Investimmob 2015 3 Commentaires

Quand il est enfin venu le temps de louer son appartement, vous êtes partagé entre l’excitation du premier loyer et le stress des démarches à effectuer pour trouver un locataire. C’est à ce moment précis qu’il ne faut surtout pas se laisser tenter par l’option « agence immobilière » car elle peut présenter selon moi de nombreux risques :

• lenteur administrative (cela prend parfois 3 semaines pour voir son annonce apparaître sur le net),
• frais élevés qui effraient certains locataires potentiels,
• sélection parfois approximative du locataire,
• interlocuteur très occupé donc peu disponible pour nous répondre.

Afin d’éviter ces risques, il es fortement conseillé de louer son appartement soi-même en suivant la méthode en trois étapes décrite ci dessous :

Etape 1 => Définition de la stratégie (20 minutes)

Vous devez prendre 20 minutes pour réfléchir à la stratégie (montant du loyer et supports de communication) que vous souhaitez mettre en place :

1. Estimation du montant du loyer :

Il est très important de prendre le temps d’estimer correctement le montant du futur loyer. Il s’agit la d’un exercice qui peut, s’il est mal effectué, avoir des impacts non négligeables :

• si le montant fixé est trop faible, vous aurez beaucoup trop d’appels et vous perdrez de l’argent,
• si le montant fixé est trop élevé, vous n’aurez aucun appel et vous perdrez votre temps.

Je vous conseille donc de suivre la méthode de comparaison avec les prix du marché décrite dans l’article dois-je emprunter à 15, 20 ou 25 ans ? Cette méthode vous prendra quelques minutes mais vous permettra d’optimiser le montant du loyer de votre bien.

2. Choix des supports de communication :

Pour louer son appartement rapidement, il faut utiliser les bons supports de communication soit en visant large soit en ciblant précisément. Certains opteront pour le bouche à oreilles, d’autres pour un message sur Facebook, mais je vous conseille de concentrer vos efforts sur deux sites internet :

• leboncoin.fr
• pap.fr

Vous n’aurez pas accès à seloger.com (uniquement pour les professionnels) mais les deux sites internet cités ont un très fort trafic et si vous n’avez aucun appel pour votre annonce, c’est que le prix est certainement trop élevé !

Etape 2 => Passage à l’action (1 heure 20 minutes)

Vous rentrez dans le vif du sujet ! Ne négligez pas cette étape car elle vous permettra de louer votre bien de manière efficace. Vous devrez publier une annonce, répondre aux appels et effectuer les visites.

1. Rédaction de l’annonce (20 minutes)

Nous allons donc publier une annonce sur 2 sites internet. Mettez vous à la place du locataire et demandez-vous ce qui vous fait cliquer sur une annonce plutôt qu’une autre :

• titre de l’annonce => ne réfléchissez pas pendant des heures, votre titre doit comporter 3 éléments :
  • le nombre de pièces ou la surface,
  • le quartier,
  • le principal avantage de l’appart à mettre en avant (dernier étage, meublé, refait à neuf, avec terrasse…).

Petite astuce, présentez le prix hors charges, votre annonce sera diffusée à une audience plus grande (le montant maximum du loyer étant toujours un critère de recherche).

• description du bien => soyez vraiment précis :
  • étage,
  • surface,
  • exposition,
  • décrivez tous les équipements de l’appartement s’il s’agit d’un meublé (il va sans dire que votre bien est calme et lumineux…),
  • ne vous contentez pas de nommer le quartier, citez des lieux connus aux alentours (place, jardin, parc, bar connu, monument, musée…),
  • précisez également que vous attendez des garanties financières importantes (salaire du locataire ou des garants supérieur à 3 loyers),
  • écrivez le montant des charges (que le locataire devra ajouter au prix du loyer affiché).

• photos => les photos font la différence ! Prenez au moins 2 photos de chaque pièce (de jour, et avec une bonne luminosité). N’hésitez pas à modifier le contraste de vos photos pour augmenter l’attrait du bien.

2. Gestion des appels (15 minutes)

En fonction du nombre d’appels que vous allez recevoir, vous saurez si vous avez fixé le bon montant du loyer. Dans ce cas, et pour vous donner un ordre de grandeur, vous devriez avoir 20-30 appels qui se transformeront en 10 visites pour lesquelles vous aurez 5 dossiers.

Si vous avez 60 appels ou plus, remontez le prix car vous pourrez louer le bien au moins 50€ plus cher ! Si vous avez 5 appels ou moins, baissez le prix çar vous aurez peu de chances de louer l’appartement.

La gestion des appels n’est pas aussi simple qu’elle en a l’air. En effet, il ne s’agit pas seulement d’organiser une visite. Il faut donc rappeler à l’interlocuteur les principaux détails de l’appartement puis s’informer au mieux sur le futur locataire en posant les questions suivantes afin de filtrer les candidatures farfelues :

• vous louerez seul ou à plusieurs ? Certains veulent vivre à 3 dans un studio => refus
• avez-vous des garanties financières ? Certains sont sans emploi et n’ont pas de garant => refus
• quand souhaitez vous emménager ? Certains veulent emménager dans 2 mois => refus

Une fois les réponses obtenues, vous pouvez prendre rendez-vous pour la visite (pensez à envoyer un message de confirmation avec l’adresse exacte).

3. Organisation des visites (45 minutes)

Les visites constituent votre premier contact avec votre futur locataire. Afin de ne pas perdre de temps, organisez les visites de cette manière :

• planifiez la visite un lundi soir tard (à 20h00 par exemple) => seuls les plus motivés se déplaceront.
• définissez un temps de visite en fonction de la surface de votre bien et respectez le. Considérez que le temps de visite équivaut au temps qu’il faut pour faire le tour de l’appartement multiplié par 5 (2 minutes 30 pour un studio).
• n’espacez pas trop les visites, vous attendrez des heures seul dans votre appartement. Entre ceux qui arriveront en retard et ceux qui ne viendront tout simplement pas, je vous conseille de programmer 5 visites tous les quarts d’heure.

Faites une répétition de la visite 5 minutes avant le premier rendez-vous et lancez-vous ! Vous serez hésitant lors de la première visite puis prendrez de l’assurance et trouverez certainement cela plaisant à la fin.

En fin de visite, précisez les documents attendus au futur locataire mais ne prenez aucun dossier papier. Demandez toujours que le dossier soit envoyé par mail car cela permet d’engager la personne qui envoie le mail en lui laissant le temps de la réflexion (ce qu’elle n’a pas sur place). De plus, l’analyse des dossiers sera plus simple sur ordinateur.

Etape 3 =>  Finalisation (1 heure 20 minutes)

Ca y est, vous avez effectué les visites et vous avez reçu des dossiers. Il vous reste donc à sélectionner le locataire et à signer les documents officiels.

1. Sélection du locataire (30 minutes)

Il faut maintenant faire un choix entre les 5 dossiers que vous avez reçu par email. Suivez la méthode suivante pour sélectionner le bon candidat :

• avant d’analyser les dossiers, classez les locataires de 1 à 5 en fonction du feeling que vous avez eu avec eux. C’est très important car je vous rappelle vous que vous aurez certainement des échanges avec eux lors de la durée de la location,
• analysez les dossiers et classez les dossiers de 1 à 5 en fonction des garanties financières (niveau du salaire du locataire ou des garants). N’acceptez pas de garants étrangers car en cas de problème, les démarches sont longues et souvent vaines.

Vous devrez ensuite sélectionner le locataire le mieux classé (celui qui a le moins de points si vous additionnez les deux classements).

Dernier point, soyez attentif à la réaction de votre interlocuteur au téléphone lorsque vous lui apprenez la bonne nouvelle. Une réaction en demi-teinte doit vous pousser à le questionner sur ses réelles intentions.

2. Signature des documents (50 minutes)

Voilà, le plus dur est fait ! Il reste maintenant à organiser la signature des documents obligatoires avant toute mise en location :

• contrat de location (ou bail) => document légèrement différent si la location est meublée ou vide,
• état des lieux => à renseigner avec le locataire,
• inventaire mobilier => seulement s’il s’agit d’une location meublée,
• acte de cautionnement => si le locataire fait appel à des garants.

Pas de stress, tous ces documents sont disponibles sur internet (vous pouvez également me demander un exemplaire) !

Après la signature de ces documents et la remise des chèques / virements par le locataire (surtout pas avant), vous pouvez enfin remettre les clés au locataire.

 

Vous l’avez fait ! Vous avez mis votre bien en location tout seul et cela ne vous a pas demandé plus de 3 heures de travail !

Si vous vous lancez dans le processus de mise en location et que vous avez besoin d’un conseil ou d’une précision sur la méthode proposée, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !