Airbnb : Combien vais-je réellement gagner en courte durée ?

Airbnb : Combien vais-je réellement gagner en courte durée ?

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Qui n’a pas hésité un jour à mettre son appartement sur Airbnb juste pour se faire une idée de combien il pourrait le louer à la nuitée !? Qui ne s’est pas emballé à calculer son revenu locatif mensuel en multipliant le prix d’une nuit par 30 !? Pour ceux qui hésitent à sauter le pas, faites cette simulation simple avant de vous lancer dans la location touristique.

Frais supplémentaires liés à Airbnb

Une fois votre bien sur Airbnb, vous allez devoir payer des frais que vous ne payiez pas en location classique. Il existe 3 types de frais supplémentaires :

Gestion des check-in, ménage et lessive

A moins d’habiter au dessus de vos futurs guests, il vous sera difficile de gérer vous-même les check-ins de votre appartement. Il faut savoir que la durée moyenne d’une location touristique est de 4,5 nuits, ce qui signifie qu’il faudra donc assurer 7 checkins par mois.

Vous pouvez pour cela faire appel à un pote qui souhaite arrondir ses fins de mois ou passer par un organisme « officiel » comme Bnbsitter ou Welkeys. Dans chacun des deux cas, cela vous coutera en moyenne 60€ (pour un studio) à chaque fois. En effet, il faut compter 20€ pour l’accueil des clients, 20€ pour le ménage et 20€ pour une lessive complète draps / serviettes.

Au total, il faut donc prévoir 420€ mensuels (7 x 60€) uniquement pour assurer l’accueil de guests dans un appartement propre avec des draps / serviettes lavés.

Réapprovisionnements

Si vous souhaitez avoir de bons commentaires sur votre annonce Airbnb, je vous conseille de mettre à disposition des guests 5 articles indispensables :

  • Café
  • Thé,
  • Papier toilette,
  • Sac poubelle,
  • Gel douche.

Certains achèteront même une bouteille de vin pour chaque guest (très bien au début pour avoir des commentaires 5 étoiles).

A la louche, comptez 30€ supplémentaires par mois en fonction de la consommation de vos guests. On arrive donc désormais à 450€ par mois juste pour accueillir vos guests dans de bonnes conditions.

Facture EDF

Comme vous le savez, et contrairement à une location classique où le locataire paye sa propre consommation, vous allez en saisonnier payer la facture EDF de vos guests.

Difficile d’évaluer la facture mensuelle car elle varie trop en fonction des appartements et des guests, mais il est acceptable de budgétiser une facture mensuelle de 50€ par mois. On arrive maintenant à un total de 500€ mensuels à payer en plus que pour une location classique.

Revenus supplémentaires liés à Airbnb

C’est là qu’il ne va pas falloir se mentir et être objectif en essayant d’évaluer ses futurs revenus locatifs en saisonnier. 2 composantes à ce revenu : le prix de la nuit et le taux de remplissage.

Prix à la nuit

Prenez 15 minutes et allez sur le site Airbnb en tant que guest et recherchez un appartement en entrant les 2 critères suivants :

  • L’adresse de votre appartement,
  • Le nombre d’hôtes que vous pouvez accueillir au maximum (ne trichez pas sur ce point).

Une liste d’appartements à louer va alors s’afficher et il va falloir que vous identifiez les appartements qui ressemblent au votre au niveau de la surface (un 2 pièces ne se loue pas au même prix qu’un studio !!) et de la qualité de la décoration (l’écart de prix si la déco est belle peut être important). Votre logement pourra donc se louer à moyen terme à ce niveau de prix sur Airbnb.

Je dis à moyen terme car ce n’est pas le prix auquel vous allez louer votre appartement pendant les 2 premiers mois. Si vous voulez connaitre votre prix de location initial sur Airbnb, vous pouvez appliquer une décote de 20% à ce prix de moyen terme, que vous pourrez réduire au gré des commentaires positifs (compter 2 mois et une dizaine de commentaires 5 étoiles).

Taux de remplissage

Les hôtels qui marchent bien font entre 80% et 90% de taux de remplissage. Calquez vous sur cette fourchette afin d’évaluer vos futurs revenus saisonniers. Pour simplifier, cela signifie qu’il va falloir multiplier le prix à la nuitée par 24 ou 27 pour avoir vos revenus locatifs.

Attention, si vous atteignez un taux de remplissage supérieur à 90%, cela n’est pas forcément bon signe. Il vaut en effet mieux un taux de remplissage de 80% avec un prix de 120 qu’un taux de remplissage de 100% avec un prix à 90. Je vous donnerai prochainement une stratégie pour définir le prix à la nuitée idéal.






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L’heure du choix : Airbnb ou pas ?

Une fois que l’on a évalué les revenus locatifs possibles en saisonnier, on a vu qu’il fallait retrancher approximativement 500€ pour connaitre les entrées mensuelles nettes liées à cette activité. C’est le moment de comparer avec votre loyer en location classique et si les 2 sont à peu près équivalents je vous conseille de rester en classique car une gestion touristique entraîne du stress et nécessite une très bonne organisation.

Je vais prendre l’exemple de mes 4 appartements parisiens et faire le test :

Appartement 1 – 11ème

Loyer actuel : 1 150€

Location possible Airbnb : 65€

Revenus bruts Airbnb : 1 560€ à 1 755€

Revenus nets Airbnb : 1 060€ à 1 255€ (moyenne de 1 157,5€)

==> mes revenus seront à peu près les mêmes. Aucun intérêt de louer sur Airbnb !

Appartement 2 – 10ème

Loyer actuel : 1 150€

Location possible Airbnb : 60€

Revenus bruts Airbnb : 1 440€ à 1 620€

Revenus nets Airbnb : 940€ à 1 120€ (moyenne de 1 030€)

==> Mes revenus Airbnb seront inférieurs à ceux en location classique ! Pourquoi se tirer une balle dans le pied !?

Appartement 3 – 8ème

Loyer actuel : 1 150€

Location possible Airbnb : 95€

Revenus bruts Airbnb : 2 280€ à 2 565€

Revenus nets Airbnb : 1 780€ à 2 065€ (moyenne de 1 922,5€)

==> Presque 800€ mensuels supplémentaires ou pratiquement 10 000€ par an dans ce cas. Dites moi dans un commentaire en bas de cet article si vous le feriez à ma place ?

Appartement 4 – 11ème

Loyer actuel : 1 000€

Location possible Airbnb : 65€

Revenus bruts Airbnb : 1 560€ à 1 755€

Revenus nets Airbnb : 1 060€ à 1 255€ (moyenne de 1 157,5€)

==> mes revenus seront seulement de 150€ supérieurs. Aucun intérêt de louer sur Airbnb !

Au final, si l’on prend en compte tous les frais supplémentaires et si l’on estime objectivement le prix à la nuitée de son appartement, il n’est pas toujours intéressant de louer son appartement sur Airbnb. Mieux vaut donc bien évaluer ses futurs revenus nets avant de se lancer dans la location touristique.

Si vous êtes un propriétaire (hésitant) et que vous avez besoin d’un conseil ou d’une précision sur cet article, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !

23 Commentaires

  1. Audrey

    Bonjour

    Vraiment un excellent article.

    Je suis bluffée par les chiffres que tu expose.

    Merci pour cette mise à niveau.

    A bientôt

    Audrey

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ce commentaire Audrey !

      Répondre
  2. Vanessa

    Bonjour,

    Très instructif comme article!
    Peux-tu s’il te plaît nous préciser les surfaces de chacun de tes appartements?
    Pour le bien 3 j’aurais opté pour la location saisonnière au regard des +800€ de cashflow net net potentiel. Belle performance

    A bientôt
    Vanessa

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Vanessa, et merci pour ton commentaire ! Les appartements font entre 20 et 30 m2 à Paris. Il y a un studio et trois 2 pièces.

      Répondre
  3. Thibaut

    Pour ton appartement 3, As-tu compté les impôts dessus ? 29 000 € / an de CA => BIC classique. Sur 23 000 net, combien peux-tu encore déduire ? Imaginons que tu puisses encore déduire 8 000 € (d’intérêts et de frais divers), tu seras imposé sur 15 000 € à ton taux marginal d’IR. Vu que tu as d’autres appartements, on imagine que tu as un taux d’IR à 20 % (un peu au-dessus de la moyenne des français qui est à 14 %). Tu ajoutes 3 000 euros d’impôts à ton ardoise. Donc en net après impôts, ton flux de trésorerie supplémentaire ne sera plus de 800 mais de 550 € / mois soit 6 600 / an. Ca peut donc quand même valoir le coup…

    Répondre
    1. Pierre

      oui, effectivement le volet fiscal est prépondérant, il ne faut pas se baser que sur les biens, car le statut fiscal dépend de la situation de chacun et le résultat qui importe est ce qu’il reste dans la poche après avoir fait le chèque à Hollande! en reprenant l’étude avec un statut LMNP au réel par exemple versus location classique, tu dois trouver des résultats sensiblement différents (amortissement du bien, CSG/RDS en moins pour le LMNP etc…).

      Répondre
    2. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ton apport Thibaut ! Je pense effectivement que cela reste tout de même intéressant…

      Répondre
  4. Ninoche

    Les frais de remise de clé 420euros évoqués (check_in, check out menage) comment les avez-vous fixé?
    Passez-vs par une société spécialisé ou c’est un prix reconnu???
    Merci de m’éclairer svp

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour cette question Ninoche ! A Paris, il faut compter 60€ pour un service de checkin / ménage / lessive pour chaque arrivée. Si l’on prend la durée moyenne de séjour de 4,5 nuits, il faudra faire appel à ce service 7 fois par mois ==> 420 €.
      Je me base sur les tarifs de Bnbsitter et de Welkeys qui reflètent les tarifs pratiqués pour ce genre de service.
      Il vous sera difficile de trouver moins cher (à moins de le faire soi-même !) et si vous passez par un ami, il acceptera difficilement en dessous de 50 € par arrivée.
      A bientôt

      Répondre
  5. Sylvain

    C’est intéressant d’avoir un autre point de vue sur la location saisonnière, très souvent présentée comme la poule aux oeufs d’or. Tu démontres par a+b que ce n’est pas toujours vrai, et ça fait réfléchir!

    Ca m’étonne que tu doives payer 60€ pour l’accueil/ménage/lessive. Mais vu la concurrence qu’il y a maintenant à Paris, il faut sûrement se démarquer avec la déco et une très bonne note des clients, pour obtenir un loyer suffisamment élevé.

    Merci de nous avoir éclairé en tout cas 😉

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ton commentaire Sylvain !!

      Répondre
  6. Sébastien

    Il est possible de faire porter les frais de ménage et de gestion (60 euros pour reprendre tes chiffres) sur tes locataires.
    En plus du prix de la nuit, ils payeront 60 euros sur la