Loi ALUR : pourquoi l’encadrement des loyers ne me fait pas peur !!

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C’est LA question que me posent tous les investisseurs qui me contactent pour investir à Paris intra-muros via un chasseur de rentabilité : « comment effectuer un investissement rentable à Paris alors que la loi ALUR plafonne le loyer des appartements ? » Afin de répondre aux interrogations du plus grand nombre, j’ai décidé de rédiger cet article concernant l’encadrement des loyers à Paris. Que prévoit la loi ? Quelles astuces mettre en place pour louer au bon prix ? Est-il possible de dépasser le plafond prévu par la loi ? Comment être sûr de ne pas être inquiété en cas de dépassement ?

1) La loi ALUR en théorie

Le texte de loi

Voila ce que dit la loi ALUR de 2014 : « le loyer des logements mis en location à Paris intra-muros doit être fixé dans la limite d’un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, chaque année au 1er août, depuis le 1er août 2015. Dans certains cas, ce loyer peut faire l’objet d’un complément de loyer. »

Aujourd’hui seulement appliquée à Paris intra muros, cette mesure pourrait être élargie dans les mois à venir à d’autres zones (Lille a été évoqué pour fin 2016, Grenoble et la petite couronne de Paris pour les années qui viennent).

Les logements concernés par l’encadrement des loyers sont ceux (en location vide ou meublée) pour lesquels un bail est signé (ou reconduit) après le 1er août 2015.

Le calcul du loyer de référence

Pour prendre en compte les différences d’un quartier à l’autre, Paris a été découpée en 80 quartiers. Un prix de loyer de référence au m²/mois est déterminé par quartiers, selon les critères suivants :

• le nombre de pièces principales du logement,
• l’époque de construction,
• le type de location : vide ou meublée (environ 3€ de plus s’il s’agit d’un meublé),
• l’adresse du logement.

Le loyer de référence d’un logement sera donc le loyer de référence au m2 multiplié par la surface carrez de l’appartement. Chaque bailleur ne devra pas dépasser un loyer de référence « majoré“ qui correspond au loyer de référence augmenté de 20%.

Ce loyer de référence majoré calculé est un loyer hors charges, il faudra donc encore ajouter les charges de copropriété pour connaître le loyer charges comprises.

2) La loi ALUR en pratique : des astuces à connaître

Après analyse des critères de fixation du loyer de référence, il est simple d’augmenter « artificiellement » son loyer de référence majoré. En effet, s’il est compliqué de modifier l’adresse et l’époque de construction du logement, les critères concernant le type de location et le nombre de pièces peuvent être optimisés.

J’ai toujours conseillé dans mes articles d’opter pour la location meublée principalement à cause du régime LMNP qui permet sous le régime Bic réel de réduire drastiquement les impôts liés aux revenus locatifs. Depuis la mise en application de la loi ALUR, il est encore plus intéressant de meubler son logement car le loyer de référence majoré est plus important d’environ 10% dans ce cas par rapport à une location vide.

Le nombre de pièces à déclarer est également un bon moyen d’augmenter son loyer de référence majoré. Il faut savoir qu’un T1 aura un loyer de référence plus élevé qu’un T2 d’environ 20%. Il est alors assez pertinent de déclarer son T2 en tant que T1 bis car la définition officielle du T1 bis est : « un T1 bis et un F1 bis représentent tous les deux un appartement avec un espace cuisine ouvert sur le salon et possédant une autre pièce principale. »

3) La loi ALUR en pratique : le complément de loyer

Si même en ayant appliqué les astuces vues plus haut, votre loyer dépasse le loyer de référence majoré, il est possible d’appliquer un complément de loyer sous certaines conditions.

Voici ce que dit le texte de loi : « Il est possible de compléter le loyer de référence majoré si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation qui, par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique, justifient de dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement. »

Ce sujet divise car il n’existe aucune liste légale des caractéristiques qui peuvent justifier un complément de loyer, ni de grille tarifaire pour le fixer. Le complément de loyer est donc dépendant de l’interprétation de chacun, ce qui ne facilite pas le dialogue entre propriétaires et locataires.

A titre d’exemple, les bailleurs pouvant appliquer un complément de loyer doivent proposer un jardin / une terrasse, un parking, des équipements luxueux / de qualité, une hauteur sous plafond > 3,30m, une vue exceptionnelle, etc… Dans mon cas (et en passant par un chasseur), je peux justifier le complément de loyer par l’intervention d’un architecte d’intérieur et par la mise à disposition d’équipements luxueux.

Le complément de loyer doit absolument être justifié et indiqué dans le bail et le bailleur qui souhaite appliquer un complément de loyer doit en préciser le montant ainsi que les caractéristiques du logement qui le justifient. Pour ceux que cela intéresse, demandez-moi un exemple de bail avec le paragraphe justifiant du complément de loyer.

4) Cas de contestation du locataire

Si le locataire conteste le montant du loyer, il dispose de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance. Le loyer résultant de la conciliation ou de la décision du tribunal s’applique, de manière rétroactive, à compter de la prise d’effet du bail. Le trop perçu devra alors être versé par le propriétaire au locataire.

Dans les faits et en fonction du profil du locataire, cela est rarissime. Les étudiants et autres jeunes actifs parisiens sont très heureux d’habiter dans un logement sain et très bien équipé quitte à payer un loyer plus élevé de quelques dizaines d’euros. De plus, la procédure de contestation est souvent longue, pénible et n’a que peu de chances d’aboutir si le propriétaire a correctement justifié le complément de loyer sur le contrat de location.

Par ailleurs, le locataire ayant signé le bail sur lequel le complément de loyer est justifié n’a que peu de légitimité pour lancer une procédure de contestation du loyer étant donné qu’il en a été averti (et qu’il l’a accepté) au moment de la signature du contrat de location.

Si vous êtes investisseur et que vous avez besoin d’un conseil ou d’une précision sur cet article, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !