Patrimonial ou rentable ? Quelle meilleure stratégie ?

Patrimonial ou rentable ? Quelle meilleure stratégie ?

Patrimonial ou rentable ?

On observe aujourd’hui une course effrénée vers la rentabilité. Les youtubeurs et autres bloggers ne jurent que par le sacro saint 10% de rentabilité et parfois bien plus. Ca fait tellement bien de parler de son investissement ultra rentable en soirée ou sur des forums… plutôt que de son investissement patrimonial dans une zone tendue !

Du coup je me suis posé la question, et si j’avais fait une erreur dans mon parcours d’investisseur ? Et si j’avais visé des investissements ultra rentables plutôt que de suivre une stratégie de type patrimonial quand j’ai commencé à investir en 2012 ?

Comme vous le savez, je ne crois qu’aux chiffres et à ma meilleure amie, la feuille excel 😉 Je vais donc calculer dans cet article où j’en serais aujourd’hui si j’avais investi différemment à l’époque !

Rappel de mes investissements / patrimonial

Même si vous pouvez voir le détail de mes investissements sur cette page, je vais tout de même rappeler rapidement mon parcours d’investisseur.

J’ai donc investi dans 5 appartements entre 2012 et 2015 (1 à Marseille et 4 à Paris). Au total, le budget global d’investissement a donc été de 968 000€ et la rentabilité brute moyenne était de 6,38%. En termes de rentabilité nette, on doit donc se situer à environ 6% ou à peine moins.

On parle ici d’un d’investissement patrimonial dans des zones tendues dégageant une rentabilité moyenne (même si aujourd’hui ces rentabilités semblent fortes pour Paris et Marseille, à l’époque ces rentabilités étaient normales).

Avant de faire des modulations d’échéances et autres rachats de crédit, mon cash flow était pratiquement nul, j’atteignais ainsi tout juste l’autofinancement.

Les investissements que j’aurais pu faire / rentable

Entre 2012 et 2015 j’aurais pu investir différemment. J’aurais pu rêver d’être rentier et viser des villes en province de taille moyenne ou petite et ainsi cibler des rentabilités plus élevées. Voici les investissements que j’aurais pu mettre en place.

J’aurais donc basé mes investissements uniquement sur le niveau de rentabilité sans prendre en compte les critères sur lesquels j’insiste depuis si longtemps et que je répète à longueur de journée aux investisseurs qui me contactent :

  • Demande locative,
  • Liquidité du marché,
  • Démographie de la ville,
  • Grands projets urbains en cours.

Disons que le Sylvain de l’époque est différent, il se dit que le Cash Flow est le seul moyen de s’enrichir et se met en tête de trouver des investissements à 10% de rentabilité brute grand minimum !!

Voilà, j’ai trouvé !! J’ai fait 5 investissements dans des villes dont la demande locative est faible, avec un marché immobilier peu liquide, des villes qui perdent des habitants chaque année et ayant peu de projets urbains d’envergure en cours.

J’investis donc les 968 000€ dans des projets dégageant (sur la fiche de rentabilité du chasseur) 10% bruts de rentabilité et 8,5% de rentabilité nette. D’après mes calculs je vais dégager un gros cash flow et certainement m’enrichir très très vite.

Résultats des courses

C’est la partie très croustillante de l’article ! On va prendre des hypothèses et tout et tout 😉

Pour rappel, il y a 3 façons de s’enrichir dans l’immobilier :

  • Cash Flow : on s’enrichit tous les mois car les loyers sont plus importants que le crédit et autres charges.
  • Plus value : les prix de l’immobilier augmentent et au moment de la revente je vais toucher ma plus value.
  • Remboursement du crédit : la magie de l’effet de levier, le locataire nous enrichit chaque mois en remboursant notre crédit.

L’article vise à comparer des investissements différents tous effectués entre 2012 et 2015 donc avec des conditions de crédit similaires. Je considère donc que l’enrichissement lié au remboursement du crédit sera le même. On va donc se concentrer sur le cash flow et la plus value.

Mes investissements à date

Nous nous situons en 2021, certains savent que j’ai revendu plusieurs de mes investissements à ce jour mais nous allons tout de même faire l’exercice à date comme si nous vendions cette année.

Cash Flow

Comme expliqué plus haut, j’ai réussi à dégager un cash flow suite à des modulations d’échéances et rachats de crédits. Cependant, afin de ne pas fausser l’analyse, nous considérerons que je n’ai pas dégagé de cash flow pendant toute l’exploitation des mes biens (investissement patrimonial).

Aussi, je n’ai pas payé d’impôts car le niveau de rentabilité “faible” m’a permis d’éviter l’impôt en meublé pendant de longues années grâce aux déficits reportés (déficits reportables 10 ans en LMNP et 6 ans en LMP).

=> Cash Flow = 0€ ou 0%

Plus value

On ne prendra pas en compte ici le fait de bien acheter ou pas. Nous allons tout simplement regarder l’évolution des prix de l’immobilier à Marseille et Paris depuis 2012/2013.

1 investissement à Marseille

A Marseille, les prix ont très légèrement augmenté. Depuis 2012, et après des recherches j’observe que les prix ont augmenté de 10% grand maximum. Beaucoup d’entre vous savent que j’ai même revendu avec une moins value il y a quelques années (j’avais mal acheté et dans du semi récent…) !

Prenons ces 10% d’augmentation que l’on appliquera au budget global d’investissement sur Marseille de 157 000€. Pour l’imposition et pour ne pas rentrer trop dans les détails (pour un calcul détaillé, lisez cet article), un taux de 30% sera pris en compte mais on ne devrait pas être loin de la réalité après abattements et autres retraitements du prix d’acquisition.

Plus value brute à Marseille = 15 700€ ou 10% avant impôt

Plus value nette à Marseille = 10 990€ ou 7% avant impôt

4 investissements à Paris

A Paris les prix ont fortement augmenté depuis mon premier investissement en 2013. Pour prendre une hypothèse réaliste nous considérons que les prix ont augmenté d’environ 40% à date (5% par an en moyenne). Les appartements que j’ai vendu ont plutôt pris 50% à 60% mais gardons une hypothèse moyenne.

Prenons ces 40% d’augmentation que l’on appliquera au budget global d’investissement sur Paris de 811 000€. Pour l’imposition et pour ne pas rentrer trop dans les détails, un taux de 30% sera pris en compte mais on ne devrait pas être loin de la réalité.

Plus value à Paris : 324 400€ ou 40% avant impôt

Plus value à Paris : 227 080€ ou 28% après impôt.

Plus value totale (Marseille et Paris) : 238 070€ ou 24,6% après impôt

Les investissements rentables que j’aurais pu faire à date

J’ai donc investi 968 000€ sur des projets rentables à 10% bruts et 8,5% nets dans des villes de taille moyenne ou petite sans prendre en compte la demande locative et autres critères qui me sont si chers aujourd’hui.

Cash Flow

Les lecteurs assidus de ce blog savent calculer le Cash Flow en quelques secondes. Pour les autres, filez lire cet article. Nous prendrons comme hypothèse 10% d’apport (comme je l’ai toujours fait à l’époque).

Seule différence avec l’époque, les taux d’intérêts étaient beaucoup plus élevés. Mon premier crédit avait un taux de 4,5% sur 19 ans et j’en étais content ! Les autres crédits environ 3% j’ai donc effectué les calculs avec un taux de 3% pour simplifier.

Avec les conditions de crédit de l’époque et un apport de 10% l’autofinancement se situait à environ 6% de rentabilité nette (contre 5,4% aujourd’hui). Le premier euro de cash flow arrive donc au dessus de ces 6% nets.

Avec 8,5% de rentabilité nette j’ai donc dégagé 2,5% de cash flow chaque année.

L’imposition est à prendre en compte avec ces niveaux élevés de rentabilité. Pour ne pas rentrer dans des calculs trop compliqués considérons que je perds 0,5% de cash flow. Il nous reste donc 2% de cash flow net par an.

=> Cash Flow = 154 880€ ou 2% par année pendant 8 ans

Plus value

J’ai ciblé des villes petites ou moyennes sans grand dynamisme économique et ayant une demande locative faible. Vous connaissez ces villes, elles sont mises en avant par beaucoup de bloggers ou youtubers ayant fait un invest à plus de 10% de rentabilité 😉

Seul hic, au delà du fait que la cible locative est de mauvaise qualité (cas sociaux en pagaille) ces villes perdent des habitants et les prix de l’immobilier stagnent voire baissent même dans un marché national haussier ! Ceux ayant investi à Saint Etienne, au Havre, à Dijon, Reims, Orléans ou Toulon il y a 10 ans en parleront mieux que moi !

Prenons cependant une hypothèse optimiste d’une augmentation totale des prix de 10% depuis 2013.

Prenons ces 10% d’augmentation que l’on appliquera au budget global d’investissement de 968 000€. Pour l’imposition et pour ne pas rentrer trop dans les détails, un taux de 30% sera pris en compte mais on ne devrait pas être loin de la réalité.

Plus value totale : 96 800€ ou 10% avant impôt

Plus value totale : 67 760€ ou 7% après impôt.

Qui gagne : Patrimonial ou rentable ?

Je pense avoir été très généreux avec les hypothèses concernant les investissements rentables. En effet je n’ai pas pris en compte de vacance locative qui aurait impacté fortement le cash flow. Aussi, l’évolution des prix de l’immobilier a été nulle voire négative dans certaines “villes rentables” mais j’ai préféré prendre 10% d’augmentation moyenne.

Aussi, je n’ai pas pris en compte d’autres critères non quantifiables : le risque, le temps passé, le stress etc… En effet les investissements rentables sont plus risqués et vous y passerez plus de temps et serez plus stressés que si vous mettiez en place un investissement patrimonial.

Au final que donnent les calculs ? Dois je regretter mes investissements de type patrimonial ? Le Cash Flow est-il le seul indicateur à regarder ?

Tiens donc ! Mes investissements m’ont enrichi plus que si j’avais mis en place des investissements dits “rentables” à l’époque. On ne parle pas ici d’une différence énorme (environ 15 000€) mais cela vous permettra certainement de prendre du recul sur vos prochaines analyses d’opportunités en voyant plus loin que le niveau de rentabilité.

Cela permet surtout de comprendre qu’il n’y a pas de stratégie idéale et qu’il est possible de faire les comptes seulement à la fin d’un investissement (après la revente) et non sur la base d’un niveau de rentabilité actuel. Sur les marchés actions, cela reviendrait à n’acheter une action que pour son dividende… et non pour ses fondamentaux et sa possible valorisation dans le temps.

Je comprends ainsi forcément la stratégie de type patrimonial (je l’ai expérimentée) et aussi ceux visant une rentabilité plus élevée, seulement si ils gardent en tête les fondamentaux de l’investissement immobilier (demande locative forte et bonne liquidité du marché) !!

Bons investissements !

Sylvain

2 Commentaires

  1. ja

    Bonjour Sylvain,
    habitant également Paris et investissant autour de chez moi, j’applique la même stratégie patrimoniale que vous et obtiens les mêmes résultats. Cependant, pour être tout à fait juste, vous ne pouviez pas tabler il y a 10 ans sur une hausse des prix de l’immobilier parisien de 40% sur 10 ans pas plus que vous ne pouvez tabler sur une hausse des prix parisiens de 40% entre 2021 et 2031. L’hypothèse est très incertaine donc risquée. C’est là que le bat blesse et que les investisseurs qui défendent des investissements rentables sur des marchés moins tendus pourront à raison vous rétorquer que leur rentabilité à venir a une meilleure probabilité de se matérialiser que la vôtre.

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Sabine,
      Merci pour votre commentaire !
      Vous avez raison, tout investissement a son lot d’incertitudes.
      De la même manière que peu de gens pensaient que les prix augmenteraient autant à Paris, il me semble cohérent d’anticiper une forte augmentation des prix dans le Grand Paris aujourd’hui.
      A choisir, je préfère tabler sur une augmentation des prix de 2% par an dans le Grand Paris plutôt que de viser un investissement à 10% bruts dans une ville avec peu d’attrait.
      Ce n’est que ma vision mais à long terme cette stratégie me semble plus intéressante et moins stressante surtout.
      A bientôt !
      Sylvain

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