Consultants et auditeurs : la stratégie pour être rentier à 35 ans !!

Investimmob 2019 15 Commentaires

Je parle de stratégies d’investissement presque chaque jour avec les investisseurs qui me contactent via le blog. Cela me permet d’apprendre énormément et donc d’identifier les stratégies qui fonctionnent réellement (et celles qui sont juste à la mode sur internet).

Aujourd’hui certains jugeront le titre de cet article « racoleur » sans même l’avoir lu, d’autres liront l’article jusqu’au bout et comprendront la démarche et le bien fondé de ce raisonnement. Je pense effectivement qu’il est possible pour un consultant ou un auditeur ayant commencé à travailler à 25 ans, d’être rentier à 35 ans.

J’aurais personnellement adoré lire cet article à 25 ans lorsque j’ai commencé à travailler. Alors comment devenir rentier au bout de 10 ans dans ces secteurs d’activité ? Quelle stratégie mettre en place ? Est-ce difficile ?

1) Rentier ?

Je souhaite ici éviter la caricature du rentier allongé sur la plage buvant un jus frais dans une noix de coco dégoulinante. En effet, ce n’est pas parce que vous pouvez être rentier que vous devez cesser toute activité !

Alors il y a aura ceux exerceront un métier moins stressant en partant dans un pays ou une ville avec un coût de la vie plus faible et il y aura aussi ceux qui continueront leur métier avec un revenu complémentaire qui leur enlèvera une dose de stress non négligeable.

Selon moi un rentier est donc quelqu’un qui dégage un revenu passif suffisant lui donnant la possibilité mais pas l’obligation d’arrêter / de changer son activité principale actuelle. Partons donc sur une base de 2 500€ nets par mois de rente.

2) Consultants et auditeurs seulement ?

Je prends en exemple les consultants et les auditeurs mais d’autres professions peuvent bien évidemment suivre la même stratégie d’investissement. Les consultants ne sont pas plus intelligents que les autres, ils ont simplement des revenus permettant d’appliquer cette stratégie d’investissement 😉

Toutes les professions ayant des revenus comparables à ceux des consultants / auditeurs peuvent donc suivre cette stratégie. On parle concrètement d’un revenu net de 2 500€/mois à 25 ans en début de carrière, qui augmentera chaque année d’environ 10% pour atteindre environ 5 000€/mois ou plus à 35 ans.

3) Phase 1 : création d’un patrimoine

Vous venez de commencer à travailler en CDI dans un cabinet de conseil ou d’audit. Vous touchez 2 500€/mois au moins et vous venez de valider votre période d’essai. Félicitations, vous pouvez commencer la première phase de cette stratégie d’investissement !

L’objectif de cette première phase est de lancer une dynamique de création de patrimoine. Cette phase est primordiale donc il ne faudra pas prendre de risques inconsidérés qui risqueront de mettre en péril la stratégie dans sa globalité. On cherche donc à créer du patrimoine sur des investissements peu risqués.

Il faudra faire 3 investissements sécurisés autofinancés sur les 3 premières années :

 

Année 1 : 25 ans => investissement 1 :

Revenus nets : 2 500€ / mois

Budget investissement global : 180 000€ (apport 9 000€ ou 5%)

Crédit : 171 000€ => mensualités 750€ sur 25 ans (assurance comprise)

Rentabilité nette : 5% => loyer net 750€ / mois

Capital remboursé après 9 ans d’amortissement du crédit : 52 000€

 

Année 2 : 26 ans => investissement 2 :

Revenus nets : 2 750€ / mois

Budget investissement global : 200 000€ (apport 10 000€ ou 5%)

Crédit : 190 000€ => mensualités 830€ sur 25 ans (assurance comprise)

Rentabilité nette : 5% => loyer net 830€ / mois

Capital remboursé après 8 ans d’amortissement du crédit : 50 000€

 

Année 3 : 27 ans => investissement 3 :

Revenus nets : 3 000€ / mois

Budget investissement global : 220 000€ (apport 11 000€ ou 5%)

Crédit : 209 000€ => mensualités 910€ sur 25 ans (assurance comprise)

Rentabilité nette : 5% => loyer net 915€ / mois

Capital remboursé après 7 ans d’amortissement du crédit : 48 000€

 

Voilà pour les 3 premiers investissements de la phase 1! Je donne ci-dessous quelques explications sur les hypothèses prises :

• vos revenus nets augmentent d’environ 10% par an en début de carrière (audit ou conseil je vous disais)
• un apport de 5% est conseillé pour faciliter le financement auprès des banques. Si vous n’avez pas l’apport disponible, décalez la stratégie d’une période vous permettant d’épargner.
• Oui il est possible de se faire financer sur 25 ans sur du locatif. Si vous n’y arrivez pas, mon courtier pourra vous y aider 😉
• la rentabilité nette est de 5% car on investit dans une ville dont la demande locative est forte et de bonne qualité (Paris, 1ère couronne, hypercentres de grandes villes….) afin de sécuriser ces 3 premiers investissements (on ne veut pas de vacance locative ou de mauvais payeurs !).
• la rentabilité nette est de 5% car on investit dans une ville où le marché est très liquide (Paris, 1ère couronne, hypercentres de grandes villes…) afin de pouvoir revendre rapidement ces 3 premiers investissements (on ne veut pas mettre 1 an pour revendre).
• pour les consultants ou auditeurs parisiens, la rentabilité nette est de 5% car on investit dans une région que l’on connait (Paris et 1ère couronne), ce qui est rassurant et pratique (visites avant achat, gestion locative après…). Par ailleurs, cela permet aussi de présenter son projet en résidence principale et ainsi d’avoir des conditions de crédit avantageuses.

4) Phase 2 : Création d’une rente

Vous avez maintenant 35 ans et une belle expérience professionnelle (bravo, vous avez tenu le coup !). Vous gagnez environ 5 000€ nets par mois et vos 3 investissements sécurisés se portent bien. Il est maintenant temps de passer à la 2ème phase de la stratégie !

Si l’on a investi sur 3 projets sécurisés dans la première phase, on ne va pas forcément investir dans un projet ultra risqué dans cette deuxième phase. L’investissement à réaliser vous permettant de dégager une rente durable, il serait stupide de prendre trop de risques sur le long terme.

Vos 3 premiers investissements vous ont permis d’amortir 150 000€ de crédit à ce jour et vous souhaitez utiliser ce montant pour votre investissement de phase 2. Prenons l’hypothèse que les prix de l’immobilier n’on pas augmenté en 10 ans (ce serait du bonus, mais ça complique les calculs !).

Revente des 3 investissements :

• Revente rapide car marché liquide,
• Plus-value : 0 => pas de taxe sur la plus-value,
• Capital disponible après revente : 150 000€.

 

Que faire de ces 150 000€ ? Vous allez devoir les utiliser pour investir dans un immeuble de rapport transformé situé en région parisienne (1ère ou 2ème couronne) qui dégage une rentabilité forte (entre 8% et 10% de rentabilité nette) pour un budget global d’environ 1 000 000€. Voici les réponses aux questions que vous vous posez maintenant :

• un crédit de 850 000€ avec un revenu de 5 000€/mois => oui si le projet est rentable (différentiel positif) et sécurisé les banques vous prêtent un encours de crédit pouvant atteindre jusqu’à 15 fois votre salaire annuel net. J’ai plusieurs exemples récents autour de moi 😉
• pourquoi ne pas avoir investi dans un immeuble plus tôt => car on n’avait ni les revenus suffisants ni les 150 000€ nécessaires au financement.
• pourquoi 150 000€ sont nécessaires => car sur ce genre d’investissement important, les banques préfèrent que vous apportiez les frais de notaire, le mobilier et les honoraires de chasseur (ils ne financeront que le bien et les travaux).
• pourquoi un immeuble de rapport transformé en 1ère ou 2ème couronne => avec ce budget c’est le seul moyen d’atteindre des niveaux de rentabilité forts tout en ayant une demande locative forte qui sécurise le projet aux yeux des banques (mix risque / rendement optimisé).

 

Année 10 : 35 ans => investissement 4 :

Revenus nets : 5 000€ / mois

Budget investissement global : 1 000 000€ (apport 150 000€ ou 15%)

Crédit : 850 000€ => mensualités 4 500€ sur 20 ans (assurance comprise)

Rentabilité nette : 8,5% => loyer net 7 083€

Cash Flow net mensuel : 2 583€

Voilà vous êtes rentier ! Je donne quelques explications sur les hypothèses prises :

• le budget de 1 million € pris en exemple est cohérent. Cependant  il est possible d’investir sur un immeuble de rapport transformé en région parisienne à partir d’un budget global de 700 000€ (avec 100 000€ d’apport).
• le crédit pour ce genre de montant sera plus certainement sur une durée de 20 ans et le taux d’intérêt sera possiblement un peu dégradé.

 

Pour ceux qui souhaitent suivre cette stratégie d’investissement, je diffuse fréquemment par email des opportunités concernant les 2 phases d’investissement donc inscrivez-vous à la liste d’envoi du blog pour les recevoir 😉

Pour ceux qui souhaitent simplement parler de leur stratégie d’investissement avec moi, vous pouvez aussi m’envoyer un email à sylvain@investimmob.fr

Bons investissements !!