Apport personnel : 200% de rendement en quelques mois ?

Apport personnel : 200% de rendement en quelques mois ?

Apport personnel immobilier

L’immobilier est un formidable outil pour faire fructifier son argent disponible. Au lieu de laisser dormir son cash sur des livrets d’épargne rémunérés à 0,5%, il est judicieux de l’utiliser pour un apport personnel sur un projet immobilier.

Votre apport va s’apprécier dans le temps avec un rendement bien meilleur que tout autre support d’investissement. Il est en effet assez simple de multiplier son apport par 3 en quelques mois voire quelques années. Pour information, nous parlons ici d’une performance de 200% qu’il faudra ainsi comparer aux rendements de la bourse ou d’autres supports.

Hypothèses

Conditions de crédit

Les taux d’intérêts actuels sont très faibles. On parle aujourd’hui en moyenne de 1,4% sur 20 ans et 1,8% sur 25 ans. Ces taux bas vous permettent de mécaniquement rembourser beaucoup de capital rapidement sur votre crédit.

Projet d’investissement

Vous faîtes un investissement locatif rentable qui atteint au moins l’autofinancement. Cela veut dire que les loyers perçus couvrent les mensualités de crédit ainsi que toutes les charges liées à votre investissement (assurances, taxe foncière, charges de copropriété, etc…).

En fonction de l’apport personnel, la rentabilité nette de l’investissement (avec les conditions de crédit actuelles) pour arriver à l’autofinancement sera de :

  • 5,4% sur 20 ans avec un apport de 10%,
  • 5,1% sur 20 ans avec un apport de 15%,
  • 4,8% sur 20 ans avec un apport de 20%.

Quel apport ?

Beaucoup d’investisseurs ont réalisé des projets d’investissement sans faire d’apport ces dernières années. Cette période est maintenant révolue pour plusieurs raisons :

  • recommandations du HCSF début 2020,
  • crise du Covid 19 qui poussera peut être les banques à réduire leur risque.

Aujourd’hui et selon les projets que je suis directement auprès d’autres investisseurs, je dirais qu’apporter 10% est le strict minimum pour un projet locatif qui tient la route. Vous allez ainsi payer les frais de notaire ou les frais de chasseur (ou les deux) et le mobilier.

3 façons de s’enrichir dans l’immobilier

Il y a 3 façons de s’enrichir en investissant dans l’immobilier :

Remboursement du capital

Chaque mois vous remboursez une partie du capital de votre crédit immobilier. Cela signifie que chaque mois vous devez moins d’argent à la banque.

En effet vos mensualités sont composées d’intérêts et de capital. Le capital remboursé chaque mois n’est plus dû à la banque donc vous vous enrichissez mécaniquement.

Au moment de revendre un bien, vous allez regarder le montant du capital restant dû et vous allez le comparer avec le prix de vente du bien (après plus value éventuelle). La différence sera alors la somme qui vous reviendra après la vente.

En résumé, le temps joue en votre faveur car plus vous attendez plus vous remboursez du capital. Ainsi, sur 20 ans et avec les taux d’intérêts actuels vous remboursez environ :

  • 4% la première année,
  • 13% au bout de 3 ans,
  • 22% après 5 ans,
  • 36% au bout de 8 ans,
  • 46% après 10 ans,
  • 61% au bout de 13 ans,
  • 72% après 15 ans,
  • 88% au bout de 18 ans,
  • 100% après 20 ans.

Cash Flow positif

Si votre projet dégage un cash flow positif, alors vous vous enrichissez. En fonction de l’apport et de la rentabilité de votre projet, il est possible de calculer le cash flow annuel.

Comme nous connaissons la rentabilité permettant l’autofinancement (cf. Hypothèses), il va être possible de calculer le Cash Flow.

Si votre projet dégage 8% de rentabilité nette alors le Cash Flow sera de :

  • 2,6% sur 20 ans avec un apport de 10% (8% – 5,4%),
  • 2,9% sur 20 ans avec un apport de 15% (8% – 5,1%),
  • 3,2% sur 20 ans avec un apport de 20% (8% – 4,8%).

Dans nos calculs d’enrichissement, nous prendrons en compte 2/3 (66%) du Cash Flow pour être réalistes. En effet, certains travaux d’amélioration ou de la vacance locative pourront venir réduire le Cash Flow.

Plus value

Au moment de revendre votre bien, s’il a pris de la valeur alors vous vous enrichissez. Il faudra bien entendu prendre en compte la taxe sur la plus value en fonction du montage (en direct ou en SCI).

Si votre bien a pris 5%, alors vous vous êtes enrichi de 5% si vous êtes exonéré d’impôt sur la pus value (cas du LMP au bout de 5 ans ou du LMNP au bout de 30 ans).

Pour faire des approximations conservatrices, nous pourrons prendre en compte 2/3 (66%) de la plus value dans le calcul de l’enrichissement.

Par exemple, si le bien prend 3% par an alors nous prenons en compte 2% seulement pour le calcul de l’enrichissement à cause d’une éventuelle taxe sur la plus value à payer.

Combien de temps pour multiplier mon apport par 3 ?

En fonction de votre apport personnel et de votre investissement, votre apport va s’apprécier dans le temps plus ou moins vite. Prenons des exemples qui vont illustrer ce point.

Investissement autofinancé sans plus value

Dans cet exemple, nous prenons un investissement qui s’autofinance tout juste et qui n’observe pas de plus value lors de la revente. Nous pouvons donc seulement compter sur le remboursement du capital pour nous enrichir.

Notre apport va être multiplié par 3 (200% de performance) au bout de :

  • 60 mois (5 ans) si 10% d’apport,
  • 102 mois (8,5 ans) si 15% d’apport,
  • 142 mois (un peu moins de 12 ans) si 20% d’apport.

Investissement autofinancé avec plus value

Dans cet exemple, nous prenons le cas d’un projet qui s’autofinance et d’un bien qui s’apprécie dans le temps. Afin de prendre une hypothèse réaliste, nous pouvons tabler sur une augmentation de 3% par an (loin des augmentations récentes vues dans certaines grandes villes mais plus cohérentes sur le long terme).

Nous comptons donc ici sur le remboursement du capital et sur la plus value pour nous enrichir.

Notre apport va ici être multiplié par 3 (200% de performance) au bout de :

  • 41 mois (un peu moins de 3,5 ans) si 10% d’apport,
  • 70 mois (un peu moins de 6 ans) si 15% d’apport,
  • 99 mois (un peu plus de 8 ans) si 20% d’apport.

Investissement très rentable sans plus value

Dans cet exemple, nous prenons une rentabilité nette de 8% mais aucune plus value. Nous comptons donc uniquement sur le Cash Flow et le remboursement du capital pour s’enrichir.

Notre apport va ici être multiplié par 3 (200% de performance) au bout de :

  • 43 mois (un peu plus de 3,5 ans) si 10% d’apport,
  • 71 mois (un peu moins de 6 ans) si 15% d’apport,
  • 97 mois (un peu plus de 8 ans) si 20% d’apport.

Investissement très rentable avec plus value

Dans cet exemple, nous prenons une rentabilité nette de 8% et une augmentation des prix de 3% par an. Nous comptons donc sur tous les leviers d’enrichissement.

Notre apport va ici être multiplié par 3 (200% de performance) au bout de :

  • 32 mois (un peu plus de 2,5 ans) si 10% d’apport,
  • 54 mois (4,5 ans) si 15% d’apport,
  • 74 mois (un peu plus de 6 ans) si 20% d’apport.

Et vous ? En combien de temps prévoyez vous de multiplier votre apport par 3 sur vos investissements ?

Bons investissements !

Sylvain

2 Commentaires

  1. François

    Fort intéressant Sylvain. Personnellement, cela revient au même mais je préfère compter en “nombre de mois d’équivalent de mon salaire, gagnés sans rien faire grâce à un apport personnel dans l’immobilier”. Et comme tu le décris dans l’article, en fonction du type d’investissement, cela peut faire beaucoup de mois chaque année – je ne connais aucune source d’investissement offrant autant de performance pour aussi peu de risque que l’immobilier locatif (certainement pas la bourse).

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Salut François, entièrement d’accord avec toi 😉
      A très vite !
      Sylvain

      Répondre

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