Investissement locatif : 6 bonnes raisons d'investir à Paris !!

Investissement locatif : 6 bonnes raisons d’investir à Paris !!

Investissement locatif

J’ai effectué la plupart de mes investissements à Paris intra-muros. Lorsque je liste le détail de mes investissements, certains sont surpris par ce choix car une rentabilité de 6% leur semble faible voir inintéressante. J’ai donc listé les 6 raisons qui m’ont incité à investir à Paris et qui poussent chaque année de nombreux investisseurs aguerris à faire un investissement locatif dans la capitale et non dans certaines villes de province aux rentabilités alléchantes.

J’achète où je connais

Si vous habitez ou avez habité dans la capitale, il est préférable de faire un investissement locatif à Paris avec une rentabilité de 6% ou 7% plutôt que d’acheter à Rouen à un hypothétique 9% de rentabilité si vous n’y avez jamais mis les pieds ! C’est en effet l’un des conseils les plus connus dans le monde de l’investissement locatif : “achète où tu connais”. Cela permet d’éviter les erreurs grossières de localisation car il suffit parfois de quelques rues pour passer d’un bien attractif à un bien qui ne sera jamais loué !

==> Habitant à Paris, je connais les quartiers en vogue, les rues qui craignent et les prix du marché.

J’ai beaucoup d’opportunités à Paris

Celui qui décide d’investir rapidement afin d’atteindre l’indépendance financière prochainement trouvera son meilleur terrain de jeu à Paris car de nombreuses opportunités vont se présenter à lui. En effet, chaque jour des centaines d’annonces sont publiées pour toutes les surfaces et tous les budgets. En revanche, si vous jetez votre dévolu sur une ville de province de taille moyenne, vous risquez d’attendre longtemps avant de pouvoir faire votre première visite.

==> Je peux faire un investissement locatif intéressant tous les ans à Paris, cela serait plus difficile ailleurs.

Je regarde les taxes

Le montant de la taxe foncière et la taxe d’habitation sont définis par chaque collectivité territoriale. A Paris, ces taxes sont connues pour être les plus faibles de France. Ce qui semble un point de détail peut rapidement vous coûter 1% de rentabilité sur votre investissement locatif ou engendrer de nombreux changements de locataire à cause d’une taxe d’habitation insoutenable pour ce dernier.

Niveaux des taxes d’habitation et foncière en 2014 : Leparticulier.fr

==> Je suis toujours surpris par le montant ridicule des taxes foncières à Paris (je paye 77€ par an pour l’un de mes appartements parisiens) qui ont peu d’impact sur ma rentabilité nette.

J’investis dans un marché locatif exceptionnel

C’est le moins que l’on puisse dire ! Je suis toujours étonné par l’importance de la demande locative dans la capitale. Vous n’attendrez pas 2 minutes avant de recevoir votre premier appel après avoir publié votre annonce de location ! La demande étant si forte et l’offre souvent de mauvaise qualité, votre bien rénové et meublé se louera en quelques heures à un prix inespéré.

Ainsi, il n’existe pratiquement pas de vacance locative. En effet, grâce au préavis d’un mois (pour les logements meublés) il est facile d’organiser des visites avant le départ du locataire précédent et de faire coïncider le départ et l’arrivée des deux locataires.

=> Je n’ai encore jamais eu de vacance locative alors que j’ai déjà connu plusieurs changements de locataire.

Je suis dans un marché dynamique à la revente

Si vous avez décidé de revendre votre bien et que vous définissez un prix de vente de marché, il est fort possible que vous arriviez à vos fins dans un délai très court à Paris. La demande est en effet plus forte qu’en province où il est possible d’attendre plusieurs mois voir plusieurs années pour pouvoir revendre son bien.

Ce critère de liquidité est à prendre sérieusement en compte lors de l’achat car une demande faible tire souvent les prix à la baisse et vous risquez de laisser filer vos rêves de plus-value. Toujours à cause de la demande, les prix parisiens résistent mieux aux baisses de l’immobilier et sont en général en forte hausse en cas de marché haussier.

==> Je sais qu’en cas de besoin, je peux vendre un appartement en quelques semaines à un bon prix à Paris. De plus, je crains moins une baisse des prix de l’immobilier qu’en province.

J’ai l’opportunité de louer sur Airbnb…

Ne sait-on jamais, il est possible qu’un jour vous soyez tenté de louer votre logement en saisonnier. Que ce soit entre deux baux ou pour booster vos revenus en fin d’année, vous ne louerez jamais aussi bien en touristique que dans la ville la plus touristique du monde ! Sachez que si vous optez pour la location à la nuitée, vous pourrez facilement augmenter de 50% votre rentabilité. Et lorsque la rentabilité passe de 6% à 9%, beaucoup arrêtent de poser des questions et publient une annonce sur Airbnb !

==> Je peux louer un studio 90€ par nuit 27 nuits par mois à Paris. Un boost de rentabilité est donc possible.

Investissement locatif à Paris ?

Ne vous laissez pas impressionner par des rentabilisés affichées à 10% et plus dans des villages abandonnés ou des villes de seconde zone. Mieux vaut un 6% à Paris qu’un 10% au fin fond de la creuse !

En effet, si vous pensez au raisons énoncées plus haut, les 10% affichés vont vite se transformer en 5% avec moins-value à la sortie si vous ciblez une ville :

  • que vous ne connaissez pas (erreurs fatales possibles),
  • où les taxes locales sont fortes (rentabilité en berne),
  • où le marché locatif est peu dynamique (vacance locative certaine entre 2 locations),
  • où les transactions sont peu nombreuses (revente tardive à un prix décoté avec moins-value).

Si vous êtes investisseur et que vous avez besoin d’un conseil ou d’une précision sur cet article, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !

12 Commentaires

  1. pho

    100% vrai!!!!

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ce commentaire !

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  2. Nucolas

    Salut, sympa cet article. Par contre il faut tout de même avoir les capacités d’investir à Paris sur des appartements (en tout cas en commencant dans l’investissement immobilier). J’ai préféré m’orienter vers des parkings pour commencer.

    Aussi, tu ne parles pas des autorisations qu’il faut obtenir auprès des mairies pour exploiter en saisonnier dans la capitale, ce qui semble d’ailleurs de plus en plus difficile à obtenir… As-tu des infos là-dessus ?

    Au plaisir,
    Nicolas

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Salut Nicolas, L’investissement dans les parkings est effectivement une bonne alternative si l’on ne peut investir au minium 150 000€ (emprunt + apport personnel), ce qui me semble être le ticket minimum pour investir à Paris intra-muros.
      Concernant le saisonnier, il y a ceux qui demandent des autorisations auprès de la Mairie (effectivement difficile à obtenir) et il y a ceux qui ne le font pas et qui assument le risque qu’ils prennent. Chacun est libre de choisir.

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  3. Sébastien

    Bonjour,

    Je fais de la location saisonnière à Toulouse et je confirme qu’on atteint des rentabilités exceptionnelles.

    Pour en revenir à l’article, en effet, je conseille également de n’acheter que dans les endroits que vous connaissez afin d’être sur de connaître le prix du marché ainsi que la demande locative.

    Sur vos investissement parisiens, arrivez-vous à dégager du cashflow positif ?

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ce commentaire Sébastien ! Sur mes investissements parisiens, je dégage actuellement un cash flow positif d’environ 2 Smic nets.

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  4. William

    Ce n’est pas parce que tu parles de Rouen et que j’investis justement à Rouen, mais il y a la possibilité de confier son investissement à quelqu’un qui connait la ville. Ce que je propose et ainsi avoir une rentabilité importante en néconnaissant’pas la ville. Rouen est proche de Paris l’investissement bien moindre et la rentabilité nettement supérieur (preuve à l’appui)

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      William, C’est effectivement une bonne solution de faire appel à un chasseur d’appartements. Seul bémol pour Rouen, qu’en est-il de la demande locative ? La vacance locative peut rapidement faire baisser une rentabilité forte sur le papier…

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  5. Ari

    Bonjour,

    C’est très intéressant . Personnellement quand j’investis j’analyse deux paramètres. La valeur locative et la valeur patrimoniale de sortie. Afin de limiter les risques car le risque zéro n’existe pas. J’achète toujours un bien à rénover de ce fait si je devais le revendre immédiatement je dégagerai directement une plue value . De plus un bien sûr un bon secteur et refait à neuf facilite la location.

    Donc il est important de pouvoir estimer chaque paramètre avant son acquisition et de border son compromis.

    Ari

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci Ari pour ce commentaire !!

      Répondre
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