucoup pour cet article! Est ce possible d’avoir les coordonnés de votre courtier s’il vous plaît ?
    Merci bien

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour, je viens de vous envoyer un email 😉

      Répondre
  28. Gilles

    Bonjour , merci beaucoup ce sujet! je suis de faire un investissement locatif avec un taux d’endettement qui sera supérieur à 45 % avec un calcul classique Est ce possible d’avoir les coordonnés de votre courtier s’il vous plaît ?
    Merci beaucoup

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Gilles, je viens de vous envoyer un email ! A bientôt 😉

      Répondre
  29. carole

    Bonjour,
    Merci pour vos aides. Je suis allée au CIC aujourd’hui ils pratiquent bien le calcul différentiel…et offre très avantageuse! Bref je reviendrai sur ce blog, bien que j’arrive au bout de mes démarches…

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Avec plaisir Carole ! A très bientôt !!

      Répondre
      1. Samy B

        Bonjour, êtes vous courtier en prêt immo

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour, non je donne les coordonnées de mon courtier à ceux qui me contactent avec un projet de financement. A bientôt !

          Répondre
  30. Samy B

    Bonjour,
    Je cherche à acquérir ma résidence principale mais le financement ne sera possible qu’en différentiel car j’ai déjà 2 investissements locatifs. Je veux bien les coordonnées d’un courtier spécialiste en la matière.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour, je viens de vous envoyer un email. Sylvain

      Répondre
      1. Samy b

        Bonjour. J’ai un projet de financement. Je nai pas reçu votre message. Je ch un courtier qui fait du financement en differenciel

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Email envoyé !

          Répondre
  31. David777

    Bonjour, je suis à la recherche d’un courtier pour mon futur investissement.
    Pouvez vous m’envoyer les coordonnées de votre courtier?
    Merci d’avance.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour, je viens de vous envoyer un email. A bientôt !!

      Répondre
      1. David777

        Bonjour, voici mon adresse email: nakata_jap@hotmail.com

        Répondre
  32. Steeve

    Bonjour je serais intéressé par votre courtier afin de concrétiser mon investissement locatif .
    Merci d’avance .

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Steeve, je viens de vous envoyer un email. A bientôt !!

      Répondre
  33. Sher

    Bonjour, merci pour cet article super intéressant!

    Je suis dans le processus du second achat, un immeuble de rapport. J’ai préparé un dossier dans lequel je présente les différentes informations du projet. Dois-je appliquer ce calcul seulement sur le futur projet ou bien sur le futur projet ET mon premier investissement?

    Merci et bonne année!

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Sher, si la banque applique le calcul différentiel elle l’appliquera aux deux projets. En suivant cette logique, tout projet est finançable si 70% loyers > mensualités de crédit. En pratique c’est vrai modulo la limite d’encours de crédit appliquée par la banque (elle diffère en fonction des banques mais est plafonnée à 10 ou 15 fois le salaire annuel net). A bientôt !

      Répondre
  34. Joyes

    Bonsoir, je suis résident étranger et je cherche à investir en France. J’ai signé un compromis. Pouvez vous me donner les coordonnés de votre courtier ? J’ai déjà un investissement locatif en France.

    Merci d’avance

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Alexis, je viens de vous envoyer un email. A bientôt !

      Répondre
      1. Samy b

        Bonjour je ch un courtier en crédit immobilier différentiel car j’ai un projet actuellement en résidence principale. Cdt

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Mourad, je vous envoie un email ce matin. Sylvain

          Répondre
  35. NOGUEIRA

    Bonjour,
    merci pour cet article ! Je veux bien aussi les coordonnées de votre courtier.
    Merci par avance,
    Steve

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Steven, Je viens de vous envoyer un email ! A bientôt, Sylvain

      Répondre
      1. NOGUEIRA

        Bonjour, outre le mail dans lequel vous nous demandez nos revenus/charges etc… je n’ai jamais eu de mails avec les coordonnées de votre courtier. Est-ce normal ?

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour Steve, désolé j’ai oublié de vous faire un retour. Je me dois en effet de qualifier les projets avant de vous mettre en relation avec mon courtier. Je fais un point avec mon courtier et vous fait un retour rapidement. Bonne journée, Sylvain

          Répondre
  36. Alex

    Bonjour,
    Article très intéressant 🙂 Par ailleurs, j aurais besoin d un courtier et j aimerais, si possible, avoir les coordonnées du votre.
    Merci!

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Alex, je vous ai envoyé un email au sujet de mon courtier ! A bientôt 😉

      Répondre
  37. Novieta

    Bonjour Sylvain,
    Très intéressant comme article! Pourrais-je avoir les coordonnées de votre courtier?
    Merci!

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Novieta, je viens de vous envoyer un email ! A bientôt !!

      Répondre
  38. Guillaume

    Bonjour,
    Merci pour cet article.
    Pourrais-je avoir les coordonnées de votre courtier ?
    Merci !

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Guillaume, je viens de vous envoyer un email ! A+, Sylvain

      Répondre
      1. Christine

        Bonjour, pourrais-je également avoir les coordonnées de votre courtier ? Merci !!

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour Christine, je viens de vous envoyer un email ! Sylvain

          Répondre
  39. BELIN Joel

    Bonjour.
    Effectivement article très intéressant. Peu de banques et même peu de courtiers utilisent cette méthode pour les investisseurs. Mon courtier par exemple vient de me refuser l’étude de mon dossier . Pouvez vous m’envoyer les coordonnées de votre courtier ; Joel

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Joël, je viens de vous envoyer un email 😉 A+ ! Sylvain

      Répondre
  40. Samira LORNE

    Bonjour! Je viens de lire votre article sur le calcul différentiel! Comme je suis heureuse de tomber là dessus!! 🙂 Pouvez m’envoyer les coordonnées de votre courtier? Je vous remercie infiniment!!

    Samira

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Samira, je viens de vous envoyer un email ! A bientôt, Sylvain

      Répondre
  41. Lu

    Bonjour,
    Merci pour cet article très transparent. Nous n’arrivons pas à trouver de prêt pour notre projet (endettés à 44% au taux « normal). Pourriez-vous nous envoyer le contact de votre courtier ?
    Merci par avance,

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Lucille, je vous ai envoyé un email 😉 A très vite !

      Répondre
  42. Abigaelle

    Bonjour,

    Merci pour ces infos précieuses ! Pourriez-vous m’envoyer le contact de votre courtier ? Cela nous aidera énormément dans notre projet actuel !

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Abigaelle, je viens de vous envoyer un email ! A bientôt

      Répondre
  43. Emilie

    Bonjour Sylvain,

    Tout d’abord, merci pour votre article qui est très intéressant !

    Ensuite, nous souhaiterions acquérir notre résidence principale mais avec 2 investissements locatifs notre dossier est « compliqué ». Ainsi, nous vous serions reconnaissants si vous pouviez nous communiquer les coordonnées de votre courtier.

    En vous remerciant par avance

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Emilie, je viens de vous envoyer un email ! A+!!

      Répondre
  44. Barge

    Bonjour, merci beaucoup pour ces renseignements. Ayant moi meme une RP je cherche une banque qui fait ce calcul du differentiel pour acheter un immeuble de rapport.
    Je vous en serait très reconnaissant de me faire parvenir els coordonnées de votre courtier.
    Merci

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour, je viens de vous envoyer un email ! A bientôt

      Répondre
  45. Emmanuelle

    Quid du Crédit Foncier? Prêtent-ils facilement aux investisseurs?

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Emmanuelle, oui le Crédit Foncier est une bonne option pour se financer sur du locatif mais attention à présenter des dossiers complets et propres. Ils vérifient chaque détail et n’hésitent pas à poser de nombreuses questions en cas de doute !

      Répondre
      1. Christine

        Le Crédit Foncier fait également le calcul suivant : Capitaux restants dû de tous les prêts / Revenus annuels. Si vous dépassez 8 ans, vous ne passez pas. C’est ce qui s’est produit pour nous malgré un taux d’endettement différentiel à 16 % ….

        Répondre
  46. Emilie Lopes

    Bonjour, Merci pour ce super suivi!!! Pourriez vous svp m’envoyer (aussi 🙂 ) les coordonnées de votre courtier ? Excellent week end, et Merci !

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Emilie, je viens de vous envoyer un email ! A bientôt

      Répondre
  47. franck

    Bonjour, Merci pour cet article très instructuf! Pourriez vous svp me faire parvenir les coordonnées de votre courtier ? J’ai signé un compromis et mon taux d’endettement est de 44% en classique et 34% en différentiel.
    Bonne fin de week end, et Merci d’avance!

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Franck, je viens de vous envoyer un email ! Bonne journée 😉

      Répondre
  48. julien

    Bonjour, voila un article extrêmement instructif. Nous planchons actuellement sur des investissements locatifs Nous serions également intéressé par les coordonnées de votre courtier.

    Excellente journée
    julien

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Julien, je vous ai envoyé un email à ce sujet ! A bientôt !!

      Répondre
  49. Xavier

    Bonjour, quelle est la position du Crédit Mutuel en la matière SVP ?
    Approche en calcul différentiel pur comme le CIC ou bien il y a une nuance ?

    Le Crédit du Nord quelqu’un connaît leur fonctionnement par ailleurs ?

    Merci pour ce super article en tout cas c’est très très très intéressant et percutant !

    Xavier.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Xavier, oui ce sont à priori deux autres bons interlocuteurs pour l’investissement immo. Il faut les rencontrer et en discuter avec eux de vive voix. A bientôt !

      Répondre
  50. Sargenton

    Bonjour et merci pour cet article!
    Jai une petite question. Comment calculer le taux d’endettement avec le calcul différentiel pour un premier investissement si je n’ai pas de charge au depart( pas de loyer à payer et pas de crédit en cours )?
    On ne peux pas mettre 0 et 1 ca ne me paraît pas possible tellement tel taux est faible. Je précise que pour ce premier investissement le résultat 70% futur louer – mensualité du pret est poisitf et donc ajouter aux revenus.

    Merci beaucoup d’avance.

    Sophie

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Sophie, le calcul différentiel s’applique à partir du 2ème investissement en effet. A bientôt !

      Répondre
  51. Tran

    Bonjour
    Je suis sur un investissement locatifs en ile de France
    J’aimerais bien savoir quand on soumets le projet en colocation est ce possible que ça passe ou faut il le soumettre en classique à une famille pour le produit ? Dans les deux cas le loyer couvre le crédit sur 25ans.
    Mais en colocation le bien sautofinance je suis à x3 par rapport au crédit demandé sur 25ans

    Est ce possible d’avoir aussi les coordonnées de votre courtier

    Mon mail dilliam94800@gmail.com

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour, cela va dépendre des banques. Certaines ont du mal avec la colocation donc une attestation de valeur locative devrait faire l’affaire.
      Je vous envoie un email pour le courtier. Sylvain

      Répondre
  52. Taksim

    Bonjour merci pour cet article très intéressant quand on recherche une banque avec un calcul différentiel.
    Pourriez vous me communiquer les coordonnées de votre courtier.
    Merci d’avance

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour, je vous ai envoyé un email dans ce sens ! A bientôt

      Répondre
      1. Blanc

        Bonjour
        Merci pour tous ces commentaires intéressants.
        Auriez vous le temps et la gentillesse de le préciser les établissements qui pratiquent le calcul du différentiel?
        Je viens pour précision de changer de banque il y a quelques mois et suis désormais au LCL.

        Merci

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour Pablo, les banques mutualistes sont à contacter en priorité. Je pense au CIC, à la Caisse d’Epargne, Crédit Agricole, Bred. Sylvain

          Répondre
  53. THOME

    Bonjour,
    Je vous remercie pour l’article et suis également preneur des coordonnées de votre courtier.
    Merci d’avance

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Guillaume, je viens de vous envoyer un email ! A+

      Répondre
  54. KAMEL

    Bonjour

    merci pour votre article qui m’a permis de comprendre pas mal de chose, je suis de Toulon est il possible d’avoir les coordonnées de votre courtier, le miens a l’air de galéré & trouvez une banque qui accepte se genre de crédit il me dit qu’il n’y a que 2 banque qui font sa
    merci d’avance

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Kamel, désolé pour le délai de réponse mais je viens de vous envoyer un email. Sylvain

      Répondre
  55. florianportier

    Bonjour avec vous des informations concernant la banque postale ? Pratique t’elle le calcule différentiel ?
    Merci d’avance !

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Florian, La banque postale applique le calcul différentiel par périodes dans l’année en fonction de son besoin de nouveaux clients. Si c’est votre banque, je vous conseille d’effectuer une simulation avec eux pour savoir. Sylvain

      Répondre
  56. Joris

    Bonjout,
    Merci pour cet article intéressant.
    Es ce possible d’avoir les coordonnées de votre courtier svp?
    Je vous remercie

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Joris, je viens de vous envoyer un email ! A bientôt !!

      Répondre
  57. Sébastien

    Bonjour,

    Je vous remercie pour ces informations très instructives. J’ai signé une promesse pour un investissement locatif et je cherche un courtier ou une banque qui pourrait financer mon projet avec un calcul différentiel. Pouvez-vous me communiquer un ou des contact par retour de mail?

    Merci d’avance.

    Cordialement,

    Sébastien

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Sébastien, je viens de vous envoyer un email. A bientôt!

      Répondre
  58. Emmanuel

    Bonjour,

    Je cherche aussi un courtier ou une banque appliquant le calcul différentiel. Pourriez-vous me contacter par mail?

    Merci d’avance.

    Cordialement,

    Emmanuel

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Emmanuel, je vous ai envoyé un email !
      Sylvain

      Répondre
  59. Graglia

    Bonjour,
    Cet article est vraiment intéressant! Merci
    Es ce possible d’avoir également les coordonnées d’un courtier (le votre?) familier avec les banques qui utilisent le calcul différentiel?
    Je vous remercie
    baaptiste.graglia@gmail.com

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour baptiste,
      Je vous envoie un email suite à votre demande !
      A+
      Sylvain

      Répondre
      1. Franck

        Bonjour Sylvain,

        Idem, je vous ai joint un mail afin de connaitre vos secrets forts intéressants… Et d’obtenir, si possible, les coordonnées d’une banque pratiquant ce fameux calcul différentiel ?

        Par avance merci de votre retour
        Franck
        robbitonio@hotmail.fr

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour Franck,
          J’espère que vous avez bien reçu mon email 😉
          Sylvain

          Répondre
  60. Mélanie

    Bonjour, votre article m’a enfin permis de comprendre la nuance entre ces 2 calculs!

    Pourriez vous m’envoyer les coordonnées de votre courtier?

    Merci

    Mélanie

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Mélanie,
      Je viens de vous envoyer un email !
      Sylvain

      Répondre
  61. Rachel

    Bonjour,
    Est ce que votre courtier fait également du financement via une société de type SASU ?

    Merci

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Rachel, oui il sait financer les investissements en société aussi 😉
      Sylvain

      Répondre
  62. Hugues

    Bonjour,

    Merci pour vos explications très intéressantes. Pouvez vous me communiquer le nom de votre courtier ? Faut il passer par une sci à is pour pouvoir bénéficier du calcul du différentiel ?
    Merci
    Hugues

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Hugues, pas besoin de passer par une sci pour profiter du calcul différentiel. Je viens de vous envoyer un email !
      Sylvain

      Répondre

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