Holding immobilière - Quels avantages et inconvénients ?

Holding immobilière – Quels avantages et inconvénients ?

Holding immobilière - Avantages et inconvénients

C’est un mot qui est très à la mode en ce moment si vous vous intéressez à l’investissement locatif. Certains veulent même monter une Holding juste car ça fait bien d’en avoir une sans trop savoir dans quel but…

Essayons d’y voir plus clair et posons nous les bonnes questions : Qu’est ce qu’une Holding ? Quels avantages à avoir une Holding ? Y a t il des inconvénients ? Dans ma situation, est-ce vraiment intéressant de faire un montage en Holding ?

Holding immobilière ?

Une société Holding est une société qui détient tout ou partie d’une ou plusieurs autres sociétés. La Holding est ainsi appelée “société mère” et les sociétés détenues les “sociétés filles”. La Holding peut ainsi détenir une partie faible (0,1% par exemple) ou importante (jusqu’à 100%) des société filles.

La structure juridique de la Holding et des société filles n’a ici pas d’importance. SARL, SAS, EURL, SASU, SC sont envisageables. Il faudra donc se rapprocher de votre expert comptable pour choisir la meilleure structure dans votre situation.

Une Holding peut détenir des parts dans de nombreuses sociétés filles de tous types. Dans cet article on va s’intéresser à la Holding immobilière, la Holding qui détient principalement des SCI (société civile immobilière).

3 grands avantages

Régime mères-filles

L’un des avantages d’un schéma en Holding est constitué par le régime mères-filles. Vous allez voir c’est vraiment très intéressant pour ceux qui souhaitent créer un empire immobilier car la Holding devient un outil d’investissement puissant.

Pour pouvoir mettre en place un régime mères-filles il faut d’abord réunir plusieurs conditions :

  • la mère et les filles doivent être soumises à l’IS (pas de SCI à l’IR donc),
  • la mère doit détenir au moins 5% des filles.

Une fois ces conditions réunies et après avoir opté pour ce régime il vous sera alors possible de faire remonter les bénéfices/dividendes de vos sociétés filles au sein de la Holding avec un frottement fiscal faible.

En pratique, prenons l’exemple d’une SCI qui fait 30 000 € de résultat après IS. Si vous n’avez pas créé de montage en Holding, vous allez pouvoir vous verser un dividende de 21 000€ en payant la flat tax (30% de prélèvement forfaitaire unique).

Si vous avez fait un montage en Holding, la SCI (société fille) peut faire remonter à la Holding (société mère) un dividende de 29 580€. En effet, la Holding ne paiera qu’une quote part de 5% de l’IS (5% x 28%) qu’elle aurait du payer en recevant ce dividende.

Vous voyez donc la différence. Si vous vous payez un dividende directement, vous pourrez utiliser 21 000€ en apport personnel dans le cadre d’une prochaine acquisition. Si vous faites un montage en Holding, vous pourrez utiliser 29 580€ d’apport sur une prochaine opération.

Ce mécanisme devient de plus en plus intéressant avec la multiplication des opérations et des SCI. Plus vos SCI ont des résultats importants, plus vous remontez du bénéfice peu fiscalisé au sein de la Holding qui va pouvoir le réutiliser pour faire de nouvelles opérations plus grosses et ainsi de suite. L’effet boule de neige se met alors en place.

Convention de trésorerie

Avec un montage en Holding, il va être possible de mettre en place une convention de trésorerie entre la société mère (Holding) et les sociétés filles (SCI).

Pour mieux comprendre, prenons l’exemple d’une Holding détenant trois SCI. Chaque SCI détient un immeuble de rapport et chaque SCI a accumulé 20 000€ de trésorerie.

Vous vous rendez compte qu’il va falloir refaire la toiture sur l’un de vos immeubles et que cela va vous coûter 40 000€. Quelles sont vos solutions avec et sans un montage en Holding ?

Si vous n’avez pas de montage Holding/SCI, vous pouvez soit faire un apport en compte courant d’associé soit demander un crédit supplémentaire à la banque. Ces 2 solutions ne sont pas optimales car elles utilisent votre cash (apport) ou sont chères (crédit).

Si vous avez mis en place un montage Holding/SCI + une convention de trésorerie, vous allez pouvoir faire circuler la trésorerie entre les trois SCI afin de refaire la toiture. Une SCI 1 va donc prêter à la Holding et la SCI 2 va emprunter à la Holding.

La Holding a ici un rôle d’emprunteur / prêteur auprès de ses filles. Les prêts sont donc rémunérés via un taux d’intérêt appliqué à la SCI qui emprunte.

Une convention de trésorerie est un contrat qui comprend plusieurs éléments qui vont permettre d’organiser son fonctionnement :

  • identification des sociétés concernées,
  • objet,
  • modalités de fonctionnement,
  • durée,
  • rémunération…

La convention de trésorerie est possible dans un montage Holding/SCI car il y a bien un lien capitalistique entre les sociétés (la société mère détient tout ou partie des sociétés filles).

Intégration fiscale

C’est pour moi l’avantage le plus incroyable de ce montage Holding/SCI ! L’intégration fiscale permet de centraliser l’impôt sur les sociétés au niveau de la Holding en cumulant les résultats (positifs ou négatifs) des sociétés filles. C’est donc la Holding qui s’acquitte de l’impôt pour tout le groupe.

Pour ceux qui n’ont pas encore compris l’avantage fiscal, prenez l’exemple d’un montage avec 3 SCI. Deux SCI ont chacune des résultats avant IS de 20 000€ et la SCI 3 a un résultat négatif de – 40 000€.

Sans intégration fiscale, les 2 SCI bénéficiaires paieraient 3 000€ (20 000 x 15%) chacune au titre de l’impôt sur les sociétés. La SCI 3 ne paierait pas d’IS car elle n’est pas bénéficiaire. Au total, ce sont donc 6 000 € d’IS à payer.

Avec l’intégration fiscale, on cumule les résultats de toutes les filles. Dans ce cas, le résultat cumulé est de 0€, la Holding ne devra donc pas payer d’impôt. Fiscalement c’est donc vraiment intéressant !!

Quelles sont donc les conditions pour pouvoir bénéficier de l’intégration fiscale ? Il y en a 3 principales :

  • la mère et les filles doivent être soumises à l’IS (pas de SCI à l’IR donc),
  • la mère doit détenir au moins 95% des filles,
  • les dates de clôture d’exercice de la mère et des filles doivent être les mêmes.

Vous l’aurez compris, l’intégration fiscale est donc très intéressante lorsque certaines sociétés sont bénéficiaires et d’autres ont un résultat négatif (le cumul permet de payer moins d’IS).

Bonne nouvelle, les SCI à l’IS sont toujours déficitaires en début d’exploitation avec la déduction des frais de notaire, frais d’agence, honoraires de chasseur, amortissements, etc…

2ème bonne nouvelle, vous définissez le périmètre de votre intégration fiscale à votre guise au sein de votre groupement de sociétés. C’est à dire que vous pouvez très bien faire sortir une SCI du périmètre de l’intégration fiscale lorsqu’elle devient bénéficiaire 😉

2 inconvénients possibles

Frais comptables

Lorsque vous montez une Holding, vous créez une nouvelle société. Vous aurez donc besoin d’un comptable pour la création et la gestion comptable au même titre que pour toute autre société.

Le comptable vous facturera donc des frais de création et de gestion comptable. Ces frais ne sont pas négligeables, il faut donc se poser la question de l’intérêt économique d’une telle mise en place.

En effet, si votre SCI fait un résultat de 200€ par an il faut se demander si c’est bien judicieux de faire un montage Holding/SCI. Je dirais que c’est un montage intéressant pour ceux qui “voient grand” uniquement (cf. dernier paragraphe).

Emprunt bancaire avec ce montage

En fonction de votre banquier cela peut être un inconvénient ou un avantage ! Vous allez présenter un montage Holding/SCI à votre banquier, choisissez le bien 😉

Josiane au guichet du Crédit Agricole de Brétigny sur Orge ne va pas forcément comprendre votre montage. Elle va prendre peur et vous donner une réponse négative sans avoir compris votre opération.

En revanche, si vous contactez un banquier qui a déjà fait ce type d’opération et qui en comprend l’intérêt, il vous suivra sans problème (si le projet en lui même est rentable bien sûr).

Pour vous donner des pistes, privilégiez les banquiers privés ou les directeurs d’agence si possible (ou mon courtier !). Après tout, c’est bien normal que le conseiller lambda ne connaisse pas ce type de montage.

A noter qu’il faudra aussi être pédagogue et préparer une présentation simple et détaillée se votre projet.

Petite astuce : En fonction de la structure juridique de votre Holding, vous aurez accès à des crédits plus ou moins longs. En effet, les SAS/SASU et SARL/EURL passent souvent par la branche commerciale des banques qui octroient rarement des crédits d’une durée de plus de 15 ans.

En revanche, si votre Holding est une société civile (attention il faut 2 associés dans une SC), vous resterez dans le circuit particulier de la banque et pourrez avoir accès à des crédits d’une durée de 20 ans.

Dans quelle situation monter une holding ?

Vous l’aurez compris, le montage Holding/SCI est à priori très intéressant. Cependant, il n’est peut être pas approprié à votre situation. Quelles sont les cas où il est intéressant de mettre en place ce type de montage ?

D’après moi il y a deux grands cas. Ceux qui ont déjà une société d’exploitation et ceux qui sont salariés. En fonction de votre cas personnel et de vos ambitions en terme d’investissement locatif, il pourra être intéressant de faire un montage Holding/SCI.

J’ai déjà une société d’expoitation

Si vous avez déjà une société d’exploitation bénéficiaire (commerce, entreprise, indépendant) assujettie à l’IS, alors il sera presque toujours très intéressant de faire un montage Holding/SCI.

En effet, grâce à l’intégration fiscale vous aller réduire votre IS car les déficits des SCI viendront faire baisser voire annuler le bénéfice imposable de votre société d’exploitation.

Je suis salarié

Si vous êtes salarié alors il faudra se poser la question de vos ambitions en terme d’investissement locatif. Souhaitez vous créer un empire immobilier en enchainant les opérations rentables ?

Si c’est la cas alors c’est bien intéressant de faire un montage Holding/SCI car vous ressentirez l’avantage du régime mères-filles et la convention de trésorerie pourra vous aider en cas de besoin. Avec le temps, l’intégration fiscale pourra aussi produire ses effets lorsque certaines anciennes SCI deviendront bénéficiaires et d’autres nouvelles seront déficitaires.

En revanche, si vous ne souhaitez faire qu’une ou deux opérations, passez votre chemin, les frais comptables seront prohibitifs et vous ne ressentirez jamais vraiment l’avantage du régime mères-filles ou de l’intégration fiscale.

Dites moi en commentaire si vous pensez créer une Holding et si vous avez des questions !!

Bons investissements !

Sylvain

30 Commentaires

  1. Mathieu

    Bonjour,

    Ça a l’air très intéressant.

    Peut-on créer une SCI,
    acheter un bien,
    puis créer la holding ensuite?

    C’est peut-être le plus simple?
    Ou faut il créer la holding dès le début?

    Merci

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Mathieu,
      Oui vous pouvez mettre en place les SCI en premier, puis créer une Holding par la suite. L’important est de le faire lorsque la valeur de la SCI (valeur bien – CRD) n’est pas trop importante donc les premières années (avant 4-5 ans je dirais) afin d’apporter les titres à la Holding sans payer de surplus lié à la valorisation de la SCI (si faible, non pris en compte). Sur ce dernier point il est important de se rapprocher d’un expert comptable bien évidemment.
      A bientôt !
      Sylvain

      Répondre
  2. Larue

    Article très clair ! Merci sylvain, au top comme d’hab !

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci Jimmy !!!
      A bientôt
      Sylvain

      Répondre
    2. Desjeux

      Bonjour,
      Pourquoi créer une holding + 1 SCI par acquisition ?
      Pourquoi ne pas créer une seule SCI dans laquelle toutes les acquisitions sont réalisées ?

      Répondre
      1. Investimmob (Auteur de l'article)

        Bonjour Benoît,
        Le montage idéal est je pense 1 holding avec plusieurs SCI en dessous (1 SCI par bien).
        L’intérêt de monter une SCI par acquisition est principalement de bénéficier du taux réduit de l’IS à 15% jusqu’à 38k€ de bénéfice. Il y a quand même de la marge pour arriver à ce seuil…
        Au delà de ce point, il vous sera aussi plus simple de modifier le périmètre de l’intégration fiscale dès qu’une acquisition (donc une SCI) devient bénéficiaire.
        Au sens large, et si vous mettez en place une convention de trésorerie et l’intégration fiscale il semble plus simple de gérer une SCI par acquisition, vous gagnerez en flexibilité.
        Mais il n’y a pas d’obligation et vous pouvez très bien intégrer tous vos biens dans une même SCI 😉
        A bientôt !
        Sylvain

        Répondre
  3. Édouard

    Bonjour Sylvain,
    Je suis déjà actionnaire d’une société dans laquelle je suis salarié en plus d’une SCI. Puis je créer une holding et « céder » mes parts à la nouvelle holding ?
    Y a t-il un coût ?
    Merci.
    Édouard.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Edouard,
      Je suis pas sûr de comprendre votre problématique. Pour approfondir appelez moi au 06 24 86 75 03. Je pourrai creuser et vous donner le contact de mon expert comptable si besoin.
      A bientôt,
      Sylvain

      Répondre
  4. Herichel

    Pour montrer une sci, es ce obligé d’être à 2 ou l’on peut en créé une tout seul?

    Par ex, une personne aimerai créer une holding en SASU et en dessous des SCI pour diverses type d’achat ex: une sci pour des immeubles une sci pour des terrains à bâtir …

    Merci de votre réponse

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour,
      Vous devez être 2, mais avec un montage en Holding/SCI c’est pratique car les 2 associés de la SCI peuvent être vous même (personne physique) et votre Holding SASU (personne morale).
      A+ !

      Répondre
  5. necula

    Super Sylvain, vraiment tres interessant !
    Question : tu remontes de l’argent de la sci 1 à la societe mere qui le redescend à la SCI 2 par exemple. La SCI 2 va-t-elle payer un impot sur l’argent qu’elle recoit de la societe mere ?

    merci Sylvain

    Aurelie

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci Aurélie !
      Oui la SCI 2 ne devra pas payer un impôt mais des intérêts (comme sur un emprunt classique) la banque étant ici la Holding en quelques sortes.
      A bientôt !
      Sylvain

      Répondre
  6. Christophe

    Bonjour,
    Merci pour cet article. 2 petites questions :
    1) dans le cas d’un montage SCI/Holding, qui contracte le prêt bancaire pour le financement ? Est-ce la SCI, la holding ou soi-même ?
    2) Les conditions pour obtenir un prêt avec un montage SCI/Holding sont-elles les mêmes qu’en nom propre (taux d’endettement 33% max, pondération à 70% des revenus locatif) ? Le cas échéant, ces critères seraient inappropriés de par la fiscalité intéressante.

    Merci

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Christophe,
      1) Dans le cas d’un montage Holding/SCI, c’est bien la SCI qui contracte le crédit. La Holding est juste associée de la SCI.
      2) Les conditions pour obtenir un crédit sont plutôt liées au projet mais la banque va aussi regarder la solidité de ta situation (et de la Holding). Ce montage ne permet pas de s’endetter sans limites, il permet plutôt de mettre en place un système vertueux dans le temps au fil des investissements afin de créer un patrimoine important plus rapidement.
      A bientôt
      Sylvain

      Répondre
  7. Nicolas Melchior

    Merci pour votre article qui permet de montrer la valeur d’une SCI pour se créer un empire immobilier.
    Merci à vous

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci Nicolas !

      Répondre
  8. Adrien

    Bonjour,
    Merci pour cet article très clair.
    L’argent remonté dans la Holding peut-il être réinvesti dans l’achat d’un fond de commerce par exemple ?
    Autre question, si la sci ne fait pas de bénéfices mais génère un gros cash flow positif qui sera affecté en Réserves, ces réserves peuvent elles être remontées dans la holding après un certains délai ?

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Adrien,
      Vous faîtes les investissements que vous souhaitez avec votre Holding en accord avec les statuts bien évidemment (d’où l’intérêt d’avoir des statuts très larges qui englobent tout type d’investissement ou activité).
      Si vous ne faîtes pas de bénéfices, vous ne pouvez pas remonter pas l’argent dans la Holding via le régime mère filles (seuls les bénéfices sont concernés) mais vous pouvez faire circuler cette trésorerie grâce à une convention de trésorerie comme vu dans l’article.
      A bientôt !

      Répondre
  9. Fred

    Bonjour Sylvain, merci pour cet article.
    Ce montage Holding/SCI est très intéressant pour capitaliser, or dès que l’on revend un bien détenu dans une structure soumise à l’IS, on doit réintégrer les amortissements dans le calcul de la taxe sur la PV, ce qui réduit fortement les bénéfices percus lors de l’exploitation. L’idéal serait de ne jamais vendre, surtout qu’il n’y a pas d’abattement sur la taxe sur la PV comme en nom propre. Et dès que l’on se verse des dividendes, on paie encore 30%. Avec ces 2 points noirs: taxe sur la PV et 30% sur les dividendes sortis, est-ce vraiment un montage intéressant l’un dans l’autre (si ce n’est pas pour s’associer ou pour des raisons patrimoniales, mais seulement à but fiscal) ?
    Merci pour votre point de vue

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Fred,
      Comme je le dis dans l’article, c’est un montage intéressant dans 2 cas de figure :
      – investisseur qui enchaine les opérations de manière importante,
      – investisseur ayant déjà en plus des SCI une société d’exploitation bénéficiaire détenue par la holding.
      C’est décrit en détails dans la dernière partie de l’article si vous voulez relire ce passage.
      A bientôt !
      Sylvain

      Répondre
      1. Fred

        Merci pour votre réponse. Quand vous dites “enchaine les biens de manière importante”, à quelle quantité ou fréquence vous référez-vous ? car au final, il faudra toujours payer 30% de flat tax afin de sortir des fonds en dividende.

        Aussi, en tant que salarié, quel intéret d’enchainer les bien à travers une holding plutot que d’enchainer ces opérations à travers la meme structure IS (SCI ou SAS) ? Dans ce cas, l’intégration fiscale est par défaut acquise.

        Merci, Fred

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Fred,
          Le fait de faire beaucoup d’opérations va permettre de ressentir les effets de l’intégration fiscale sur la durée (certaines SCI en résultat positif, d’autres en déficit). Aussi, plus les opérations sont nombreuses, plus la convention de trésorerie pourra être intéressante.
          En résumé, plus on devient gros en termes d’opérations, plus cela fait du sens.
          A bientôt !
          Sylvain

          Répondre
  10. Flo

    Bonjour,
    J’entends parler partout de SCI(IS)+Holding, mais il reste un frottement fiscale de 5% comme vous l’avez précisé dans l’article.
    En ayant posé la question à un expert-comptable, celui-ci me recommande de mettre/d’acheter mes bien directement sous la Holding. Cela permet : d’éliminer le frottement fiscale, et de réduire les frais comptable à une société au lieu de deux.
    Qu’en pensez vous?
    Merci, Cordialement,

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Flo,
      Dans ce cas, pourquoi faire une Holding si ce n’est plus pour avoir un groupement de sociétés détenu par la holding et ainsi profiter des 3 avantages détaillés dans l’article. Si vous achetez via la holding directement autant acheter en SCI, vous éviterez aussi le frottement des 5% et le financement sera plus simple auprès des banques.
      A bientôt!
      Sylvain

      Répondre
  11. Julien

    Bonjour Sylvain, dans un premier temps super article 🙂
    J’aurai quand même une question. Quand on créer une holding avec une SAS qui encadre des SCI. Doit on faire appel à un commissaire aux compte pour la SAS ?
    Merci pour votre réponse.
    Belle journée à vous.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Julien,
      Merci pour votre commentaire !
      Depuis la loi PACTE de mai 2019 il n’est plus nécessaire de désigner un CAC sauf si 2 de ces 3 seuils (taille de bilan, chiffre d’affaires et nombre d’employés) sont dépassés.
      Les seuils sont de 8M€ pour le CA, 4M€ pour le montant du bilan et 50 pour le nombre d’employés. Autant vous dire que le montage des particuliers en Holding/SCI pour faire de l’investissement immobilier ne dépasse pas ces seuils.
      Pas de besoin de CAC donc pour nous !
      A bientôt,
      Sylvain

      Répondre
  12. Scal

    Salut bon article
    Je vais avoir du Gros cash j ai l intentions d investir dans l immobilier. Est ce que ce cash peut servir comme capital à ma holding afin d acheter des appartements En sci et ainsi pouvoir débloquer de gros prêt à ma banque
    A partir de combien d appartement un montage holding sci est rentable ( une dizaine ou plus )
    J ai 50 ballé PI .. merci pour tes réponses avenir

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Salut et merci pour ton commentaire.
      Tu peux bien sûr utiliser ton cash pour faire des apports sur tes projets immobiliers. En investissant en SCI, il s’agit d’un apport en compte courant d’associé. Sache d’ailleurs que cet apport pourra t’être remboursé par la SCI via la trésorerie de la SCI si suffisante (sans fiscalité).
      Difficile d’évaluer combien d’appartements sont nécessaires pour que le montage soit intéressant. Il faut faire des simulations dans la durée et chaque situation sera différente.
      A bientôt,
      Sylvain

      Répondre
  13. GIGI

    Bonjour article très intéressant. Je compte créer une holding SASU car je suis seule et je ne peux faire de Holding SCI. La Holding SASU aurait 99% de la filiale SCI et moi 1%.

    Je me demande si les banques me suivront. La banque postale écrit sur son site qu’elle ne prête qu’aux SCI composées de personnes physiques. Avec quelles banques avez vous pu mettre en place ce schéma.

    Le fait que ce soit la SCI qui emprunte et non la holding SASU ait on limiter aux prêts de 15 ans?

    Merci

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour,
      Merci pour votre commentaire !
      Même si vous êtes seule, vous pouvez toujours faire une SC avec un associé (ami, famille) qui déteindrait 0,0001% du capital.
      Les banques qui connaissent ce montage vous suivront sans problème. Cela dépend plus du banquier que de la banque en fait.
      Pour la durée d’emprunt, ce sera plus simple d’avoir des durées longues avec une holding en SC car en SASU on est souvent limité à 15 ans car on est pris en charge par le service professionnel des banques.
      A bientôt !
      Sylvain

      Répondre

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