LMP : régime fiscal intéressant ou à éviter absolument ?

Investimmob 2021 13 Commentaires

Personne ne comprend vraiment ce régime du LMP (loueur meublé professionnel) qui concerne de plus en plus d’investisseurs. Les expatriés y passent presque directement, les résidents fiscaux français ne le voient pas venir mais y passent vite.

Alors comment anticiper ? Comment se projeter un peu lorsqu’on met en place un investissement ? Le LMP est-il si mauvais ? Dans quels cas est-ce un super régime ?

Autant de questions que l’on va se poser dans cet article, en essayant de rentrer dans certains cas particuliers. L’idée est avant tout de pouvoir anticiper la fiscalité dans le temps et ne pas simplement se poser la question de la rentabilité sur le papier en année 1.

Quand passe-t-on en LMP ?

Petit rappel, pour passer du statut de LMNP au statut de LMP (passage automatique d’une année sur l’autre si l’on remplit les conditions) il faut remplir ces 2 conditions (cf. article service public) :

• des revenus locatifs (loyers charges comprises) annuels supérieurs à 23 000€.
• les revenus locatifs sont supérieurs aux revenus d’activité français (salaires d’activité en France sans prendre en compte les dividendes ou autres bonus).

La logique est compréhensible, si on tire plus de revenus de son immobilier que de son activité, on est considéré comme professionnel de l’immobilier.

Cependant, lorsqu’on on prend en compte les revenus locatifs et non le cash flow, donc on est considéré comme professionnel même si on n’en vit pas car on paye souvent un crédit en face (et le cash flow n’est pas suffisant pour en vivre).

Cas des expatriés : les non résidents n’ayant pas de revenus d’activité en France, ils sont automatiquement en LMP si leurs revenus locatifs sont supérieurs à 23 000€ par an.

Impact du passage de LMNP à LMP ?

Beaucoup d’investisseurs sont passés automatiquement du statut LMNP au statut LMP depuis 2 ans. Ca a été une surprise pour beaucoup oui !

Alors quels sont les impacts d’un passage de LMNP en LMP ? Avant de lire la suite de l’article, je vous invite à lire cet article qui explique comment calculer le résultat comptable en LMNP comme votre expert comptable !

Perte des déficits

Premier impact important : les déficits correspondant aux charges d’acquisition (agence, notaire, chasseur) sont perdus ! Ces déficits dans lesquels on pouvait piocher si le résultat comptable (revenus – charges – intérêt d’emprunt – amortissements) est positif en fin d’année ne sont ainsi plus disponibles et sont perdus.

Alors bien sûr, si l’on repasse en LMNP (revenus locatifs qui baissent ou augmentation des revenus d’activité) alors on les récupère mais sachez qu’après 10 ans ils sont perdus définitivement (déficits reportables que pendant 10 ans en LMNP).

Passage au SSI

Deuxième impact : Passage au SSI (sécurité sociale des indépendants). En LMP on doit payer le SSI. A quoi ça correspond ? Voici comment vous pouvez appréhender cet impact.

Le SSI est lié au résultat comptable : si résultat comptable est positif on paiera un SSI d’environ 31% du résultat comptable.

Si le résultat comptable est négatif alors on paye un forfait de SSI d’environ 100€ par mois ou 1200€ par an environ.

En plus de ce SSI, la part de résultat comptable restant (après avoir payé le SSI) est assujettie à votre TMI (on ne rajoute pas les prélèvement sociaux comme en LMNP car vous avez déjà payé le SSI). En fonction de votre TMI, la note peut donc être salée !

Astuces d’investisseurs

Si vous mettez en place un premier investissement dégageant moins de 23 000€ de revenus locatifs (ou que vos revenus d’activité sont supérieurs à vos revenus locatifs) vous êtes donc en LMNP.

Mais si vous mettez en place un deuxième investissement par la suite qui vous fait dépasser le seuil des 23 000€ (ou dépassant vos revenus d’activité) alors vous perdez automatiquement les déficits du premier investissement.

Aussi, pour éviter la perte des déficits du ou des premiers invests il n’est pas possible de choisir d’être en LMP dès le premier invest (comme c’était possible à l’époque en s’inscrivant au RCS).

2 solutions pour ne pas perdre vos déficits :

=> faire un premier investissement dégageant plus de 23 000€ de revenus locatifs (dans le cas où vos revenus d’activité ne seraient pas supérieurs à 23 000€).

=> mettre en place une comptabilité différente en immobilisant les charges d’acquisition (on les amortit comme le bien sur 30 ou 40 ans) au lieu de les faire passer en déficit (alors égal à 0).

Sachez que vous devrez alors appliquer cette méthode de comptabilité sur tous les investissements suivants (permanence des méthodes en comptabilité).

Exploitation en LMP ?

A ce stade, on commence à comprendre le mécanisme mais ce n’est pas tout ce qu’il faut savoir. Vous savez certainement que les déficits en LMNP sont imputables sur votre locatif uniquement (et non les revenus globaux).

Concrètement, on peut « taper » dans les déficits (pendant 10 ans maximum) pour faire baisser notre résultat comptable à 0 et ainsi annuler ou réduire notre imposition sur les revenus locatifs uniquement.

En LMP c’est différent. On peut imputer nos déficits sur nos revenus globaux (en incluant les revenus d’activité). C’est bien et pas bien à la fois.

En effet, on va faire baisser notre impôt sur le revenu mais on va aussi faire baisser nos déficits rapidement pour les absorber totalement assez vite et donc certainement passer en résultat comptable positif sur notre locatif dans le temps.

Aussi il faut savoir que ces déficits en LMP ne sont reportables que pendant 6 ans (et non 10 ans comme en LMNP).

En résumé, les déficits s’évaporent plus vite en LMP qu’en LMNP (sauf pour les non résidents qui n’ont pas de revenus d’activité en France).

En pratique :

Je mets en place un invest en LMP dont les charges d’acquisition (notaire, agence et chasseur) sont de 27 000€ (le fameux déficit). Si j’ai un revenu d’activité de 30 000€ alors je déclare 27 000€ aux impôts (en prenant en compte le forfait de 10% de frais).

Je vais donc pouvoir imputer le déficit sur tous mes revenus d’activité dès l’année N+1. Génial je ne vais donc pas payer d’impôts sur le revenu mais je vais aussi épuiser mon déficit en 1 an et ne pourrai piocher dedans sur mon locatif les années suivantes.

C’est pour cela que l’on parle souvent de fuite en avant en LMP car l’investisseur souhaite enchaîner les invests pour recréer du déficit (en repayant des charges d’acquisition) mais le besoin en déficit augmente à chaque fois etc…

Revente en Loueur Meublé Professionnel ?

Voilà le gros point positif du LMP ! En LMP vous serez exonéré de taxe sur la plus value si ces 2 conditions sont réunies (cf. article du BOFIP) :

• vous dégagez moins de 90 000€ de revenus locatifs en LMP,
• vous avez au moins 5 ans d’ancienneté en LMP.

C’est vraiment un point positif pour les « petits LMP » (moins de 90k€ de revenus locatifs). C’est d’autant plus intéressant car en LMP au moment de la revente on applique un calcul de plus value professionnelle (comme en SCI à l’IS) en réintégrant les amortissements pour calculer la valeur comptable d’acquisition (contrairement au LMNP qui applique une plus value des particuliers sans réintégrer les amortissements). Notre plus value comptable augmente donc chaque année même si le prix de vente n’augmente pas.

A noter que pour profiter de cette exonération il n’est pas nécessaire de revendre après 5 ans d’acquisition mais seulement d’avoir 5 ans d’ancienneté en LMP.

Donc si on commence à être en LMP en 2021, mais qu’on achète un bien en 2023 on aura le droit à l’exonération de la taxe sur la plus value dès 2026 sur ce bien ci.

Dans votre situation ?

Chaque situation est différente, donc veuillez bien analyser en fonction de votre cas personnel en vous rapprochant de votre expert comptable.

On comprend ainsi qu’en LMP (avec des revenus locatifs inférieurs à 90 000€) nous avons une exonération totale de taxe sur la plus value, ce qui est très intéressant mais aussi que l’imposition peut s’avérer importante en cas de rentabilité forte (plus la rentabilité est élevée plus le résultat comptable sera important et le SSI et les impôts également).

Cela nous amène donc à penser que sur un investissement patrimonial (rentabilité moyenne) pouvant s’apprécier dans la durée (plus value non taxée à la clé) il sera intéressant de miser sur le LMP.

En cas d’investissement très rentable mais avec un potentiel de valorisation faible et si l’on pense pas à revendre à moyen terme il sera certainement plus intéressant d’investir en SCI à l’IS.

Bons investissements !

Sylvain