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L’investisseur confirmé est meilleur que l’investisseur novice car il est plus efficace. En effet, il ne perd pas de temps et fait des simulations financières avant de lancer ses recherches. Comment fait-il ? Quelles sont ses astuces qui lui permettent de saisir les meilleurs opportunités et de ne pas perdre de temps à visiter des biens sans intérêt pour lui car hors de sa portée ?

Calcul du budget max

L’investisseur avisé connait le budget maximum qu’il souhaite allouer à son investissement. Ce budget comprend la plupart du temps sa capacité d’emprunt augmentée de son apport personnel. Cela ne sert à rien de visiter des biens dont le coût total d’investissement dépassera son budget max si ce n’est pour perdre son temps et donc son envie d’investir.

Calcul rapide du budget max : capacité d’emprunt + apport personnel.

1) S’il s’agit de votre premier investissement (vous n’avez pas d’autres prêts bancaires en cours) :

Prenez votre salaire mensuel (hors primes) et divisez le par 3. Multipliez le résultat obtenu par le « coefficient de capacité » (présenté plus bas) en fonction de la durée souhaitée et vous avez calculé en quelques secondes votre capacité d’emprunt auprès des banques.

Les différents « coefficients de capacité » en fonction de la durée sont les suivants dans les conditions actuelles de marché :

• 210 pour un emprunt sur 25 ans,
• 190 pour un emprunt sur 20 ans,
• 150 pour un emprunt sur 15 ans.

2) S’il s’agit de votre deuxième investissement et que vous possédez déjà un crédit en cours :

La notion de différentiel locatif entre alors en compte. Dans son analyse, la banque va considérer la qualité (loyer – mensualités) de votre premier investissement locatif en appliquant une décote de l’ordre de 75% sur les loyers.

Calculez le différentiel locatif de votre premier investissement : Loyer x 75% – mensualités d’emprunt.

Ajoutez ce différentiel au calcul (salaire / 3) puis finissez le calcul comme précédemment.

Simulation du budget max :

1) Premier investissement :

Vous gagnez 2 700€ net par mois et vous souhaitez investir sur 25 ans tout en apportant 20 000€.

Capacité d’emprunt : (salaire / 3) x coefficient de capacité ==> (2 700 / 3) x 210 = 189 000€

Vous avez ainsi calculé votre capacité d’emprunt en quelques secondes. Cette dernière variera bien sur en fonction des taux d’intérêts de chaque banque mais cette approximation vous donnera une idée claire avant de vous lancer.

Ajoutez à cette capacité d’emprunt de 189 000€ votre apport personnel de 20 000€ et vous connaissez désormais votre budget max qui s’élève à 209 000€.

2) Deuxième investissement :

Vous gagnez 2 700€ net par mois et vous souhaitez investir sur 25 ans tout en apportant 20 000€.

Pour votre premier investissement vous payez 800€ de mensualités pour un loyer de 1 150€.

Différentiel locatif : (loyer x 75%) – mensualités ==> (1150 x 75%) – 800 = + 60€

Ajoutez le différentiel au calcul (salaire / 3) puis finissez le calcul ==> ((2 700 / 3) + 60) x 210 = 201 600€

Ajoutez à cette capacité d’emprunt de 201 600€ votre apport personnel de 20 000€ et vous connaissez désormais votre budget max qui s’élève à 221 600€.

Vous remarquerez que votre budget max est dans ce cas plus important après un premier investissement réussi (lorsque 75% du loyer dépasse la mensualité du prêt) !

NB : ce calcul peut être adapté aux investisseurs ayant déjà effectué plusieurs investissements. Il suffit pour cela de calculer le différentiel locatif de tous les investissements.

Postes de dépenses

Travaux

Si vous souhaitez investir dans un bien décôté afin de viser une rentabilité forte, vous aurez certainement à acheter un bien en mauvais état qu’il faudra rénover. Il est donc nécessaire d’estimer le montant des travaux qu’il faudra alors entreprendre.

Les bons investisseurs estiment ces travaux bien avant de visiter un appartement. En effet, une règle simple permet d’estimer le montant en fonction de la surface du bien à acquérir.

Par exemple en région parisienne, une estimation confortable consiste à multiplier la surface (Carrez) d’un appartement par 1 000€. Cela vous donnera une idée du montant des travaux. Bien sur, cette règle reste approximative et peut s’avérer inexacte en fonction des cas mais elle vous permettra de considérer une opportunité d’achat ou non.

Autres frais classiques

Certains frais sont toujours les mêmes lorsque vous décidez d’acheter un bien immobilier :

• les frais d’agence éventuels sont en général inclus dans le prix affiché sur les annonces immobilières (FAI ou frais d’agence inclus),
• les frais de notaire sont d’environ 7% du prix d’achat,
• les frais de caution bancaire sont en général de 1% du montant du prêt (Crédit Logement ou cautions d’organismes bancaires),
• les frais de chasseur d’appartement si vous décidez de faire appel à leurs services sont en général de 7% à 10% du prix d’achat du bien,
• les frais de décoration et d’ameublement (si vous louez en meublé) seront de l’ordre de 4% du prix d’achat en région parisienne.

Définition du prix d’achat du bien à cibler

En fonction du budget max et des différents postes de dépenses présentés plus haut, il devient maintenant possible d’évaluer le prix d’achat du bien à cibler.

Cas pratique

Prenons l’exemple d’un salarié ayant une capacité d’emprunt de 180 000€ et un apport personnel de 20 000€. Son budget maximum est donc de 200 000€ et il ne pourra pas dépasser ce montant.

Si ce dernier se concentre sur les annonces dont le prix est de 180 000€ FAI sur internet, il n’aura pratiquement aucune chance de respecter son budget maximum et perdra son temps car il doit absolument prendre en compte tous les postes de dépenses identifiés plus haut.

En revanche, s’il concentre les recherches sur des biens de 150 000€ FAI, il respectera à coup sûr son budget maximum :

Prix d’achat FAI : 150 000€ (dont 10 000€ de frais d’agence)

Frais de notaire : 10 000€ (7% du prix d’achat hors frais d’agence)

Honoraires chasseur d’appartement : 10 000€ (7% du prix d’achat hors frais d’agence)

Caution bancaire : 1 800€ (1% du montant emprunté de 180 000€)

Travaux : 20 000€ (en prenant comme hypothèse une surface d’environ 20 m2 en région parisienne)

Frais d’ameublement / décoration : 5 600€ (4% du prix d’achat)

Budget total = 197 400€

En prenant en compte les différentes approximations de calcul et les hypothèses larges, je conseille donc à cet investisseur ayant un budget maximum de 200 000€ de cibler les annonces dont le prix FAI se situe dans une fourchette entre 140 000€ et 160 000€.

Si vous voulez investir et que vous souhaitez connaître votre fourchette de prix à cibler ou si vous avez des questions concernant cet article, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !