Prêt lissé : j’emprunte même en ayant un prêt conso ou étudiant !

Investimmob 2016 14 Commentaires

De nombreux jeunes actifs pensent que leur crédit étudiant les empêche d’investir et qu’il faudra attendre le remboursement total de ce prêt pour se lancer dans l’immobilier. De la même manière, ceux qui ont contracté un crédit à la consommation en début de carrière tirent rapidement un trait sur l’investissement immobilier. Ils ont tous tort car ils ne connaissent pas le « prêt lissé » qui permet d’investir tout en ayant déjà contracté un crédit court terme. Comment fonctionne ce prêt lissé ?

Prêt lissé ?

Vous ne connaissez pas le « prêt lissé » ou « prêt à paliers » et cela arrange bien les banques ! En effet, elles préfèrent les dossiers simples (bon salaire, pas d’endettement…) à votre dossier qui comporte déjà une ligne de crédit. Pourtant, toutes les banques peuvent mettre en place un prêt lissé car il consiste simplement à rassembler 2 prêts classiques ayant des montants et des dates (début / fin) différentes. Cette superposition de prêts permettra d’absorber la première ligne de crédit existante (avec une mensualité plus faible au début) avec pour objectif d’avoir des mensualités stables sur toute la durée du prêt.

Grâce à ce type de montage, vous ne dépasserez jamais votre taux d’endettement et vous n’aurez pas à attendre des années que votre crédit conso / étudiant soit remboursé !

Simulation 1 : encore 3 ans de crédit étudiant

Prenons l’exemple de ce jeune actif de 28 ans qui a un revenu de 2 700€ par mois et qui souhaite investir avant la fin de son crédit étudiant pour lequel il paiera 500€ par mois pendant encore 3 ans.

Il souhaite emprunter 180 000€ mais d’après ses calculs, cela lui ferait une mensualité de crédit immobilier de 800€ par mois (sur 25 ans à 2,4%). S’il ajoute son crédit étudiant, il aura 1 300€ à payer tous les mois, ce qui représente plus de 48% de taux d’endettement. D’après lui, son dossier ne passera jamais auprès des banques !

La solution est ici de mettre en place le montage de type prêt lissé suivant :

• prêt de 400€ pendant 3 ans (jusqu’à la fin du crédit étudiant)
• prêt de  900€ pendant 18 ans (commençant à la fin du crédit étudiant)

Ce montage va permettre à ce jeune actif de ne pas dépasser le fameux 33% de taux d’endettement demandé par les banques (ce qui représente 900€ / mois dans son cas).

Voici le détail du montage :

Prêt 1 => 14 000€ empruntés sur 3 ans au taux de 0,5% : 400€ de mensualités

Prêt 2 => 166 000€ empruntés à partir de 3 ans sur une durée de 18 ans au taux de 1,8% : 900€ de mensualités

Le prêt lissé va ici permettre à ce jeune actif d’investir très jeune, même avant d’avoir remboursé son crédit étudiant !

Simulation 2 : encore 6 ans de crédit conso

Prenons l’exemple de ce cadre de 32 ans qui gagne bien sa vie (3 900€ par mois) mais qui gère mal son budget mensuel (en fait il n’a pas de budget !). Comme de nombreux autres avant lui en manque de trésorerie, il a dû faire un crédit à la consommation pour pouvoir payer ses impôts (et quelques sorties…). Ayant étalé son crédit conso au maximum pour baisser les mensualités, il lui reste à payer 200€ par mois pendant 6 ans encore.

Il est allé voir son banquier pour faire une simulation d’emprunt mais a vite compris que le banquier n’aimait pas le crédit à la consommation contracté l’été dernier. La banquier lui présente les choses très simplement :

• « à cause de ce crédit conso, vous perdez 50 000€ de capacité d’emprunt (sur 25 ans) »
• « si et seulement si vous le remboursez (10 000€ restants), vous pourrez emprunter 290 000€ sans problème »

Si seulement le banquier avait évoqué le prêt lissé, cela aurait été plus simple ! Voici le montage qu’il aurait fallu présenter à ce cadre :

• prêt de 1 100€ pendant 6 ans (jusqu’à la fin du crédit conso)
• prêt de 1 300€ pendant 19 ans (commençant à la fin du crédit conso)

Son taux d’endettement restera stable (33% ou 1 300€ de mensualités) tout au long du crédit.

Voici le détail du montage :

Prêt 1 => 77 000€ empruntés sur 6 ans au taux de 1% : 1 100€ de mensualités

Prêt 2 => 246 000€ empruntés à partir de 6 ans sur une durée de 19 ans au taux de 2% : 1 300€ de mensualités

Le prêt lissé va permettre à ce cadre d’emprunter un montant plus important sans avoir à rembourser son crédit conso comme le conseillait son banquier !

Simulation 3 : encore 10 ans de crédit immobilier

Je pense à ce lecteur du blog de 36 ans qui m’a contacté dernièrement avec une problématique bien précise. Il souhaite investir une seconde fois dans l’immobilier mais il lui reste encore 10 ans de son premier crédit immobilier à rembourser. Il est perdu car d’après lui son taux d’endettement va s’envoler ! Il ne connaît pas encore le prêt lissé qui va lui permettre d’investir à nouveau.

Il paye actuellement 800€ par mois et il lui reste 10 ans avant d’avoir remboursé son crédit mais il ne veut pas :

• attendre la fin de son crédit,
• faire un remboursement anticipé (cet argent disponible sera son apport personnel) pour baisser les mensualités,
• revoir à la baisse son nouveau projet par manque de financement par les banques.

Afin de savoir combien il va pouvoir emprunter, il lui suffit de calculer sa mensualité maximum par mois en prenant en compte ses revenus actuels. Il gagne 4 800€ / mois donc sa mensualité max sera de 1 600€ / mois. Il sait maintenant qu’il est possible de mettre en place deux prêts :

Prêt 1 => un prêt sur 10 ans dont la mensualité ne dépassera pas 800€ (donc 1 600€ avec son premier crédit)

Prêt 2 => un prêt sur 15 ans qui commencera dans 10 ans dont la mensualité sera de 1 600€.

A l’aide d’un échéancier et des taux de marché (je vous conseille meilleurtaux.com), il est très simple de trouver les montants de ces 2 prêts qui additionnés deviendront la capacité d’emprunt maximale de ce cadre.

Prêt 1 => 89 000€ empruntés sur 10 ans à un taux de 1,5% : 800€ de mensualités

Prêt 2 => 255 000€ empruntés sur 15 ans à un taux de 1,65% : 1 600€ de mensualités

Le cadre va donc pouvoir emprunter 344 000€ alors qu’il pensait ne pas pouvoir emprunter !

Qui contacter ?

Il est fort possible que votre banquier en agence ne connaisse pas ce type de crédit ou qu’il ne souhaite pas mettre en place ce montage alors je vous conseille de vous tourner vers un courtier en crédit immobilier qui saura faire les simulations financières (pas si compliquées que ça) et mettre en avant votre dossier auprès des banques.

Si vous souhaitez que je vous mette en relation avec mon courtier ou que je vous aide à effectuer des simulations financières sur un prêt lissé, vous pouvez me contacter via le blog ou dans les commentaires ci-dessous !