Taux d'endettement : le secret du calcul différentiel !!

Taux d’endettement : le secret du calcul différentiel !!

Taux d'endettement

Avant de se lancer, chaque investisseur fait des simulations pour connaitre sa capacité d’endettement. Cette capacité d’endettement découle directement de votre taux d’endettement calculé par la banque. On sait tous qu’il ne faut pas dépasser les fameux 33% (jusqu’à 40% pour ceux ayant de forts revenus). Seul problème, chaque banque applique son propre calcul du taux d’endettement et si vous tapez à la porte de la mauvaise banque, vous risquez d’avoir une capacité très (trop) faible ou tout simplement ne pas pouvoir financer votre acquisition.

Quels sont les 2 types de calculs appliqués par les banques ? Pourquoi il faut sélectionner la bonne banque lorsqu’on souhaite investir massivement ?

Taux d’endettement

Si l’on suit la définition du dictionnaire, le taux d’endettement est le résultat d’un calcul simple : charges / revenus.

Si vous avez 1 000€ de charges mensuelles, et que vous recevez 3 000€ de revenus alors votre taux d’endettement est de 33%. Cependant, lorsqu’on rentre dans le détail du calcul il faut identifier ce que les banques prennent en compte concernant les charges et les revenus.

Charges

Les charges les plus couramment prises en compte dans le cadre d’un investissement locatif sont les charges fixes que vous êtes obligé de payer tous les mois :

  • loyer de votre résidence principale si vous êtes locataire,
  • mensualité de votre prêt si vous êtes propriétaire de votre RP,
  • mensualités de vos crédits en cours (crédit immo d’investissement locatif, crédit à la consommation, prêt étudiant, etc…)
  • pensions alimentaires que vous versez,
  • etc…

Certaines banques prennent également en compte le montant mensuel de votre impôt sur le revenu (ces banque sont donc à éviter !).

Revenus

Les revenus les plus couramment pris en compte dans le cadre d’un investissement locatif sont les revenus fixes que vous êtes certain de recevoir chaque mois :

  • salaire net,
  • revenus commerciaux,
  • revenus locatifs (pris en compte à hauteur de 70% ou 75% en fonction des banques),
  • pension alimentaire que vous recevez,
  • retraite,
  • etc…

Certaines banques prennent en compte les primes (ou 50% des primes), les allocations familiales ou les allocations logement.

Calcul classique du taux d’endettement

La plupart des banques appliquent le calcul classique du taux d’endettement. C’est un calcul qui n’avantage pas ceux qui investissent dans l’immobilier locatif mais qui consiste à prendre toutes les charges et de les diviser par les revenus afin d’obtenir le taux d’endettement.

Simulation 1 : Acquisition de RP

Natacha décide d’acheter sa résidence principale. Elle dispose d’un revenu confortable de 3 000€ et paye actuellement un loyer de 900€. N’oubliez pas que les banques calculent votre taux d’endettement après acquisition, ce qui implique dans ce cas que la charge correspondant au loyer ne sera pas prise en compte (elle quittera son logement pour habiter dans l’appartement acheté).

La banque lui propose des mensualités de 1 000€ par mois pour atteindre les 33% de taux d’endettement (1000/3000). Elle pourra donc emprunter 245 000€ au taux de 1,7% sur 25 ans.

Simulation 2 : Investissement locatif

Manu souhaite investir dans l’immobilier locatif. Il reçoit chaque mois un revenu de 3 000€ et paye actuellement un loyer de 900€.

Le bien qu’il souhaite acheter coûte 200 000€ et lui rapportera 1 000€ de loyer hors charges tous les mois. Manu a aussi calculé qu’avec les taux actuels, il lui faudrait des mensualités de 800€ par mois pour financer son acquisition.

Revenus (salaire + loyer perçu) : 3000 + 700* = 3700

*après application de la décote des banques : 1000 x 70% = 700€

Charges (loyer payé + mensualité crédit) : 900 + 800 = 1 700€

Son taux d’endettement sera donc de : 1700 / 3700 = 46%

Autant dire que la banque refusera de le suivre sur son projet.

La banque va ensuite calculer la mensualité maximum à proposer afin d’atteindre seulement 33% de taux d’endettement. Manu ne devra donc pas dépasser 3700/3 = 1233€ de charges et donc seulement 333€ pour les mensualités de crédit (car il a déjà 900€ de charges de loyer).

Il pourra donc investir seulement 80 000€ sur 25 ans pour financer son investissement locatif.

Calcul différentiel du taux d’endettement

Ce calcul est proposé par quelques banques agressives qui souhaitent attirer des profils d’entrepreneurs ou d’investisseurs. Ce calcul avantage clairement l’investissement locatif car il consiste à isoler chaque investissement en calculant à chaque fois la différence (différentiel) entre les revenus et les charges de ce même investissement puis à réintégrer ce différentiel au calcul global du taux d’endettement.

Simulation 1 : Acquisition de RP

Aucun changement par rapport au calcul classique étant donné qu’aucun investissement n’est à considérer. Natacha pourra donc investir 245 000€ => Rendez-vous plus bas pour une astuce bonus !!

Simulation 2 : Investissement locatif

Manu décide d’aller voir une autre banque pour son projet d’investissement à 200 000€. Cette fois-ci, la banque détaille le calcul sous ses yeux :

Elle isole son futur investissement sur la base de l’estimation du futur loyer de 1000€ hors charges. Ses revenus de l’investissement pris en compte par la banque sont donc de 700€.

En prenant en compte des mensualités de 800€, le différentiel est donc de 700 – 800 = -100€. Le différentiel étant négatif, la banque va l’ajouter aux charges (un différentiel positif est ajouté aux revenus, ce qui peut augmenter votre capacité d’emprunt – cas d’un investissement très rentable).

La banque réintègre ce différentiel au calcul global hors investissement :

Charges (loyer payé + différentiel négatif) : 900 + 100 = 1000€

Revenus (salaire) : 3000€

Taux d’endettement = 1000 / 3000 = 33%

Manu est alors très heureux d’avoir interrogé cette deuxième banque car il va ainsi pouvoir financer son projet d’investissement locatif !

Petite astuce en bonus : si vous habitez dans la même ville que le bien visé pour votre investissement locatif, il est souvent intéressant de “déguiser” son investissement locatif en acquisition de RP auprès des banques. Dans les simulations effectuées plus haut, la capacité d’emprunt est accrue (245 000 au lieu de 200 000€) et la banque vous prêtera plus facilement sur des durées plus longues que pour un investissement locatif.

Bien choisir sa banque

Il faut savoir que les banques qui prennent en compte le calcul différentiel peuvent proposer des taux légèrement supérieurs aux autres banques. Cependant, bien plus que le taux proposé par la banque, il est important de savoir si cette dernière applique le calcul différentiel ou non.

Pour un premier investissement locatif et en cas de faible loyer (concubinage, chez les parents ou à titre gratuit) il sera facile de vous financer mais il faut savoir anticiper les prochains investissements. En effet, c’est souvent lors du deuxième investissement que l’on regrette d’avoir choisi une banque compétitive en terme de taux mais qui n’applique pas le calcul différentiel.

Si vous avez des questions sur cet article ou que vous souhaitez connaitre les banques qui appliquent le calcul différentiel, vous pouvez me contacter via le blog ou dans les commentaires ci-dessous !

194 Commentaires

  1. Philippe

    On veut des noms (de banques 😉 😉 😉

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Philippe, et merci pour votre commentaire !
      je vous réponds la même chose qu’à Florian :
      Je classerais les banques en 2 parties :
      1) banques avantageuses pour l’investisseur :
      – CIC : différentiel
      – Crédit Agricole : mix différentiel classique
      – LCL : mix différentiel classique
      – Banques Populaires : mix différentiel classique
      Pour info, le LCL est ultra agressif actuellement et applique 20 points de base de moins que la concurrence sur 15 et 20 ans.
      2) banques peu avantageuses pour l’investisseur :
      – HSBC (fort apport demandé)
      – Société Générale (calcul classique uniquement)
      – BNP Paribas (calcul classique uniquement)
      Pour ceux qui le souhaitent, je peux également vous donner les coordonnées de mon courtier.
      A bientôt !

      Répondre
      1. Bruno

        Bonjour, moi aussi je souhaite avoir le nom de ton courtier . Merci

        Répondre
      2. Rudy Liotaud

        Bonjour,
        Article intéressant et merci pour le nom des banques.
        Je veux bien les coordonnées de votre courtier!
        Merci par avance

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Rudy, je viens de vous envoyer un email. A bientôt !

          Répondre
          1. luc

            bjr
            article super intéressant , je voudrais aussi le nom de votre courtier , svp par mail
            merci et bon courage

          2. Investimmob (Auteur de l'article)

            Je vous ai envoyé un email, tenez moi informé de vos échanges 😉

      3. Delphine

        Bonjour,
        Merci pour cet article très instructif.
        Pourriez vous m’envoyer le nom de votre courtier également, ainsi que ses coordonnées SVP ? Nous sommes en train de chercher un financement pour un investissement locatif, cela pourrait nous être bien utile !
        Je vous remercie par avance pour votre aide.
        Delphine.
        delph34310@hotmail.com

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour Delphine, je viens de vous envoyer un email ! A bientôt 😉

          Répondre
      4. Clément

        Bonsoir,

        Toutes mes félicitations pour cet article de grande qualité.

        Pourriez-vous me transmettre les coordonnées de votre courtier ?

        Clément

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour Clément, je vous ai envoyé un email ! A+

          Répondre
      5. Robert

        Bonjour,
        J aimerai bien avoir les coordonnées de votre courtier spécialisé pour le calcul differentiel
        Ci joint mon mail
        moliere94400@gmail.com

        Merci d avance

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Mail envoyé !
          Sylvain

          Répondre
      6. Eok

        Bonjour je suis moi aussi intéressé par les coordonnées de votre courtier.

        eokyere83@gmail.com

        Cordialement

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour, je viens de vous envoyer un email.
          Sylvain

          Répondre
    2. camboulives

      bonjour,
      Pourrais je avoir les coordonnées de votre courtier svp ?

      Répondre
      1. Investimmob (Auteur de l'article)

        Bonjour Gary, je viens de vous envoyer un email ! Sylvain

        Répondre
        1. Gai

          Bonjour, moi aussi je veux bien le num de votre courtier 🙂

          Répondre
          1. Investimmob (Auteur de l'article)

            Bonjour,
            Je vous ai envoyé un email !
            A bientôt,
            Sylvain

      2. Mailhe

        Bonjour,
        Merci pour votre article.
        Pourrais je avoir les coordonnées de votre courtier aussi svp ?
        Merci encore !
        Mailhe

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour, je viens de vous envoyer un email !
          Sylvain

          Répondre
  2. Yoan

    Bonjour, je souhaite savoir quelles sont les banques qui utilisent le calcul différentiel ?

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Yoan, et merci pour votre commentaire !
      je vous réponds la même chose qu’à Florian :
      Je classerais les banques en 2 parties :
      1) banques avantageuses pour l’investisseur :
      – CIC : différentiel
      – Crédit Agricole : mix différentiel classique
      – LCL : mix différentiel classique
      – Banques Populaires : mix différentiel classique
      Pour info, le LCL est ultra agressif actuellement et applique 20 points de base de moins que la concurrence sur 15 et 20 ans.
      2) banques peu avantageuses pour l’investisseur :
      – HSBC (fort apport demandé)
      – Société Générale (calcul classique uniquement)
      – BNP Paribas (calcul classique uniquement)
      Pour ceux qui le souhaitent, je peux également vous donner les coordonnées de mon courtier.
      A bientôt !

      Répondre
      1. M

        bonjour
        j aimerais connaitre également le nom de votre courtier
        en vous remerciant

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour, je viens de vous envoyer un email. Sylvain

          Répondre
      2. Pingard

        Bonjour, que voulez vous dire à propos du LCL quand vous dites qu’il est ultra agressif, pouvez vous m’expliquez en detail par mail s’il vous plaît.

        Merci d’avance.

        thomas.pingard@gmail.com

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour Thomas, à l’époque le LCL souhaitait capter de nombreux nouveaux clients en proposant des taux compétitifs et des durées longues. Ils étaient donc agressifs commercialement. Syvlain

          Répondre
  3. Thanh N.

    Bonjour Sylvain,
    Merci pour l’article très intéressant sur le calcul de taux des banques. Connaître comment elles calculent le taux d’endettement aide énormément pour étudier la faisabilité d’un projet d’investissement.
    Je suis intéressée pour la liste des banques qui appliquent le calcul différentiel si vous pensez pouvoir partager.
    Je vous remercie par avance et à très bientôt.
    Thanh

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Thanh, et merci pour votre commentaire !
      je vous réponds la même chose qu’à Florian :
      Je classerais les banques en 2 parties :
      1) banques avantageuses pour l’investisseur :
      – CIC : différentiel
      – Crédit Agricole : mix différentiel classique
      – LCL : mix différentiel classique
      – Banques Populaires : mix différentiel classique
      Pour info, le LCL est ultra agressif actuellement et applique 20 points de base de moins que la concurrence sur 15 et 20 ans.
      2) banques peu avantageuses pour l’investisseur :
      – HSBC (fort apport demandé)
      – Société Générale (calcul classique uniquement)
      – BNP Paribas (calcul classique uniquement)
      Pour ceux qui le souhaitent, je peux également vous donner les coordonnées de mon courtier.
      A bientôt !

      Répondre
      1. Thanh N.

        Bonjour Sylvain,
        Savez-vous si le crédit mutuel applique également le calcul différentiel comme son frère CIC ?
        Merci de votre réponse.
        Thanh

        Répondre
  4. Florian

    Bonjour,

    Très intéressant cet article.
    Cela confirme qu’il faut anticiper ce différentiel de 30 % à l’achat en négociant le prix du bien de façon à accorder sa mensualité à 70 % du loyer et avoir un différentiel nul. Comme tu le dis, s’il est positif on diminue notre taux d’endettement et potentiellement, on peut toujours emprunter.

    Je suis plutôt intéressé par quelques noms de banques qui prenne en compte ce type de calcul.
    D’ailleurs, n’est-ce pas plutôt une question de banquier plutôt que de banque?

    Au plaisir,
    Florian

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour et merci pour ce commentaire !
      Avoir un différentiel nul est bien sûr très intéressant dans l’optique de plusieurs investissements. Cependant, cela reste difficile sur un financement à 100% et il est plus raisonnable de viser des mensualités à 80% de son loyer hors charges par exemple. Après, si l’apport n’est pas un problème, cela peut constituer une règle pour déterminer le niveau d’apport à effectuer.

      Concernant les banques, je les classerais en 2 parties :
      1) banques avantageuses pour l’investisseur :
      – CIC : différentiel
      – Crédit Agricole : mix différentiel classique
      – LCL : mix différentiel classique
      – Banques Populaires : mix différentiel classique
      Pour info, le LCL est ultra agressif actuellement et applique 20 points de base de moins que la concurrence sur 15 et 20 ans.
      2) banques peu avantageuses pour l’investisseur :
      – HSBC (fort apport demandé)
      – Société Générale (calcul classique uniquement)
      – BNP Paribas (calcul classique uniquement)
      Pour ceux qui le souhaitent, je peux également vous donner les coordonnées de mon courtier.
      A bientôt !

      Répondre
  5. cyril (le bordelais)

    Merci sylvain pour cet article.
    Pour ma part, j’ai déjà un taux d’endettement élevé avec ma RP et un autre achat en résidence de vacances, du coup l’option du calcul différentiel est l’option qu’a pris ma conseillère bancaire pour simuler mon futur crédit d’investissement locatif et le défendre.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Cyril,
      C’est en effet la solution idéale pour emprunter lorsqu’on a déjà un ou plusieurs investissements en cours ! Encore faut-il tomber sur la bonne banque et le bon conseiller… Tiens moi au courant de ton projet et n’hésite pas si tu as des questions 😉
      A bientôt !

      Répondre
  6. Ronald

    Bonjour oui cela m’intéresse de connaître les banques qui le pratique

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Ronald, et merci pour votre commentaire !
      je vous réponds la même chose qu’à Florian :
      Je classerais les banques en 2 parties :
      1) banques avantageuses pour l’investisseur :
      – CIC : différentiel
      – Crédit Agricole : mix différentiel classique
      – LCL : mix différentiel classique
      – Banques Populaires : mix différentiel classique
      Pour info, le LCL est ultra agressif actuellement et applique 20 points de base de moins que la concurrence sur 15 et 20 ans.
      2) banques peu avantageuses pour l’investisseur :
      – HSBC (fort apport demandé)
      – Société Générale (calcul classique uniquement)
      – BNP Paribas (calcul classique uniquement)
      Pour ceux qui le souhaitent, je peux également vous donner les coordonnées de mon courtier.
      A bientôt !

      Répondre
  7. Kevin

    très intéressant

    endetté à 42% avec le calcul classique (70% des loyers) mais seulement à 23% avec le différentiel

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ce commentaire Kévin !
      En effet, le calcul différentiel peut vous faire passer du bon côté de la barrière en terme de taux d’endettement et ainsi vous permettre d’investir !!
      A bientôt!

      Répondre
  8. Yves Le Morellec

    Bonjour,

    Pour ma part j’ai essayé le crédit foncier (25 ans pour du locatif taux élevé mais calcul non différentiel)
    Le crédit agricole (20 ans taux élevé de 2,10 % sur 20 ans et calcul différentiel)

    Yves

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Salut Yves, j’espère que tu as choisi le Crédit Agricole car même si la durée initiale est moins longue, tu devrais pouvoir faire des modulations d’échéance par la suite afin de rallonger la durée du prêt et ainsi baisser les mensualités. De plus, le Crédit Agricole applique un mix entre différentiel et classique, ce qui avantage les multi-investisseurs.
      A bientôt !

      Répondre
  9. Meli

    Oui, moi aussi!

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Meli, et merci pour votre commentaire !
      je vous réponds la même chose qu’à Florian :
      Je classerais les banques en 2 parties :
      1) banques avantageuses pour l’investisseur :
      – CIC : différentiel
      – Crédit Agricole : mix différentiel classique
      – LCL : mix différentiel classique
      – Banques Populaires : mix différentiel classique
      Pour info, le LCL est ultra agressif actuellement et applique 20 points de base de moins que la concurrence sur 15 et 20 ans.
      2) banques peu avantageuses pour l’investisseur :
      – HSBC (fort apport demandé)
      – Société Générale (calcul classique uniquement)
      – BNP Paribas (calcul classique uniquement)
      Pour ceux qui le souhaitent, je peux également vous donner les coordonnées de mon courtier.
      A bientôt !

      Répondre
  10. Cheikh

    Bonjour peux t on me conseillé quelqu’un pour du différentiel aussi car j’ai plusieurs biens en location
    Et je suis sur un projet immobilier
    Voici mon adresse mail
    cheikhlouisa@yahoo.fr

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour, je t’ai envoyé un email avec les coordonnées. A bientôt !

      Répondre
  11. CHAUDERON

    BONJOUR
    Merci très intéressant ton article !! J’ai appris pleins de choses : le calcul différentiel !!
    Par contre, je ne comprends pas ce que veux dire LCL pratique 20 points de moins ??
    Je veux bien les coordonnées de ton courtier :))) !!
    Si demande prêt pour RP : Peut-on passer sa RP en investissement locatif ? Si oui comment ? Si on veut se monter en SCI ou holding offshore est-ce que cela peut se faire juste au moment de la signature du prêt, ou celle de l’acquisition du bien ou après achat ???
    Comment calcule t-on son taux d’endettement (et donc le budget pour l’achat du bien) vu que l’on ne peut pas calculer le différentiel avant ? Argh !!!
    Merci.

    Muriel

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Muriel, LCL pratique des taux très compétitifs actuellement et 20 points de moins signifie qu’ils proposent des taux 0,20% moins élevés que la concurrence 😉
      Je t’ai envoyé par email les coordonnées de mon courtier perso !
      Si le financement s’effectue en RP (donc que les simulations de la banque se basent là-dessus), il n’y a aucune contrainte par la suite de mettre le bien en location. Cela arrive tous les jours, et c’est même possible dès la première mise en location !
      Pour le calcul du taux d’endettement, il faut effectuer les calculs en se positionnant après l’achat du bien (en faisant le différentiel sur chaque investissement, y compris l’investissement à venir : loyer x 70% – crédit).
      N’hésitez pas à me contacter pour plus d’explications !
      A bientôt !

      Répondre
      1. Henri

        Bonjour,

        Je serais intéressé par avoir les coordonnées de ton courtier pour savoir quels banques pratiquent les calculs différentiels, et avant de démarcher directement les banques.
        Quel sont les prix pratiqués par ton courtier (frais de dossier …) ?
        Je vais bientôt signer un compromis pour un bien prochainement.

        Merci de ton aide.

        Henri

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Bonjour Henri, je t’ai envoyé un email avec les coordonnées de mon courtier perso 😉
          A bientôt !

          Répondre
  12. lemondeducafe

    bonjour ,comment calculez vous le taux de rentabilé ,brut et nette ? Merci de votre aide

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour, la rentabilité brute se calcule de la manière suivante : (loyer mensuel charges comprises x 12) / montant total de l’investissement initial (montant de l’acquisition, frais d’agence, notaire, éventuels travaux, éventuels honoraires de chasseur, éventuels achats mobiliers…).
      La rentabilité nette prend quant à elle également en compte les frais annuels récurrents (à soustraire aux loyers dans la formule) : charges de copropriété, la taxe foncière, éventuels frais d’expert comptable, éventuels impôts, assurance PNO.
      A bientôt !

      Répondre
  13. Iris

    Hello,
    C’est un article intéressant 🙂 Il y a pas mal de détails et d’éclaircissements qui m’aident à comprendre comment cela fonctionne.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci ! Ce type de calcul du taux d’endettement est méconnu de la plupart, alors qu’il permet d’enchainer les investissements assez facilement !

      Répondre
  14. Raphaele

    Bonjour, Merci pour ton article passionnant. Pourrais-je avoir l’adresse de ton courtier STP ? Je suis passé pas HSBC et c’était la galère. Pour l’instant je suis bloquée et en plus j’habite à l’étranger, j’ai du mettre 40% d’apport, mais Crédit Agricole me demandait la même chose !

    Répondre