Capacité d’emprunt : pourquoi il faut absolument investir avant 2019 !!

capacité d'emprunt 2019

Quand je dis qu’on vit actuellement l’âge d’or de l’investissement immobilier, certains me regardent en souriant. Pourtant, on peut vraiment dire que les conditions actuelles sont optimales pour se financer auprès des banques mais cela risque de ne pas durer très longtemps !

En effet, plusieurs évolutions programmées les années à venir risquent de faire baisser la capacité d’emprunt des investisseurs de manière drastique. Je pense ici en particulier au prélèvement à la source et à l’augmentation annoncée des taux d’intérêt.

Quelle est ma capacité d’emprunt actuelle ? De quelle manière sera impactée ma capacité d’emprunt en 2019 et dans les années à venir ?

1) Capacité d’emprunt actuelle en 2018

Aujourd’hui l’argent est littéralement donné par les banques aux investisseurs qui peuvent ainsi enchaîner les investissements sans trop se poser de questions. Quelle est donc ma capacité d’emprunt actuelle en fonction de mes revenus et de la durée d’emprunt ?

Capacité d’emprunt en 2018 sur 20 ans :

1) Si je gagne 3 000€ nets par mois (cf. mes relevés bancaires), les banques acceptent sur un premier achat que je rembourse 1 000€ par mois de crédit (33%). Quelle est ma capacité d’emprunt sur 20 ans :

  • Salaire net visible sur mon compte bancaire : 3 000€ / mois
  • Mensualité de crédit acceptée : 1 000€ / mois
  • Durée emprunt : 20 ans
  • Taux crédit : 1,5%

=> Capacité d’emprunt : 208 000€

2) Si je gagne 6 000€ nets par mois (cf. mes relevés bancaires), les banques acceptent sur un premier achat que je rembourse 2 000€ par mois de crédit (33%). Quelle est ma capacité d’emprunt sur 20 ans :

  • Salaire net visible sur mon compte bancaire : 6 000€ / mois
  • Mensualité de crédit acceptée : 2 000€ / mois
  • Durée emprunt : 20 ans
  • Taux crédit : 1,5%

=> Capacité d’emprunt : 415 000€

Capacité d’emprunt en 2018 sur 25 ans :

1) Si je gagne 3 000€ nets par mois (cf. mes relevés bancaires), les banques acceptent sur un premier achat que je rembourse 1 000€ par mois de crédit (33%). Quelle est ma capacité d’emprunt sur 25 ans :

  • Salaire net visible sur mon compte bancaire : 3 000€ / mois
  • Mensualité de crédit acceptée : 1 000€ / mois
  • Durée emprunt : 25 ans
  • Taux crédit : 1,8%

=> Capacité d’emprunt : 242 000€

2) Si je gagne 6 000€ nets par mois (cf. mes relevés bancaires), les banques acceptent sur un premier achat que je rembourse 2 000€ par mois de crédit (33%). Quelle est ma capacité d’emprunt sur 25 ans :

  • Salaire net visible sur mon compte bancaire : 6 000€ / mois
  • Mensualité de crédit acceptée : 2 000€ / mois
  • Durée emprunt : 25 ans
  • Taux crédit : 1,8%

=> Capacité d’emprunt : 483 000€

2) Impact du prélèvement à la source en 2019

Aujourd’hui les banques prennent en compte votre salaire net (avant impôt sur le revenu) pour effectuer des simulations et ainsi calculer votre capacité d’emprunt. En effet, elles regardent vos bulletins de paie et les 3 derniers relevés de compte puis se basent sur le montant affiché sur ces 2 documents.

A partir de 2019 et la mise en place du prélèvement à la source, il est fort probable que les banques ne changent pas leur manière de faire et continuent de se baser sur le revenu net affiché sur votre bulletin de paie et sur votre compte bancaire. Le seul hic, c’est que ce montant va baisser, ce qui aura un impact non négligeable sur votre capacité d’emprunt !!

Prélèvement à la source ?

Comme vous le savez, vous devrez choisir entre plusieurs taux (cf. article):

  • Le taux personnalisé : calculé sur la base de vos revenus 2017 en prenant en compte l’ensemble des revenus du foyer (comprenant les revenus fonciers, revenus du capital, etc…). Ce taux sera ainsi communiqué à votre employeur.
  • Le taux neutre : afin d’éviter de communiquer l’ensemble de vos revenus à votre employeur, nombreux sont ceux qui opteront pour ce taux neutre (équivalent à celui d’un célibataire sans enfant). Le delta étant réglé/reçu mensuellement au/par le fisc.
  • Le taux individualisé : concerne les ménages soumis à l’imposition commune et ayant de gros écarts de salaire s’ils n’on pas de compte joint afin de personnaliser l’imposition de chacun au sein du couple.

Montant du salaire net après prélèvement à la source :

Pour information et afin de mieux comprendre les simulations de capacité d’emprunt, voici le barème du taux neutre de prélèvement à la source :

  • Pour un salaire de 3 000€/mois : 12% => Salaire net visible sur mon compte bancaire : 2 640€
  • pour un salaire de 6 000€/mois : 20% => Salaire net visible sur mon compte bancaire : 4 800€

Je vous présente l’impact de ce prélèvement à la source sur votre capacité d’emprunt plus bas dans le paragraphe 4).

3) Augmentation des taux d’intérêt ?

Cela fait maintenant plusieurs années que l’on profite de taux très bas qui ont permis d’augmenter fortement le pouvoir d’achat des investisseurs. Aujourd’hui, voici les taux moyens actuels en mai 2018 :

  • 1,50% sur 20 ans,
  • 1,8% sur 25 ans.

De nombreux analystes anticipent une augmentation prochaine des taux d’intérêt (2019?). Impossible à ce stade de connaître le timing et l’amplitude de cette augmentation, je vais donc prendre des hypothèses afin que vous compreniez la sensibilité de votre capacité d’emprunt en fonction de l’évolution des taux.

Les plus optimistes pensent qu’une augmentation de 0,5% est déjà considérée comme forte, les plus pessimistes pensent qu’une augmentation d’1% est clairement envisageable d’ici 2 ans.

Je vous présente l’impact de l’augmentation des taux d’intérêt dans le paragraphe suivant.

4) Capacité d’emprunt en 2019

Dans ces simulations j’ai pris en compte le double impact du prélèvement à la source et de l’augmentation des taux d’intérêt :

Capacité d’emprunt en 2019 sur 20 ans :

1) Si je gagnais 3 000€ nets par mois en 2018, mes relevés bancaires affichent 2 640€ en 2019 après prélèvement à la source, les banques acceptent donc sur un premier achat que je rembourse 880€ par mois de crédit (33%). Considérons également que les taux augmentent de 0,5% ou de 1%.

Quelle est ma capacité d’emprunt sur 20 ans :

  • Salaire net visible sur mon compte bancaire : 2 640€ / mois
  • Mensualité de crédit acceptée : 880€ / mois
  • Durée emprunt : 20 ans
  • Si taux crédit : 2% (augmentation de 0,5%)

=> Capacité d’emprunt : 174 000€ ou une perte de 34 000€ !

  • Si taux crédit : 2,5% (augmentation de 1%)

=> Capacité d’emprunt : 166 000€ ou une perte de 42 000€ !

2) Si je gagnais 6 000€ nets par mois en 2018, mes relevés bancaires affichent 4 800€ en 2019 après prélèvement à la source, les banques acceptent donc sur un premier achat que je rembourse 1 600€ par mois de crédit (33%). Considérons également que les taux augmentent de 0,5% ou de 1%.

Quelle est ma capacité d’emprunt sur 20 ans :

  • Salaire net visible sur mon compte bancaire : 4 800€ / mois
  • Mensualité de crédit acceptée : 1 600€ / mois
  • Durée emprunt : 20 ans
  • Si taux crédit : 2% (augmentation de 0,5%)

=> Capacité d’emprunt : 316 000€ ou une perte de 99 000€ !

  • Si taux crédit : 2,5% (augmentation de 1%)

=> Capacité d’emprunt : 302 000€ ou une perte de 113 000€ !

Capacité d’emprunt en 2019 sur 25 ans :

1) Si je gagnais 3 000€ nets par mois en 2018, mes relevés bancaires affichent 2 640€ en 2019 après prélèvement à la source, les banques acceptent donc sur un premier achat que je rembourse 880€ par mois de crédit (33%). Considérons également que les taux augmentent de 0,5% ou de 1%.

Quelle est ma capacité d’emprunt sur 25 ans :

  • Salaire net visible sur mon compte bancaire : 2 640€ / mois
  • Mensualité de crédit acceptée : 880€ / mois
  • Durée emprunt : 25 ans
  • Si taux crédit : 2,3% (augmentation de 0,5%)

=> Capacité d’emprunt : 201 000€ ou une perte de 41 000€ !

  • Si taux crédit : 2,8% (augmentation de 1%)

=> Capacité d’emprunt : 190 000€ ou une perte de 52 000€ !

2) Si je gagnais 6 000€ nets par mois en 2018, mes relevés bancaires affichent 4 800€ en 2019 après prélèvement à la source, les banques acceptent donc sur un premier achat que je rembourse 1 600€ par mois de crédit (33%). Considérons également que les taux augmentent de 0,5% ou de 1%.

Quelle est ma capacité d’emprunt sur 25 ans :

  • Salaire net visible sur mon compte bancaire : 4 800€ / mois
  • Mensualité de crédit acceptée : 1 600€ / mois
  • Durée emprunt : 25 ans
  • Si taux crédit : 2,3% (augmentation de 0,5%)

=> Capacité d’emprunt : 365 000€ ou une perte de 118 000€ !

  • Si taux crédit : 2,8% (augmentation de 1%)

=> Capacité d’emprunt : 483 000€ ou une perte de 138 000€ !

Vous l’aurez compris, l’impact n’est pas négligeable et vous avez tout intérêt (sans jeu de mot) à investir le plus vite possible afin de profiter d’une capacité d’emprunt accrue !

Si vous êtes un investisseur immobilier et que vous avec une question / remarque sur cet article, n’hésitez pas à me contacter sur ce blog ou à laisser un commentaire !

Bons investissements !

4 Commentaires

  1. Girolami

    C’est exact, mais ne crois-tu pas que la remontée des taux pourra s’accompagner d’un réajustement des prix à la baisse, en particulier dans les zones tendues où les prix actuels sont souvent assez délirants. Sans parler forcément de réajustement systématique à la baisse, on peut légitimement penser qu’une remontée des taux ouvrirait au moins un espace pour une meilleure négociation des prix d’achat.
    Par ailleurs, il y a fort à parier que les banques ajusteront leurs calculs de la capacité d’emprunt après 2019 : le 33% souvent appliqué aujourd’hui (sans prise en compte de l’impôt sur le revenu payé par l’emprunteur) pourrait bien passer à 35 voire 39%.

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Salut Jérôme, oui je suis d’accord avec toi. Même si l’on n’a pas de boule de cristal pour prévoir l’avenir il est possible qu’une remontée des taux s’accompagne d’une phase d’ajustement des prix suite à la hausse importante des dernières années. Cependant, d’autres effets (Brexit, afflux de capitaux à Paris) peuvent aussi soutenir les prix. A suivre donc !

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  2. Girod

    Article très intéressant qui met efficacement en lumière les impacts de ces deux changements, dont l’un reste partiellement hypothétique tandis que l’autre Est en cour de mise en place.
    Les plus optimistes diront peut être qu’avec des taux intérêts plus haut, les banques ouvriront un peu plus le robinet des crédits qui leur rapporteront plus d’interêt, non?
    Cordialement,
    Quentin

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Quentin, c’est effectivement une possibilité que les banques augmentent le taux d’endettement max aujourd’hui fixé à 33%. A bientôt !

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