Location saisonnière : les conseils d’un pro pour cartonner !!

Investimmob 2016 6 Commentaires

J’ai eu le plaisir de rencontrer Sébastien du blog louer-en-courte-duree.fr et je lui ai demandé de partager avec nous ses conseils de pro concernant la location saisonnière. Cet article est un véritable guide des bonnes pratiques et est absolument incontournable pour ceux qui souhaitent passer au niveau supérieur !! Merci Sébastien !

La location saisonnière

Elle a le vent en poupe actuellement, mais à quoi correspond-elle réellement ? Faut-il se lancer ? Et si oui, comment se faire connaître et se faire référencer ?

La location saisonnière (appelée aussi location courte durée), c’est la possibilité de louer un bien immobilier (appartement, maison) avec des baux de quelques jours seulement (90 au maximum, au-delà, le logement est considéré comme habitation principale).
Elle offre une alternative à l’hôtel à ceux qui cherchent à se loger temporairement lors d’un déplacement personnel ou professionnel.
Toutefois, les services ne sont évidemment pas comparables (pas de room service, pas de ménage durant le séjour…).

1 – Pourquoi faire de la location saisonnière ?

Se lancer en location saisonnière, c’est accepter de prendre un risque.
Ce risque, c’est celui de ne pas avoir un loyer fixe comme c’est le cas en location longue durée dite « classique » ou « traditionnelle ».
En effet, avec ce type d’exploitation, le loyer perçu dépend du nombre de nuits que vous réussirez à vendre. Et ce nombre de nuits variera forcément d’un mois sur l’autre.
La contrepartie, corrélée évidemment à ce risque, c’est que le loyer peut passer du simple au triple. Certes, moyennant quelques efforts de gestion supplémentaires au passage, mais le jeu en vaut largement la chandelle.
Exploiter plusieurs biens en location courte durée peut générer une véritable source de revenus complémentaires (voire un salaire ou plus), et tout ceci depuis le fonds de son canapé pour celui qui aura réussi à industrialiser et automatiser son activité.

2 – Comment minimiser le risque ?

2.1 – Choisir un bon emplacement

Plusieurs critères sont à considérer avant de démarrer une location saisonnière.
Comme dans tout projet immobilier, ils sont au nombre de 3 :
• l’emplacement
• l’emplacement
• l’emplacement 🙂
Tout simplement car le logement doit être situé dans un endroit qui draine beaucoup de passage : lieu touristique, hôpital, centre d’affaire, gare, proximité d’un hôtel…
L’emplacement donne donc un premier indicateur de viabilité du projet. Mais ce n’est pas suffisant…

2.2 – Rédiger une première annonce

Pour confirmer ou infirmer ce premier indicateur, créer une annonce fictive en ligne est une étape nécessaire. Elle fera office d’étude de marché.
Le meilleur support pour cela est leboncoin.
Il est alors possible de rédiger une annonce :
• Avec les photos de son propre bien immobilier (cas d’un bien déjà prêt)
• Avec des photos du standing de bien que l’on souhaiterait proposer (cas d’un bien à acheter ou à rénover)
Google images regorge de photos qui n’attendent qu’à vous aider 🙂
Cette annonce doit être aussi précise que possible.
En fonction des appels et demandes de disponibilité qu’elle génèrera, elle confirmera ou non la possibilité d’exploiter le bien en location courte durée.

3 – Comment être visible pour mieux louer ?

Airbnb est certainement LA référence du genre.
Tous ceux qui proposent un logement en location courte durée ont publié une annonce sur cette plateforme de réservation en ligne.

3.1 – Airbnb nécessaire…mais pas suffisant

Bon nombre d’amateurs de la location saisonnière se contentent de publier leur annonce sur Airbnb.
Peut-être par fainéantise, peut-être parce qu’ils ne savent pas qu’il existe d’autres alternatives.
Il faut être toutefois conscient que ce marché est devenu extrêmement concurrentiel : aussi bien pour les logements que pour les plateformes qui hébergent les annonces.
Dans ce contexte, n’être présent que sur un seul support, c’est être voué à disparaître, d’autant que l’offre Airbnb croît chaque jour.
A titre comparatif, c’est un peu comme si Panzani décidait de ne vendre ses pâtes que chez Carrefour 🙂
Pour tirer son épingle du jeu, générer une grosse rentabilité et de gros revenus locatifs, il faut être visible…partout.

3.2 – Les plateformes incontournables

Parmi les références du marché, on trouve :
• Booking
• Housetrip
• Wimdu
• Morningcroissant
• Tripadvisor
• Homeaway
• Expedia
• Leboncoin (avec une vraie annonce cette fois 🙂 )
• Etc…
C’est à minima sur ces sites majeurs que les offres de location saisonnière doivent être publiées.
Mais il existe encore :
• Villas.com
• Charme & Traditions
• Agoda
• MediaVacances.com
• Weekendesk
• Clé Vacanves
• Ostrovok
• Venere
• 9 Flats
• Roomorama
• BedyCasa
• Seloger Vacances
• Etc…

Multiplier les canaux de réservation, c’est non seulement multiplier les chances de remplir son calendrier, mais c’est également multiplier les chances de le remplir plus vite.
Par ailleurs, il faut savoir que parmi les plateformes majeures ci-dessus, certains sont des groupes.
La conséquence est non négligeable. Une annonce publiée sur une plateforme appartement à un groupe sera publiée automatiquement sur l’ensemble des filiales du groupe.
Exemple : Le groupe Tripadvisor regroupe 25 plateformes de réservation en ligne (Holidaylettings, Flipkey, Numbia…)
Toute annonce publiée sur Tripadvisor apparaîtra automatiquement sur 25 supports différents !
Exemple encore : De même, une annonce publiée sur Homeaway sera visible sur Abritel, Fewo-Direkt, vrbo, Homelidays…

Cas particulier de Booking :
Il est important aussi de savoir que Booking dispose d’une puissance de frappe extraordinaire.
Alors que Airbnb attire principalement une clientèle touristique, Booking focalise davantage sur la clientèle d’affaire.
Conséquence directe : des clients qui ne regardent pas le prix et qui sont prêts à payer plus cher.
A titre informatif un logement Airbnb se louera 25% plus cher sur Booking…
A noter que même si le taux de commissionnement est supérieur chez Booking, le prix net de la nuit restera toute de même plus élevé sur Booking…qui assurera une bien meilleure rentabilité que Airbnb.
S’il fallait faire un choix entre Booking et Airbnb, c’est certainement Booking qu’il faudrait retenir !

3.3 – Pour aller plus loin

Pour assoir davantage son autorité et s’affranchir de tous les frais de commissionnement (airbnb, booking, housetrip, tripadvisor…), il devient nécessaire de créer son propre site internet avec sa propre plateforme de réservation en ligne. De nombreux channel managers (cf ci-dessous) proposent cette option.
C’est un atout supplémentaire pour augmenter encore sa rentabilité et se démarquer de la concurrence.

4 – Bien s’outiller

Comme tout entrepreneur qui se respecte, pour développer et automatiser son activité de location courte durée, il devient rapidement nécessaire de s’outiller avec :

• Un TPE virtuel : pour accepter les paiements par carte bancaire
=> Gain de temps et de rentabilité

• Un channel manager : il facilite la gestion de la location saisonnière
=> Gain de temps, mesure de l’activité

4.1 – Le TPE virtuel

Bien que la majeure partie des plateformes de réservation en ligne (Airbnb, Housetrip, Tripadvisor…) se chargent de débiter les voyageurs avant de reverser l’argent aux bailleurs de location saisonnière, d’autres canaux de vente ne le permettent pas (Booking, Leboncoin…).
Pour pouvoir exister sur ces canaux (qui plus est incontournables) ou disposer de sa propre plateforme de réservation (bientôt incontournable aussi), il est indispensable de disposer d’un TPE virtuel.
Il permet de débiter les cartes de crédit des clients à distance.

Plusieurs solutions existent sur le marché : PayPal, PayPlug, Bluepaid, SumUp (ancienne version)…
Préférez celles où il sera possible d’encaisser le client sans intervention de sa part, c’est-à-dire évitez celles où un lien sécurisé est envoyé au client lui demandant de saisir ses coordonnées de carte bancaire.
Les raisons sont simples :
• Avoir besoin du client pour l’encaisser ne véhicule pas une image très professionnelle
• Le client aura toujours une bonne excuse pour ne pas payer rapidement son séjour

Actuellement, le TPE virtuel le plus reconnu est Bluepaid.
Il présente par ailleurs un intérêt non négligeable : celui de pouvoir faire des empreintes de carte bancaire pour bloquer l’argent des dépôts de garantie.

4.2 – Le channel manager

Derrière ce terme anglo-saxon se cache un outil qui assure sur les différents canaux de vente :

• La synchronisation immédiate des calendriers

• La synchronisation immédiate des tarifs

En d’autres termes, il évite de mettre à jour manuellement :

• Le calendrier airbnb lorsqu’une réservation housetrip tombe (par exemple)
• Les tarifs sur chacune des plateformes de réservation
• Etc…
Il centralise toute l’activité et devient l’unique point d’entrée et de gestion de toutes vos locations saisonnières.
Il offre bien entendu d’autres services très utiles à la gestion de l’activité :
• Vision synthétique des plannings de réservation de tous les appartements
• Edition de factures
• Recherche de réservations
• Envoi automatique de mails aux clients
• Outils statistiques : mesure de la performance, taux d’occupation, moyenne des séjour, répartition du chiffre d’affaire par plateforme, probabilités de réservations…
• Etc…

Parmi les channel managers connus, on compte : Xotelia, Bookingsync, Beds24, Wubook…

5 – Retour d’expérience, conseils et objectifs

5.1 – Retour d’expérience

Mes appartements sont actuellement présents sur 9 plateformes de réservation en ligne :
• Airbnb
• Booking
• Housetrip
• Wimdu
• Morningcroissant
• Holidaylettings
• Abritel
• We-toulouse
• Roomlala
• Leboncoin
Le point fort d’Holidayslettings et d’Abritel réside dans le fait que chacune de ces plateformes diffuse à son tour l’annonce sur toute la galaxie de site de son groupe (respectivement Tripadvisor et Homeaway).
En conséquence chacune de mes annonces est publiée sur plus de 50 sites.
Ces canaux de ventes assurent à minima 25 nuits par mois sur chacun des appartements.
Bien entendu, d’autres actions sont nécessaires pour atteindre ces résultats : qualité des appartements, clarté des annonces, emplacements…

En terme de chiffre d’affaire, voici les 3 principaux apporteurs de réservation :
• Booking : 40%
• Airbnb : 20%
• Abritel : 10%
Booking est incontestablement la plateforme sur laquelle il faut être présent.

5.2 – Conseils

N’hésitez pas à bien vous entourer si vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier (location saisonnière ou location classique) et multiplier les projets.
Les travaux de rénovation doivent être parfaits. C’est ma philosophie.
Je me suis constitué une équipe à laquelle je fais systématiquement appel sur chacun des projets : plombier, peintre, électricien, plaquiste…et surtout décoratrice d’intérieur.
Les appartements doivent être sexys et impeccables pour sortir du lot et générer le coup de cœur.

5.3 – Objectifs court et moyen terme

5.3.1 – Créer un site internet

Il s’agit d’une vitrine sur laquelle figurera tous nos appartements avec possibilité de réservation en ligne.
Pour cela le channel manager Xotelia offre un moteur de réservation.

Les objectifs de ce projet sont multiples :
• Etre encore plus visible et renforcer l’autorité pour louer davantage (cercle vertueux)
• Ne plus dépendre de Booking, Airbnb et tous les autres pour remplir les calendriers
• Augmenter encore la rentabilité en s’affranchissant des taux de commission des plateformes

5.3.2 – Se développer encore.

La location saisonnière nous permet aujourd’hui de dégager plusieurs milliers d’euros par mois (toutes charges déduites), mais cela n’est pas encore suffisant pour être indépendant financièrement.
Pour cela, les prochains projets devront être plus gros : plateaux à diviser, achat d’immeubles…
En effet, acheter un studio de 20 m2 demande autant d’effort qu’un plateau de 100 m2.
Dans ces conditions, autant faire une opération de 100 m2 plutôt que 5 opérations de 20m2 🙂

6 – Conclusion

L’intérêt majeur de la location courte durée réside dans le fait qu’elle permet de dégager une rentabilité supérieure à celle d’une location longue durée.
Plusieurs catalyseurs peuvent ensuite venir booster davantage cette rentabilité. L’un d’entre eux, la multiplication des canaux de réservation, a été évoqué dans cet article.
Il en existe beaucoup d’autres : approche marketing, fidélisation des clients, proposition de services complémentaires…
De la même manière, il existe des solutions pour automatiser le business et se créer une véritable rente sans jamais mettre les pieds dans les logements… 🙂
Qui a dit que la location courte durée était nécessairement chronophage ? Certainement pas ceux qui ont survolé le sujet ! 🙂

Merci de partager cet article auprès de vos amis et connaissances qui s’intéressent à la location saisonnière, ils vous remercieront à coup sur !!