Ca y est, vous avez décidé d’investir dans l’immobilier locatif ! Vous rôdez donc sur les sites web d’annonces immobilières depuis quelques semaines et votre recherche d’appartement avance bien. Il est temps d’organiser une première visite pour un bien qui vous semble intéressant.
Préparez bien cette première visite car avant de faire une offre d’achat, il est absolument obligatoire d’aborder les 4 points suivants.
Montant des taxes et charges ?
L’indicateur principal d’un investissement locatif est la rentabilité de ce dernier. C’est pourquoi vous devez absolument connaître les futures dépenses liées à la propriété de ce bien afin d’évaluer précisément la future rentabilité de l’investissement.
Taxe foncière
La taxe foncière est payée chaque année (au mois d’octobre) par le propriétaire. Les taux d’imposition sont votés par les collectivités territoriales, ce qui explique les fortes disparités entre les communes.
==> Vous devez donc connaître le montant payé l’année précédente afin de faire vos projections de rentabilité. Attention, certaines taxes foncières représentent un véritable frein à l’investissement.
Charges de copropriété
Les charges de copropriété sont payées chaque trimestre par le propriétaire et peuvent varier fortement en fonction de la copropriété.
==> Il est interdit de faire une offre d’achat sans connaître le montant des charges de copropriété ! Dans certaines résidences, elles peuvent représenter jusqu’à 30% du loyer et plomberont la rentabilité de votre investissement.
Taxe d’habitation
La taxe d’habitation est payée chaque année (au mois de novembre) par le locataire en place au 1er janvier de l’année d’imposition. Son montant dépend des taux d’imposition votés par les collectivités territoriales.
==> En tant que propriétaire non occupant, vous n’aurez pas à vous acquitter de cette taxe mais demandez quand même son montant. En effet, si le montant de cette taxe est exorbitant vous risquez d’avoir un turnover important car votre locataire appréciera peu de payer un 13ème loyer chaque année.
Caractéristiques du bien ?
Ces questions vous permettront de vous renseigner sur les caractéristiques actuelles du bien et le potentiel de ce dernier.
Loyer actuel
Si vous achetez un logement occupé ou un logement vide sans effectuer des travaux de rénovation, vous devez absolument connaître le loyer actuel. Le montant du loyer actuel constituera alors un bon indicateur du futur loyer et donc une donnée majeure de vos projections de rentabilité.
En revanche, si vous achetez un logement vide pour lequel vous allez effectuer des travaux, Il y a de fortes chances que le loyer actuel ne soit pas un bon indicateur du futur loyer que vous mettrez en place. Cependant, posez quand même la question à titre indicatif.
Surface Carrez exacte
Demandez toujours la surface Loi Carrez exacte du bien. En effet, il est très courant de visiter un bien affiché à 25 m2 qui en fait ne dispose que de 17 m2 Loi Carrez. De plus, qui achète un appartement sans en connaître sa surface exacte ?
Sachez que la plupart des prix de vente du marché sont uniquement basés sur les surfaces Loi Carrez. Cette donnée vous permettra de comparer le prix de vente du bien avec le prix de vente du quartier ou de la ville et le cas échéant de négocier un prix trop élevé.
Détails dans l’optique de travaux
Si vous envisagez d’effectuer des travaux dans l’appartement, n’attendez pas l’intervention d’un entrepreneur pour poser les bonnes questions.
Au delà de l’état général du bien, trois détails ont leur importance dans l’optique de travaux :
- Le passage du simple au double vitrage augmentera sensiblement le budget des travaux.
- La mise aux normes de l’électricité constituera un coût non négligeable à prendre en compte.
- Certains travaux ne pourront être effectués en fonction du positionnement des murs porteurs.
Travaux de copropriété votés / à prévoir ?
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il est primordial de connaitre les travaux de copropriété (ravalement de façade, rafraichissement des parties communes…) qui ont déjà été votés lors des assemblées générales de copropriétaires et les travaux en discussion qui risqueraient d’être votés.
En effet, vous n’aurez pas à payer les travaux déjà votés à la date de signature. En revanche, si des travaux sont à l’ordre du jour depuis plusieurs AG il y a de fortes chances pour qu’ils finissent par être votés un jour lorsque vous serez propriétaire.
Il est donc fondamental que vous vous procuriez les PV d’AG des 2 ou 3 précédentes assemblées générales afin d’étudier ce point sensible car un ravalement de façade peut faire baisser votre rentabilité de manière significative.
Infos sur le vendeur ?
En fin de visite, prenez le temps de discuter avec votre interlocuteur. C’est l’occasion de glaner des informations « off » et de faire connaissance avec lui. S’il se souvient de vous, il y a plus de chances qu’il mette en avant votre dossier !
Raison de la vente
Peu d’investisseurs pensent à demander pourquoi le propriétaire vend. Cela peut être d’une grande importance dans l’optique d’une future négociation. Vous pourrez engager une négociation si le vendeur est pressé :
- pour difficultés financières,
- pour départ à l’étranger,
- pour rachat d’un autre bien.
Au delà d’une possible négociation, analysez la réponse apportée par votre interlocuteur. S’il cherche à éviter cette question, ce n’est jamais très bon signe…
Processus de sélection
Certains ne vous répondront pas, mais tentez de connaître quels seront les critères de sélection de l’offre par le propriétaire. Cette question anodine peut vous donner quelques indices sur le positionnement à privilégier.
Faites parler votre interlocuteur, toutes les informations sont bonnes à prendre !
- la première offre sera prise en compte => une offre a-t-elle été déjà faite ? A quel prix ?
- la qualité des garanties financières primera => enlever la condition suspensive constitue un avantage ?
- les offres des premiers visiteurs seront privilégiées => je suis en quelle position ? Comment faire pour gagner des places ?
Voilà, vous êtes prêts à effectuer votre première visite ! N’oubliez aucune question, calculez la future rentabilité brute du bien et si elle vous semble intéressante, faites une offre !
Si vous êtes investisseur et que vous avez besoin d’un conseil ou d’une précision sur cet article, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !
Bonjour, merci pour cette mine de précieuses informations qu’est votre blog.
En tant que futur acheteur, doit on également prendre en compte la performance énergétique du bien?
En effet la loi de transition énergétique impose (mais je ne sais pas s’il y a déjà les décrets d’application) des travaux lourds dans les immeubles anciens (ou les immeubles energivores des années 70) afin d’améliorer la performance énergétique des logements. Pour l’instant, on n’en parle peu mais n’est ce pas un risque pesant su le rendement de notre investissement à moyen/long terme?
Merci Raspoutine pour votre suivi assidu ! Vous avez raison mais il s’agit la d’un critère non différenciant pour la plupart des appartements dans l’ancien (performance médiocre en général) donc ne perdez pas trop de temps sur ce point au risque de ne jamais investir. De plus, de nombreuses aides financières sont mises en place par l’état pour soutenir ces travaux de rénovation (cf. http://www.renovation-info-service.gouv.fr/mes-aides-financieres) qui devront être entrepris à l’avenir.
bonjour la rentabilité à paris est bloqué par rapport au loyer à cause de la loi , difficile d’en trouver une bonne pour investir …
Bonjour Stym, en investissant en première couronne vous n’êtes pas concerné par la loi Alur. Vous y trouverez des investissements avec des rentabilités brutes d’environ 7% (donc qui s’autofinancent). Si vous désirez recevoir ce type d’opportunités, je vous conseille de vous inscrire à la liste email en page d’accueil. En ce qui concerne Paris, il est possible d’appliquer un complément de loyer au plafond défini par la loi Alur afin d’atteindre une forte rentabilité. Ce complément doit toutefois faire référence à une ou plusieurs prestations exceptionnelles (vue, décoration, équipement, rénovation etc…). Je vous invite à me contacter sur la page « qui-suis-je » si vous souhaitez être mis en relation avec les chasseurs de rentabilité de la place. Bons invests !!