Pret immobilier : le rembourser vite ou investir encore ?

Prêt immobilier : le rembourser vite ou investir encore ?

Prêt immobilier : le rembourser vite ou investir encore ?

Tout le monde sait qu’il est conseillé d’épargner chaque mois une partie de son salaire afin de réaliser des projets sur le long terme. Il est ainsi courant d’épargner entre 10% et 30% de son salaire tous les mois. Dans le cadre de l’investissement immobilier locatif, les propriétaires doivent-ils utiliser cette épargne afin de rembourser leur prêt immobilier ? Doivent-ils l’utiliser afin de réinvestir ?

Rembourser son prêt immobilier ?

On a tous entendu un ami propriétaire ayant pour unique but d’épargner pour pouvoir rembourser son prêt immobilier le plus rapidement possible. Qu’en est-il réellement ? Combien de temps faut-il réellement en fonction du son taux d’épargne ?

Investissement initial

Prenons l’exemple d’un jeune cadre ayant un salaire mensuel net de 3 000€. Ce dernier a effectué un investissement dont les caractéristiques sont les suivantes :

  • Crédit : 200 000€ sur 25 ans (taux de marché de 3%)
  • Apport personnel : 20 000€
  • Mensualités crédit : 950€
  • Loyer perçu : 1 100€ (rentabilité de 6%)
  • Charges et taxes diverses : 150€

Nous prenons donc l’hypothèse d’un investissement parfaitement équilibré (opération blanche au niveau du cash flow) : les dépenses sont égales aux revenus de l’investissement.

Epargne puis remboursement

Le jeune cadre épargne chaque mois une partie de son salaire (considéré ici comme constant) afin de rembourser au plus vite son prêt immobilier. Grâce aux intérêts* de son épargne, il souhaite rembourser rapidement son emprunt.

* Un taux d’intérêt annuel de l’épargne de 2% (calculé mensuellement) a été utilisé. En effet, que cette épargne soit placée sur un livret rémunéré (environ 1% actuellement) ou sur une assurance vie (environ 3% actuellement), et en prenant en compte une possible remontée des taux d’intérêt sur le long terme, un taux de rémunération annuel de 2% semble pertinent.

Au final, en fonction de son taux d’épargne, le jeune cadre devra épargner pendant :

  • taux d’épargne de 10% (300€ par mois) ==> remboursement au bout de 210 mois
  • taux d’épargne de 20% (600€ par mois) ==> remboursement au bout de 161 mois
  • taux d’épargne de 30% (900€ par mois) ==> remboursement au bout de 130 mois

=> Dans le meilleur des cas, il faudra donc épargner pratiquement un tiers de son salaire pendant presque 11 ans pour pouvoir rembourser son prêt immobilier rapidement.

Patrimoine accumulé après remboursement

Lorsque le jeune cadre aura remboursé son prêt immobilier, il sera pleinement propriétaire de son bien immobilier. Si l’on considère que lors de l’acquisition, l’apport personnel avait été alloué aux frais de notaire et à divers frais liés à l’achat (caution, agence…), la valeur initiale du bien était de 200 000€.

Pour le calcul de la valeur du bien à maturité, un taux d’inflation des prix de l’immobilier de 1% a été utilisé. Ce choix est totalement arbitraire mais semble réaliste (qui peut prévoir l’évolution de l’immobilier de manière certaine à ce jour ?).

En fonction de la durée (liée au taux d’épargne), la valeur du bien après remboursement est de :

  • après 210 mois (taux d’épargne de 10%) ==> 238 000€
  • après 161 mois (taux d’épargne de 20%) ==> 229 000€
  • après 130 mois (taux d’épargne de 30%) ==> 223 000€

=> Après avoir épargné près d’un tiers de son salaire pendant près de 11 ans, le jeune cadre possède un patrimoine de 223 000€.

A noter que s’il n’avait pas investi dans l’immobilier mais seulement épargné pendant 130 mois 30% de son salaire, le jeune cadre possèderait un patrimoine de 132 000€. L’investissement immobilier prouve ici son intérêt vis à vis d’une épargne isolée.

Investir à nouveau ?

Quelle mouche a piqué ces investisseurs qui souhaitent réinvestir leur épargne dès qu’ils possèdent l’apport personnel suffisant ? Nous considérons dans cette partie un investissement initial identique à celui de la première partie.

Epargne puis un autre investissement

Le jeune cadre décide d’effectuer un deuxième investissement locatif dès qu’il aura l’apport personnel nécessaire pour le faire.

En fonction de son taux d’épargne, et en considérant un apport personnel de 20 000€ (environ 10% du projet d’achat) le jeune cadre devra épargner pendant :

  • taux d’épargne de 10% (300€ par mois) ==> apport personnel constitué au bout de 61 mois
  • taux d’épargne de 20% (600€ par mois) ==> apport personnel constitué au bout de 32 mois
  • taux d’épargne de 30% (900€ par mois) ==> apport personnel constitué au bout de 21 mois

=> Avec taux d’intérêt de 2% et un taux d’épargne de 30%, un 2ème investissement est ainsi envisageable après 21 mois.

Epargne puis plusieurs autres investissements

Le jeune cadre décide d’effectuer plusieurs autres investissements locatifs de manière séquentielle à chaque fois qu’il aura l’apport personnel nécessaire pour le faire.

En fonction de son taux d’épargne, et en considérant un apport personnel de 20 000€ (environ 10% du projet d’achat) le jeune cadre pourra effectuer :

  • taux d’épargne de 10% (300€ par mois) ==> 3 nouveaux investissements en 210 mois*
  • taux d’épargne de 20% (600€ par mois) ==> 5 nouveaux investissements en 161 mois*
  • taux d’épargne de 30% (900€ par mois) ==> 6 nouveaux investissements en 130 mois*

*Afin de permettre une comparaison pertinente des patrimoines accumulés, le nombre d’investissements a été plafonné en fonction des durées de remboursement de crédit vues dans la première partie.

Patrimoines accumulés

Nous avons calculé le patrimoine accumulé en faisant une photo :

  • de la valeur des biens immobiliers (taux d’inflation de 1%) minorée du capital restant dû pour chaque prêt immobilier,
  • de l’épargne résiduelle accumulée après le ou les investissements (avec un taux d’intérêt de 2%).

Si le jeune cadre effectue un seul autre investissement locatif, son patrimoine sera :

  • après 210 mois (1 autre investissement et taux d’épargne de 10%) ==> 319 000€
  • après 161 mois (1 autre investissement et taux d’épargne de 20%) ==> 294 000€
  • après 130 mois (1 autre investissement et taux d’épargne de 30%) ==> 275 000€

Si le jeune cadre décide d’effectuer plusieurs autres investissements locatifs, son patrimoine sera :

  • après 210 mois (3 autres investissements et taux d’épargne de 10%) ==>  351 000€
  • après 161 mois (5 autres investissements et taux d’épargne de 20%) ==>  337 000€
  • après 130 mois (6 autres investissements et taux d’épargne de 30%) ==>  318 000€

Que faire ?

En fonction de son taux d’épargne, le jeune cadre a ici 3 possibilités :

Avec 10% d’épargne

  • il peut rembourser son emprunt en 210 mois et posséder ainsi un patrimoine de 238 000€
  • il peut réinvestir une fois puis épargner et posséder un patrimoine de 319 000€ au bout de 210 mois
  • il peut réinvestir 3 fois et posséder un patrimoine de 351 000€ au bout de 210 mois

Avec 20% d’épargne

  • il peut rembourser son emprunt en 161 mois et posséder ainsi un patrimoine de 229 000€
  • il peut réinvestir une fois puis épargner et posséder un patrimoine de 294 000€ au bout de 161 mois
  • il peut réinvestir 5 fois et posséder un patrimoine de 337 000€ au bout de 161 mois

Avec 30% d’épargne

  • il peut rembourser son emprunt en 130 mois et posséder ainsi un patrimoine de 223 000€
  • il peut réinvestir une fois puis épargner et posséder un patrimoine de 275 000€ au bout de 130 mois
  • il peut réinvestir 6 fois et posséder un patrimoine de 318 000€ au bout de 130 mois

Si l’objectif du jeune cadre est de faire augmenter son patrimoine très rapidement, il ne doit surtout pas épargner dans le but de rembourser son prêt immobilier. S’il en a la possibilité, il doit en effet investir à plusieurs reprises dès qu’il a réussi à accumuler assez d’épargne pour effectuer l’apport personnel nécessaire à chaque nouvel investissement.

Si vous êtes investisseur et que vous avez besoin d’un conseil ou d’une précision sur cet article, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !

10 Commentaires

  1. jgriselin

    Petite précision pour les nuls en epargne comme moi, l’immobilier est un moyen “d’epargner” incomparable, grâce au coté obligatoire de payer son crédit !!!

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ce commentaire !

      Répondre
  2. Raspoutine

    Démonstration parfaite rien à dire. L’effet de levier joue ici à plein et prouve s’il en est besoin que le recours à l’endettement (maitrisé bien entendu) permet de créer de la richesse.

    Bien financièrement
    Général Raspoutine

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ce commentaire !

      Répondre
  3. Esra

    Hello,
    Merci pour cet article, les chiffres sont clairs et nets ! Difficile de ne pas comprendre  Je trouve qu’épargner pour réinvestir à plusieurs reprises est un moyen rapide et intéressant de grossir son capital !

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Hello Esra, exactement ! Il n’y a pas mieux que cette stratégie pour faire fructifier son capital rapidement !!

      Répondre
  4. Pingback: Modulation de prêt immobilier : pourquoi et dans quel cas faut-il le faire ?

  5. Kheira

    Excusez mon ignorance mais comment peut-on obtenir plusieurs prêts auprès d’une banque si on a plusieurs crédits sur le dos? J’ai besoin de comprendre car je veux faire de l’investissement locatif et je veux savoir comment faire pour convaincre mon banquier. Merci pour vos lumières.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour, la réponse se trouve dans cet article expliquant la méthode du calcul différentiel du taux d’endettement appliqué par certaines banques : https://investimmob.fr/financement/taux-dendettement-calcul-differentiel/

      Répondre
  6. Pingback: Apport personnel : combien mettre pour son investissement ?

Laisser un commentaire