LMNP au réel - Les calculs de votre comptable enfin expliqués !

LMNP au réel – Les calculs de votre comptable enfin expliqués !

LMNP au réel

La plupart des investisseurs savent que le meublé est fiscalement intéressant. On nous dit que l’on ne va pas payer d’impôts pendant “longtemps” au régime réel du statut LMNP (loueur meublé non professionnel).

Si vous êtes comme moi, vous souhaitez rentrer dans le détail du calcul et comprendre pourquoi vous n’allez pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. De plus, comment savoir précisément si je ne vais pas payer d’impôts pendant 5 ans, 8 ans ou 12 ans ?

Aussi, connaître le fonctionnement exact et les mécanismes de ce calcul vous permettra d’arbitrer plus finement entre plusieurs projets à priori aussi rentables mais qui fiscalement ne se valent pas.

LMNP au réel

Je ne vais pas vous refaire le cours sur le LMNP (lire cet article si besoin) mais rapidement si vous louez votre appartement en meublé, vous aurez accès soit au statut LMNP soit LMP (loueur meublé professionnel).

Si vos recettes (loyers annuels charges comprises) ne dépassent pas les 23 000€ par an ou si elles sont inférieures à vos revenus d’activité du foyer fiscal alors vous aurez le statut LMNP (l’une des deux conditions suffit). Si les 2 conditions ne sont pas toutes les deux cumulées alors vous passez automatiquement LMP.

Au sein du statut LMNP vous aurez le choix entre plusieurs régimes (réel simplifié, micro BIC). Le régime LMNP au réel est connu pour être le plus intéressant fiscalement car il permet de déduire de vos revenus locatifs tout un ensemble de charges et d’amortissements qui créent un déficit comptable afin de ne pas payer d’impôts.

Dans les paragraphes suivants nous allons donc lister les revenus, charges et amortissements pris en compte. Puis nous allons illustrer le calcul avec un exemple nous permettant de savoir si nous sommes en déficit comptable (pas d’impôts à payer) ou en bénéfice comptable (impôts sur la base du TMI et prélèvements sociaux à payer) année après année.

Données investissement

Voici l’investissement témoin prix en compte pour cet article :

  • Prix net vendeur : 200 000€
  • Frais d’agence : 12 000€
  • Honoraires de chasseur : 15 000€
  • Notaire : 15 000€
  • Travaux : 20 000€
  • Mobilier : 5 000€
  • Courtier : 1 000€
  • Frais de dossier banque : 500€
  • Cautionnement : 1 500€

Budget global : 270 000€

Revenus

Nous parlerons ici de recettes qui correspondent en fait aux loyers (charges comprises) perçus sur l’année (du 1er janvier au 31 décembre). Lors du calcul nous allons comparer les recettes et les charges/amortissements.

Exemple pris en compte pour calcul : 1 500€/mois CC ou 18 000€/an CC

LMNP au réel – Charges / Amortissements

Nous allons faire la liste des charges et amortissements pouvant être pris en compte en tant que LMNP au régime réel. C’est en partie grâce à ces derniers que nous allons créer un déficit comptable important et ainsi ne pas payer d’impôts sur la durée.

Charges courantes

Les charges courantes sont les charges non liées à l’acquisition qui ont lieu chaque année et qui pourront varier d’une année sur l’autre. Chaque année vous devrez envoyer à votre expert comptable les justificatifs liés à ces charges récurrentes.

Agence immobilière (gestion, relocation)

Que vous faisiez appel à une agence pour la gestion locative ou ponctuellement pour la remise en location de votre bien, on pourra déduire les montants payés (garder les factures pour transmission à l’expert comptable) tous les ans.

Exemple pris en compte pour calcul : 0€ (nous allons considérer que nous ne déléguons pas la gestion ou la remise en location)

Charges de copropriété

Tous les appels de fonds payés pendant l’année pourront être déduits.

Exemple pris en compte pour calcul : 1 200€ / an

Assurances (PNO, emprunteur, ALI)

Toutes les assurances que vous paierez pourront être déduites de vos recettes chaque année. On parle ici d’assurance PNO (propriétaire non occupant), assurance du crédit immobilier et assurance loyer impayé. Si vous payez une autre assurance en lien avec votre investissement locatif alors il faudra la prendre en compte.

Exemple pris en compte pour calcul : 400€ / an

EDF/Internet

A déduire chaque année seulement si vous payez vous-même ces factures. Si le locataire les paye alors oubliez !

Exemple pris en compte pour calcul : 0€ / an car nous considérons dans ce cas que le locataire paye directement ces charges.

Taxe foncière

Vous pouvez déduire votre taxe foncière chaque année.

Exemple pris en compte pour calcul : 300€ / an

Expert comptable

Les frais que vous payez à votre expert comptable pour la déclaration LMNP au réel peuvent aussi être déduits de vos recettes.

Exemple pris en compte pour calcul : 600€ / an

CFE

La CFE doit aussi être déduite chaque année.

Exemple pris en compte pour calcul : 60€ / an

Intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt sont bien déductibles des recettes. Comment calculer les intérêt d’emprunt à prendre en compte ? Voici une méthode qui permet d’avoir une approximation lors des calculs si vous n’avez pas de tableau d’amortissement sous les yeux.

D’abord il faut calculer le montant des mensualités de crédit. Avec les taux d’intérêts actuels sur 20 ans nous divisons le montant emprunté par 200 et sur 25 ans par 240 pour connaître la mensualité.

Sur un crédit de 200 000€ je rembourse donc 1000€ par mois de mensualités sur 20 ans.

Pour connaître une approximation des intérêts d’emprunt alors vous pouvez considérer que sur 20 ans et en 1ère année vous aurez 25% de la mensualité en intérêts donc 250€ par mois dans notre exemple.

Sachez que sur 25 ans ce serait plutôt 35% à la louche.

Seul hic, les intérêts d’emprunt réduisent pendant la durée du crédit. Si vous voulez affiner le calcul alors enlevez 5% par an des intérêts de la 1ère année sur 20 ans ou 4% par an sur 25 ans !

Exemple pris en compte pour calcul : Nous considérons que l’investisseur a fait un apport de 30 000€ donc un emprunt de 240 000€. Sur 20 ans cela représente une mensualité de 1 200€/mois donc des intérêts d’emprunt d’environ 300€/mois ou 3 600€ sur la 1ère année.

Pour les années suivantes, les intérêts d’emprunt vont baisser chaque année pendant 20 ans. Pour faire une approximation, nous pourrons baisser ces intérêts d’environ 180€ par an (5% x 3 600).

Total des charges courantes

Le total des charges courantes sera donc de 6 160€ en 1ère année puis baissera avec la réduction des intérêts d’emprunt d’année en année.

AnnéeCharges courantes
1 6 160  
2 5 980  
3 5 800  
4 5 620  
5 5 440  
6 5 260  
7 5 080  
8 4 900  
9 4 720  
10 4 540  
11 4 360  
12 4 180  
13 4 000  
14 3 820  
15 3 640  
16 3 460  
17 3 280  
18 3 100  
19 2 920  
20 2 740  

Amortissements

En LMNP au réel, nous allons estimer que le bien loué, les travaux et le mobilier s’usent tous les ans, et nous allons répercuter cette perte de valeur comme une charge sur le revenu locatif.

La durée d’amortissement va varier en fonction de la durée d’usure. Par exemple les travaux s’amortissent sur 10 ans alors que le bien s’amortit sur 30 ans.

Amortissement du bien

Le calcul sur l’amortissement du bien est fait par composantes, sans prendre en compte le terrain (qui représente environ 25% du prix du bien) et sur une durée comprise entre 20 ans et 40 ans (mon expert comptable conseille d’amortir sur 30 ans donc 3,33% par an pendant 30 ans).

Nous pouvons faire une approximation de cet amortissement sans rentrer dans les détails en appliquant 2,5% du prix d’acquisition par année d’amortissement (3,33% x 75% du prix du bien par an).

Exemple pris en compte pour calcul : 5 000€ / an (200 000x 2,5%)

Travaux

Les travaux peuvent être amortis sur 10 ans donc nous pouvons prendre en compte un amortissement de 10% par an.

Exemple pris en compte pour calcul : 2 000€ / an (20 000x 10%)

Mobilier

Le mobilier perd de la valeur plus rapidement donc la durée d’amortissement sera plus courte. Nous pouvons amortir le mobilier sur 5 ans donc appliquer un taux de 20% environ.

Exemple pris en compte pour calcul : 1 000€ / an (5 000x 20%)

Total des amortissements

Le total des amortissements sera donc de 8 000€ pendant 5 ans. Puis lorsque le mobilier sera entièrement amorti au bout de 5 ans, les amortissements pris en compte seront de 7 000€ jusqu’à la 10ème année. Après la 10ème année, il ne restera plus que l’amortissement du bien de 5 000€ par an.

AnnéeAmortissements
18 000€
28 000€
38 000€
48 000€
58 000€
67 000€
77 000€
87 000€
97 000€
107 000€
115 000€
125 000€
135 000€
145 000€
155 000€
165 000€
175 000€
185 000€
195 000€
205 000€

LMNP au réel – Charges d’acquisition / Déficit initial

Toutes les charges liées à l’acquisition du bien vont créer un déficit initial qui pourra être reporté dans une limite de 10 ans au régime réel du LMNP.

A noter qu’il est aussi possible de choisir d’amortir sur 30 ans ces frais purement liés à l’achat du bien (notaire, agence et chasseur) en les incluant au prix du bien (cf. paragraphe amortissements). Cette alternative n’est intéressante que lorsque la rentabilité est très faible et que les frais d’acquisition sont très importants (par peur que nous ne puissions épuiser le déficit dans la limite des 10 ans).

Frais de notaire

Nous pouvons déduire le montant des frais de notaire payés le jour de la signature de l’acte authentique.

Exemple pris en compte pour calcul : 15 000€

Frais d’agence à l’achat

Les frais d’agence peuvent aussi être déduits des revenus locatifs.

Exemple pris en compte pour calcul : 12 000€

Frais de chasseur

Oui ! Un argument de plus pour faire appel à un chasseur 😉

Exemple pris en compte pour calcul : 15 000€

Frais bancaires à l’achat du bien

Aussi déductibles des revenus locatifs.

Exemple pris en compte pour calcul : 500€

Cautionnement/Hypothèque

Certains n’y pensent pas, mais on peut déduire ces frais.

Exemple pris en compte pour calcul : 1 500€

Frais de courtage

Même combat pour ces frais également déductibles.

Exemple pris en compte pour calcul : 1 000€

Le total des charges d’acquisition est donc de : 45 000€

LMNP au réel – Calcul année après année

Après avoir identifié les revenus, les charges courantes et les amortissements, il va être possible de calculer le résultat année après année en comparant revenus et charges courantes + amortissements dans un premier temps.

A noter qu’au LMNP au réel, si vous n’utilisez pas entièrement des amortissements une année (si les charges courantes sont très élevées ou renta faible ou vacance locative, etc…) ces derniers sont reportables indéfiniment sur les années suivantes.

Voici l’illustration via les tableaux ci-dessous :

AnnéeRevenusChargesAmortissementsSolde année
1 18 000 € – 6 160– 8 000 3 840 €
2 18 000 € – 5 980– 8 000 4 020 €
3 18 000 € – 5 800– 8 000 4 200 €
4 18 000 € – 5 620– 8 000 4 380 €
5 18 000 € – 5 440– 8 000 4 560 €
6 18 000 € – 5 260– 7 000 5 740 €
7 18 000 € – 5 080– 7 000 5 920 €
8 18 000 € – 4 900– 7 000 6 100 €
9 18 000 € – 4 720– 7 000 6 280 €
10 18 000 € – 4 540– 7 000 6 460 €

On remarque dans cet exemple que les amortissements sont intégralement utilisés chaque année. Il n’y a donc pas de report d’amortissements sur les années suivantes.

Dans un second temps, si le résultat de ce premier calcul est positif alors nous irons utiliser le déficit initial lié aux charges d’acquisition (dans la limite des 10 ans) pour éponger le bénéfice et atteindre un résultat = 0.

Si le résultat est déjà nul alors le déficit reste intact et n’est pas utilisé.

Dans cet exemple où les revenus sont supérieurs aux charges + amortissements, c’est seulement lorsque nous aurons épuisé le déficit initial que nous commencerons à payer des impôts.

AnnéeSolde annéeRéserve déficit initialRésultat comptable
1 3 840 € – 45 000€0 €
2 4 020 € -41 160 € 0 €
3 4 200 € -37 140 € 0 €
4 4 380 € -32 940 € 0 €
5 4 560 € -28 560 € 0 €
6 5 740 € -24 000 € 0 €
7 5 920 € -18 260 € 0 €
8 6 100 € -12 340 € 0 €
9 6 280 € -6 240 € 40 €
106 460 €0 €6 460 €

Nous voyons dans cet exemple que nous passons en positif à partir de la 9ème année. En réalité il est même possible que nous passions en positif bien plus tard car au cours de ces 9 années d’exploitation il est fort envisageable que vous ayez eu à changer le mobilier, faire des travaux ou ayez eu d’autres charges supplémentaires.

Laissez moi un commentaire si vous ne connaissiez pas le détail de ce calcul que votre expert comptable effectue chaque année 😉

Bons investissements !

Sylvain

6 Commentaires

  1. François

    Fort intéressant! J’avais lu une fois qu’on pouvait même essayer (et souvent réussir) à rajouter des frais type factures de téléphone, internet, déplacements jusqu’au lieu du bien loué etc dans les charges courantes…

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci François !
      Oui en effet, c’est parfois possible mais à valider avec son expert comptable car ces frais doivent avoir un lien direct avec l’exploitation du bien (justificatifs à la clé).
      A bientôt !
      Sylvain

      Répondre
  2. Dave

    Merci pour cet article très précis.
    J’avais un petite question : est-ce que l’utilisation du déficit initial peut-être modulé ? est-ce qu’il est possible de l’utiliser partiellement sans aller jusqu’à un résultat comptable de 0 ?
    A bientôt !

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour David,
      Je viens de voir avec mon comptable et ce n’est pas possible.
      Lorsqu’il y a un déficit disponible tu es obligé de l’utiliser pour arriver à un résultat comptable de 0.
      A bientôt !
      Sylvain

      Répondre
  3. Daniel Rigfans

    Bonjour Sylvain, Très bon article ,hyper intéressant.
    questions sur les amortissements :
    1) comment font les les comptables pour calculer la valeur du terrain non amortissable pour un bien situé à Paris? Le fisc admet-il un forfait variable selon les régions: par exemple les 25% que tu as retenus? ou faut il une justification précise et alors laquelle?
    2) même question pour évaluer les valeurs des composants du bien (bâti,façade, plomberie,etc) et leurs taux d’amortissement :forfaits usuels ou justification à préciser?
    Merci pour ton avis
    Daniel

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Daniel,
      Merci pour ton commentaire 😉
      1) Les comptable appliquent en effet un pourcentage différent en fonction des régions. Le prix du foncier étant plus important à Paris (25% ou 30%), ils appliquent un pourcentage plus faible en province (15% souvent). Pas de justification nécessaire, c’est à l’appréciation du comptable. Libre à vous d’en discuter avec lui donc !
      2) Pour les composants du bien, le comptable a ses propres durées et donc taux d’amortissement qui peuvent varier. Je vous invite à en discuter avec lui également.
      A bientôt,
      Sylvain

      Répondre

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