Plus value en LMNP - Comment la calculer sans se tromper ?

Plus value en LMNP – Comment la calculer sans se tromper ?

Calcul plus value LMNP

Dans votre vie d’investisseur, la question de la plus value se posera un jour ou l’autre. Peu importe la raison pour laquelle vous revendrez votre investissement locatif, vous voudrez avant toute chose calculer le montant de votre plus value.

Et plus précisément le montant de la taxe sur la plus value à payer ! L’investisseur débutant vous dira qu’il suffit de comparer le prix de cession avec le prix d’acquisition et d’appliquer le taux d’imposition. Le calcul effectué par le notaire est en réalité bien plus complexe que cela…

Précisons donc certains points : comment calculer la plus value en LMNP ? Quels frais de cession sont pris en compte ? Quels frais d’acquisition sont pris en compte ? Quel est le montant de la taxe ? Comment la payer ?

Calcul du prix de cession

Vous revendez votre appartement loué en meublé non professionnel au bout de 8 ans de détention et vous avez contacté une agence pour la commercialisation. Le prix de vente a été fixé à 280 000€ FAI (frais d’agence inclus).

Tous les frais associés à la vente de votre bien vont être déduits de votre prix de cession. J’entends par là les frais d’agence, de diagnostics et l’éventuelle main levée d’hypothèque (ou d’autres frais le cas échéant comme les indemnités d’éviction par exemple).

Dans l’exemple d’une vente au prix de 280 000€ dont 10 000€ de frais d’agence, 250€ de frais de diagnostics et 1750€ de frais de main levée d’hypothèque, le prix de cession pris en compte sera donc de 268 000€.

Astuce : si vous vendez votre bien meublé (cuisine équipée, radiateurs électriques, divers meubles…), il est intéressant de distinguer le mobilier du prix du bien dans le compromis de vente (puis dans l’acte authentique). Il faudra prouver leur valeur (factures d’achat + décote pour vétusté) mais le prix de cession sera mécaniquement réduit de la valeur du mobilier ! L’acquéreur bénéficiera, lui, de frais de notaire réduits, les droits d’enregistrement ne s’appliquant pas sur les meubles.

Calcul du prix d’acquisition

Lorsque vous faites un investissement locatif, au delà du prix du bien, de nombreux frais d’acquisition sont présents. Prenons l’exemple concret d’un projet d’investissement dans le 10ème arrondissement à Paris effectué il y a 8 ans :

  • Prix d’achat : 140 000€
  • Frais d’agence : 8 000€
  • Notaire : 10 000€
  • Chasseur : 15 000€
  • Travaux : 20 000€
  • Mobilier : 4 000€
  • Courtier / frais de dossier : 1 000€

Quel prix d’acquisition retraité sera pris en compte lors du calcul de la plus value ?

Certains frais réels peuvent être rajoutés au prix d’acquisition du bien sur la base de justificatifs :

  • Frais d’agence,
  • Honoraires de chasseur.

Pour les frais de notaire, vous pouvez rajouter au prix d’achat un forfait de 7,5% ou retenir les frais réels payés lors de l’acte authentique (justificatifs à fournir à l’administration en cas de contrôle).

En ce qui concerne les frais de courtage ou frais de dossiers en banque, sachez que les frais liés à un emprunt immobilier ne sont, en revanche, jamais retenus.

Le montant réel des travaux réalisés (rénovation, construction, amélioration…) peut être rajouté au prix d’acquisition. Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et vous devez être en mesure de présenter les factures en cas de demande de l’administration fiscale.

Autre possibilité, concernant les travaux et si vous détenez le bien depuis au moins 5 ans, vous avez la possibilité de retenir un forfait de 15% du prix du bien. Aucun justificatif n’est dans ce cas demandé. Au bout de 5 ans, un arbitrage est donc à faire entre le forfait de 15% et le montant réel des travaux effectués.

Le mobilier ne peut quant à lui être rajouté au prix d’achat (sauf si vous les avez intégrés dans le devis travaux sans les faire apparaître, comme beaucoup le font). Mais ils ne seront jamais rajoutés officiellement en tant que mobilier.

Dans notre exemple, prix d’acquisition retraité à prendre en compte est :

Prix d’achat + Forfait notaire 7,5% + Forfait travaux 15% + frais d’agence + Honoraires chasseur = 140 000 + 10 500 + 21 000 + 8 000 + 15 000 = 194 500€

Vous remarquerez que nous avons choisi le forfait pour les frais de notaire et les travaux car plus intéressants que les montants réels dans ce cas précis.

Calcul de la taxe sur la plus value

Montant de la plus value imposable

Il suffit de comparer le prix de cession avec le prix d’acquisition comme calculés dans les parties précédentes. Dans notre exemple, la plus value imposable est donc de 268 000 – 194 500 = 73 500€

Taux d’imposition

Maintenant que nous connaissons le montant de la plus value imposable, nous allons nous pencher sur le taux d’imposition de celle ci. L’impôt sur la plus value des particuliers est en réalité composé de 2 impôts :

  • Impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%,
  • Prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Abattements

Des abattements applicables sur le montant de la plus value imposable sont prévus pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Pour l’impôt sur le revenu, et au delà de 5 ans de détention : 6% d’abattement chaque année entre la 6ème et la 21ème année puis 4% à la fin de la 22ème année (pour atteindre les 100%).

Pour les prélèvements sociaux, toujours au delà de 5 ans de détention : 1,65% d’abattement chaque année entre la 6ème et la 21ème année puis 1,6% à la fin de la 22ème année et 9% entre la 23ème et la 30ème année.

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée totalement :

  • Au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
  • Au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Voici un tableau récapitulatif des abattements en fonction des années de détention pour l’IR et les prélèvements sociaux :

Années de détentionIRPrélèvements sociaux
Moins de 6 ans0%0%
Entre 6 ans et 21 ans6% par an1,65% par an
22 ans révolus4% par an1,60% par an
Entre 23 ans et 30 ansExonéré9% par an
Au delà de 30 ansExonéréExonéré
Source : impôts.gouv

Calcul de l’imposition sur plus value

Dans notre exemple, le bien est revendu après 8 ans de détention. Nous allons donc calculer le montant des abattements :

  • Pour l’impôt sur le revenu, et après 8 ans de détention (donc 3 ans d’abattements pris en compte) nous avons 18% (3 x 6%) d’abattement donc 18% x 73 500 = 13 230€
  • Pour les prélèvement sociaux, et après 8 ans de détention (donc 3 ans d’abattements pris en compte) nous avons 4,95% (3 x 1,65%) d’abattement donc 4,95% x 73 500 = 3 638€

Une fois les abattements connus, nous pouvons calculer les montants à payer :

  • Impôt sur le revenu : 19% d’une plus value après abattement de 60 270 = 11 451€
  • Prélèvements sociaux : 17,2% d’une plus value après abattement de 69 862 = 12 016€

Sur la base de nos calculs, nous devrons donc payer 23 467€ au titre de l’imposition sur les plus value des particuliers. Mais ce n’est pas tout, lisez le paragraphe suivant qui nous concerne directement avec l’exemple pris en compte !

Surtaxe en cas de plus value importante

Dans le cas où votre plus value imposable dépasse 50 000€, vous devrez vous acquitter d’une taxe supplémentaire. Voici le détail de son calcul dans le tableau suivant :

Montant de la plus-valueMontant de la surtaxe
Entre 50 001 € et 60 000 €2% x PV – (60 000 – PV) x 1/20
Entre 60 001 € et 100 000 €2% x PV
Entre 100 001 € et 110 000 €3% x PV – (110 000 – PV) x 1/10
Entre 110 001 € et 150 000 €3% x PV
Entre 150 001 € et 160 000 €4% x PV – (160 000 – PV) x 15/100
Entre 160 001 € et 200 000 €4% x PV
Entre 200 001 € et 210 000 €5% x PV – (210 000 – PV) x 20/100
Entre 210 001 € et 250 000 €5% x PV
Entre 250 001 € et 260 000 €6% x PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 €6% x PV
Source : BOFIP

Dans notre exemple, nous avons effectivement une plus value imposable importante car elle est de 73 500€. Nous allons donc devoir payer une taxe supplémentaire de 1 470€ ( 2% x 73 500).

L’imposition totale sur le plus value dans le cadre de notre opération s’élève donc à 23 467 + 1 470 = 24 937 €.

Chez le notaire

Les notaires font un calcul sur la base des informations que vous leur transmettez alors n’oubliez pas de préciser tous les frais d’acquisition et les frais de cession. En effet, je connais des investisseurs qui ont trop payé car ils avaient oublié de préciser certains frais !

Quelques jours avant la signature de l’acte authentique, vérifiez aussi le montant calculé par le notaire et n’hésitez pas à lui demander le détail de son calcul comparez le avec le votre (oui, les notaires se trompent parfois).

Le jour de la signature de l’acte authentique, le notaire prélèvera directement le montant de la taxe sur la plus value sur le montant de la vente. Vous n’avez donc pas à faire de virement au service des impôts car le notaire s’en chargera.

N’oubliez pas de me laisser un commentaire si cet article vous a aidé !

Bons investissements 😉

Sylvain

8 Commentaires

  1. Olivier

    Bonjour Sylvain

    J’ai du mal a comprendre les 18% d’abattement d’IR, d’après le tableau j’aurais dit 6% (idem pour les PS de 4,95% alors que 1,6% dans le tableau)

    Pourrais tu détailler ce calcul ?

    Merci, ton article est très intéressant !
    Olivier

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Olivier,
      c’est bien 18% car au bout de 8 ans de détention nous avons 3 x 6% d’abattement. En effet, après 5 ans on applique un abattement de 6% chaque année (6% la 6ème année, 12% la 7ème année et 18% la 8ème année).
      Je vais modifier l’article pour que ce soit plus clair.
      Merci pour ton commentaire !
      Sylvain

      Répondre
  2. Bastien

    Merci Sylvain pour ton article sur la plus value, c est clair et précis.
    A bientôt

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci Bastien pour ton commentaire !
      A bientôt 😉

      Répondre
  3. Jimmy

    Encore un article tres clair. Merci sylvain !

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci beaucoup Jimmy !

      Répondre
  4. Alexandre

    Hello Sylvain et merci pour cet article ! J’ai beaucoup appris grâce à cette explication en détail.
    Je me permets de souligner une petite coquille, quand tu calcules ton abattement sur L’IR tu trouve 13 230€.

    Ensuite lors du calcul final tu as du prendre 13 320 € ce qui fait un calcul d’imposition faussé ensuite (seulement 90€ de delta sur la base imposable :D).

    Encore merci pour cet article !

    Alexandre

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Alexandre,
      Merci pour l’info, je viens de corriger dans l’article 😉
      Ca fait chaud au coeur de savoir que vous apprenez beaucoup en lisant mes articles !
      A bientôt,
      Sylvain

      Répondre

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