Investissement immobilier à Barcelone : attention très bonne idée !!

Investimmob 2017 7 Commentaires

De plus en plus d’investisseurs français délaissent la France et souhaitent investir à l’étranger. Seul problème, peu d’informations non commerciales (les informations commerciales sont toujours alléchantes bien sûr…) sont disponibles à ce sujet, ce qui rend difficile la sélection du pays dans lequel investir. J’ai donc décidé moi-même de mener l’enquête en commençant par la ville de Barcelone, et je pense que vous n’allez pas tarder à envisager d’investir la-bas car les niveaux de rentabilité (8-10%) et le potentiel de plus-value sont impressionnants ! J’ai ainsi contacté plusieurs chasseurs locaux afin de connaître l’intérêt d’un investissement immobilier à Barcelone, la fiscalité en place, les solutions en terme de financement et identifier l’investissement type proposé.

1) Barcelone : une ville attrayante

Qui ne connait pas Barcelone ? Qui n’y est jamais allé ? C’est la 7ème ville la plus visitée en Europe loin devant Madrid, Prague, Amsterdam, Bruxelles et bien d’autres ! Au delà des chiffres du tourisme, Barcelone est certainement la ville dans laquelle la plupart des français rêvent de s’installer pour sa qualité de vie, son climat, la proximité de la mer, le coût de la vie faible et ses tapas bien sûr !!

Bon, vous allez me dire qu’on investit pas forcément dans une ville juste parce qu’elle est attrayante (et j’en conviens) cependant cela reste un argument fort pour tous ceux qui investissent en pensant à une éventuelle retraite à l’étranger (ce qui est le cas pour la plupart des investissements à l’étranger).

2) Marché locatif : une demande forte

La demande locative à Barcelone est forte de par l’attrait de la ville et est portée par la demande dite « flottante“ constituée de personnes venues pour étudier ou travailler dans la capitale catalane pour une durée intermédiaire (6 à 18 mois). Si l’on considère le centre de Barcelone, il va sans dire que peu d’immeubles nouveau sont construits alors que la demande augmente, ce qui tend le marché de la location en faveur des propriétaires qui louent leurs biens en peu de temps.

D’autre part l’expansion de la ville est très limitée de par sa situation géographique (bordée par la mer et les montagnes) et la masse de nouveaux arrivants (implantation de nombreuses entreprises internationales d’IT, hub de start-ups, universités, dynamisme entrepreneurial fort, en plus du secteur touristique en accélération), rend le marché du logement saturé.

Cependant, les prix des loyers restent liés à la conjoncture et certains propriétaires ont préféré baisser leur loyer lors de la crise de 2008 afin d’éviter le départ de certains locataires à la recherche d’opportunités moins onéreuses. Il faut savoir qu’un type d’investissement est à l’abri de ce genre de fluctuations et est actuellement très recherché (voir la partie 3).

Enfin, depuis 2014 on peut apprécier une remontée des prix locatifs (http://www.enalquiler.com/precios/precio-alquiler-vivienda-barcelona_32-9-4596-0.html) et la rentabilité de certains biens rares (studios, petits appartements à rénover…), redevient intéressante.

3) Type d’investissement : la niche de la location à la chambre

Si vous vous renseignez un peu sur internet, vous vous rendrez compte que le rendement moyen d’un investissement immobilier à Barcelone est de l’ordre de 4-5% avec une fiscalité similaire par rapport à la France. Pas très intéressant si l’on considère les incertitudes liées à un investissement à l’étranger alors que l’on peut avoir ce type de rentabilité dans des villes françaises de taille moyenne (et même plus à Paris).

En revanche, un type d’investissement peu connu des investisseurs étrangers est en train de faire fureur de par sa rentabilité (8-10%, voir partie 4) et sa fiscalité intéressante (nulle voire faible, voir partie 6).. Il s’agit de la location à la chambre longue durée (ne pas confondre avec du touristique type Airbnb, interdit à Barcelone) : une sorte d’auberge espagnole ayant le vent en poupe car nombreux sont ceux qui souhaitent habiter le centre de Barcelone tout en payant un loyer très faible (en comparaison avec la location d’un appartement entier). C’est en cela que ce type d’investissement permet d’éviter les fluctuations de loyer à la baisse (cf. explication partie 2), voire d’augmenter la demande en cas de crise !

4) Rentabilité : des niveaux très élevés

Dans le cadre de la location à la chambre, plus le nombre de chambres est élevé plus la rentabilité sera forte. L’objectif est donc de trouver un bien dans lequel il est possible d’optimiser le nombre de chambres voire d’en créer des supplémentaires. Voici le type d’investissement immobilier à Barcelone qu’il est désormais possible d’effectuer :

• Coût total de l’investissement : environ 200 000€
  • Surface : 80 m2
  • Prix d’achat : 155 000€ (une bonne affaire dans un quartier intéressant se négocie à 2 000€ / m2)
  • Frais de notaire et d’écriture : 19 000 € (11 à 12% du prix du bien voire 6% à 7% selon le profil – jeune acheteur de moins de 32 ans, résident etc…)
  • Travaux et ameublement : 10 000€
  • Frais de chasseur : 15 000€
• Loyers : 1 400€ / 1600€. Il est possible d’optimiser l’investissement en disposant de 4-5 chambres dans un appartement de 80m2 (3 doubles et 2 simples par exemple). Chaque chambre double se loue en moyenne 350€ / 400€ et une chambre simple se loue 200 € / 250€.
• Rentabilité : entre 8% et 10%

Dans l’optique d’un calcul de rentabilité nette, il est également bon de savoir que les charges de copropriété sont faibles à Barcelone (entre 30€ et 60€ pour un appartement de 80m2) et que la taxe foncière locale (IBI) est faible car calculée sur la valeur cadastrale du bien (faible à Barcelone).

5) Plus-value : fort potentiel

Entre 2008 et 2013, les prix des appartements anciens ont baissé de 40% en moyenne à Barcelone. Depuis 2014, les prix se sont stabilisés et ont même légèrement augmenté (+6% entre 2014 et début 2016). Les prix de l’immobilier sont ainsi plus volatiles qu’en France, ce qui permet d’envisager une potentielle plus-value importante en cas de retournement du marché à court ou moyen terme, ce qui semble être le cas actuellement.

Par ailleurs, même si la situation économique de l’Espagne semble toujours instable (chômage encore fort), les espagnols restent culturellement attachés à la pierre (79% propriétaires contre 70% en Europe), vivent surtout dans des villes (74% contre 66% en France) et logent donc dans des appartements (67% contre 31% en France).

6) Fiscalité : une niche pour payer peu d’impôts

Ceux qui ont investi à l’étranger le savent, les revenus issus de l’immobilier sont à déclarer dans le pays où se situe le bien (exception unique de l’immobilier par rapport aux autre formes de revenus). Grâce à des accords bilatéraux entre les pays (européens), il n’y a cependant pas de double imposition (encore heureux !!).

L’assiette que le barème du pays de résidence devra prendre en compte est ainsi constituée :

• pour une location classique : des revenus locatifs diminués des charges et de l’amortissement du bien. C’est en quelque sorte le même calcul que pour le régime LMNP au Bic réel en France (à quelques détails près).
• pour une location à la chambre :
  • si le locataire a entre 18 et 30 ans et qu’il gagne plus que l’index de revenu public (532 € / mois) alors il est possible de déduire 100% des revenus locatifs,
  • si le locataire ne respecte pas les conditions d’âge et de salaire il est possible de déduire 60% des revenus locatifs.

Vous l’aurez compris, la niche de la location à la chambre est vraiment intéressante d’un point de vue fiscal car elle permet de déduire l’intégralité ou une grande partie de ses revenus locatifs !

7) Financement : possible depuis la France avec de l’apport

J’ai contacté mon courtier perso pour avoir des informations à ce sujet. Sachez qu’une banque française a l’obligation légale d’étudier votre dossier si vous souhaitez investir à l’étranger. Cela ne veut pas dire que vous obtiendrez à coup sûr un crédit mais disons que les banques sont censées prévoir ce type d’investissement donc vous n’aurez pas droit à une réponse : « on ne sait pas faire » ou « c’est trop compliqué ».

Cependant, les banques françaises demanderont dans la plupart des cas un apport personnel d’au minimum 20% (ce pourcentage dépendra des banques). Mon courtier m’a également précisé que ces dossiers étaient en général traités très rapidement (autant que les dossiers classiques – on aurait pu penser le contraire).

8) Modus operandi : se faire accompagner d’un chasseur local

Etant donné les particularités administratives présentes en Espagne, un processus de vente différent de la France, la barrière de la langue (qui peut limiter l’accès aux bonnes opportunités, à la négociation et à l’évaluation du bien), je conseille de se faire accompagner par un chasseur d’appartement qui vous proposera un accompagnement complet (de la recherche à la mise en location) pour un investissement clé en main.

En ce qui concerne les déplacements, les résidents français souhaitant effectuer un investissement immobilier à Barcelone se rendent en général quelques jours sur place pour visiter les biens sélectionnés par le chasseur et choisir celui qui les intéresse le plus. L’occasion de prendre le soleil et de profiter de la ville tout en réalisant son investissement…

Si vous souhaitez avoir plus d’informations sur l’investissement immobilier à Barcelone ou avoir les coordonnées de chasseurs français basés à Barcelone, contactez moi via ce blog et je vous répondrai rapidement !