Investissement locatif ou achat de résidence principale ?

Investissement locatif ou achat de résidence principale ?

RP ou investissement locatif ?

C’est un débat vieux comme le monde ! Il y a ceux qui ne jurent que par l’achat de leur résidence principale et ceux qui la loueront toute leur vie afin d’investir dans l’immobilier locatif. Avant de se décider, il faut se poser les bonnes questions : Que faire en fonction de mes besoins ? Quels critères dois-je étudier ? Quelle option est la plus intéressante d’un point de vue financier ?

Acheter pour soi ?

Selon la ville dans laquelle vous habitez, il est assez simple de décider entre l’acquisition de sa résidence principale et la location de son logement. En effet, votre budget mensuel alloué à l’achat (mensualités de crédit) ou à la location (loyer) est souvent similaire, mais vous allez voir que les surfaces potentielles d’habitation sont souvent très différentes.

Prenons l’exemple d’un jeune cadre dont le salaire est de 3 000 € par mois.

1) Achat résidence principale :

En prenant en compte des échéances d’emprunt de 1 000€ par mois (taux d’endettement maximum de 33%), sa capacité d’emprunt sera d’environ 200 000€ (considérons que l’apport personnel paie le notaire et les autres frais liés à l’achat), ce qui lui donne la possibilité d’acheter un appartement :

  • de 24 m2 à Paris (sur la base d’un prix moyen de 8 359€ le m2)
  • de 72 m2 à Marseille (sur la base d’un prix moyen de 2 792€ le m2)
  • de 52 m2 à Lyon (sur la base d’un prix moyen de 3 869€ le m2)
  • de 71 m2 à Toulouse (sur la base d’un prix moyen de 2 803€ le m2)
  • de 53 m2 à Nice (sur la base d’un prix moyen de 3 770€ le m2)

Source des prix moyens à l’achat en 2015 : www.journaldunet.com

2) Location résidence principale :

Supposons qu’il alloue à la location un budget équivalent de 1 000 €, il a donc la possibilité de louer un appartement :

  • de 34 m2 à Paris (sur la base d’un loyer moyen de 29,40€ le m2)
  • de 78 m2 à Marseille (sur la base d’un loyer moyen de 12,8€ le m2)
  • de 80 m2 à Lyon (sur la base d’un loyer moyen de 12,5€ le m2)
  • de 78 m2 à Toulouse (sur la base d’un loyer moyen de 12,9€ le m2)
  • de 61 m2 à Nice (sur la base d’un loyer moyen de 16,5€ le m2)

Source des prix moyens à la location en 2015 : www.challenges.fr

En fonction des villes, on observe qu’il est possible d’habiter dans un logement en moyenne plus grand de 10 m2 si on loue sa résidence principale plutôt que si on l’achète.

En conclusion, il faut évaluer dans un premier temps ses besoins en termes de surface habitable afin de choisir entre l’acquisition ou la location de sa résidence principale. Dans les grandes villes françaises, le choix est évident.

Côté finances ?

Si vous n’achetez pas votre résidence principale pour la raison évoquée précédemment mais que vous souhaitez quand même investir dans la pierre, vous vous demandez si l’investissement locatif est aussi intéressant d’un point de vue financier.

Beaucoup pensent qu’il est plus judicieux financièrement d’acheter que de louer son propre logement. Il y a pourtant une 3ème option : louer son propre logement et effectuer un investissement locatif.

Voyons ce qu’il en est en reprenant l’exemple du jeune cadre dont le salaire est de 3 000€ par mois.

1) Résidence principale :

Ce dernier achète sa résidence principale de 200 000€ en contractant un crédit immobilier dont les échéances sont d’environ 1 000€ par mois. Par ailleurs, il n’a pas besoin de payer de loyer pour son propre logement. D’un point de vue financier, l’effort de trésorerie mensuel lié à son son achat est :

Dépenses mensuelles : – 1 223€

* les frais divers (assurance de prêt, charges de copropriété…) sont les mêmes pour l’acquisition d’une résidence principale ou pour un investissement locatif.

Revenus mensuels : 0€

  • Loyer perçu : 0 €

L’amortissement du capital : environ 450 € (amortissement en début de prêt sur la base d’un prêt à 25 ans). L’amortissement du capital sera le même que sur l’investissement locatif (mêmes sommes empruntées).

Solde : – 1 223€

L’effort financier mensuel lié à l’acquisition d’une résidence principale est égal à la différence entre les revenus et les dépenses : – 1 223 € par mois

2) Investissement locatif :

Le jeune cadre investit dans un appartement de 200 000€ dans le but de le louer et nous prenons l’hypothèse que la rentabilité brute de cet investissement sera de 6%. Il doit également louer son propre logement et nous supposons qu’il payer un loyer de 1 000€ par mois. D’un point de vue financier, l’effort de trésorerie mensuel lié à son son achat est :

Dépenses mensuelles : – 2 223€

* les frais divers (assurance de prêt, charges de copropriété…) sont les mêmes pour l’acquisition d’une résidence principale ou pour un investissement locatif.

Revenus mensuels : + 1 000€

  • Loyer perçu : 1 000 € (sur la base d’une rentabilité brute de 6% pour un investissement de 200 000€)

L’amortissement du crédit : environ 450 € (amortissement en début de prêt sur la base d’un prêt à 25 ans). L’amortissement du capital sera le même que sur l’acquisition de la résidence principale (mêmes sommes empruntées).

Solde : – 1 223€

L’effort financier mensuel lié à l’investissement locatif est égal à la différence entre les revenus et les dépenses : – 1 223 € par mois

Vous aurez remarqué que l’investissement locatif est ici aussi intéressant : l’amortissement du capital est équivalent avec un effort mensuel de trésorerie équivalent. Ce constat est principalement lié aux hypothèses de rentabilité de l’investissement (ici 6%).

A partir de 6% de rentabilité, nous pouvons donc affirmer qu’il est plus intéressant d’effectuer un investissement locatif.

Que faire ?

Nous avons vu qu’acheter sa résidence principale n’était pas la solution à privilégier d’un point de vue pratique (surface habitable plus faible qu’en location). De plus, un investissement locatif dont la rentabilité brute est égale ou supérieure à 6% sera toujours plus intéressant que l’acquisition de sa résidence principale d’un point de vue financier. Effectuer un investissement locatif est donc la meilleure solution !

Par ailleurs, la mise en place d’un premier investissement locatif ne vous empêchera pas par la suite d’acheter votre résidence principale car votre capacité d’emprunt sera intacte (si vous avez effectué un investissement rentable).

En revanche, l’acquisition d’une résidence principale réduira fortement votre capacité d’emprunt et diminuera sensiblement vos chances de mettre en place un investissement locatif par la suite.

Si vous hésitez toujours entre l’acquisition d’une résidence principale et la mise en place d’un investissement locatif ou que vous avez une question sur cet article, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !

23 Commentaires

  1. Audrey

    C’est vraiment un excellent article très instructif.

    A bientôt

    Audrey

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ce commentaire Audrey !

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  2. Raspoutine

    Bonjour,
    Excellent article comme toujours qui occulte cependant une donnée : l’humain. L’humain fait des choix parfois (voir souvent) non rationnel. Il veut que sa résidence principal lui appartienne,c’est comme ca il est pas vraiment capable de l’exoliquer mais il le veut.. le sentiment de propriété de sa residence principal m’apparaît important (le fameux “je suis chez moi”. On a tous envie de pouvoir (ca ne veut pas dire qu’on le fait, d’où la non rationalité..) casser les murs si on le souhaite, changer la couleur des volets, refaire sa SDB…

    Mais sur un stricte plan “homo/oeconomicus” vous avez tout à fait raison. Encore plus d’après moi sur la partie capacité d’emprunt que la partie gain financier/m2 entre la loc ou l’acquisition de sa reisidence principale.

    Un grand merci pour cet article qui nous aide à faire les bons choix.

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ce commentaire Raspoutine !

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  3. Dod

    Bonjour,

    j’ai une question sur la partie “2) Investissement locatif”. Pourquoi la taxe d’habitation est égale à 0€ ?

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Vous avez raison, c’est un oubli de ma part. L’investisseur paiera sa propre taxe d’habitation au même titre que son loyer. Correction apportée, merci !

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  4. Eric

    J’ai bien aimé ton comparatif sur la surface en fonction des villes.
    C’est très parlant. 🙂

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Si ça peut aider à comprendre certaines choses, c’est le but ! Merci pour ton commentaire Eric.

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  5. Raimana

    Bonjour,

    Tout d’abord merci pour l’article qui est intéressant. Le comparatif Achat ou location de ma résidence principale me permet de ne pas trop culpabiliser dans mon objectif d’investissement locatif, tout en étant moi-même locataire.

    J’aimerai tout de même savoir comment calculer la rentabilité brute d’un appartement : sur quelle base est calculée la rentabilité brute de 6% dans l’article ?

    Merci

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ce commentaire Raimana.
      La rentabilité brute correspond au calcul suivant : Loyers annuels / investissement total
      Dans le cas d’un investissement de 200 000€, une rentabilité brute de 6% correspond à un loyer annuel de 12 000€ annuels donc 1000€ mensuels.
      On parle ici de rentabilité brute car les frais comme les charges, la taxe foncière, les assurances ne sont pas pris en compte (on parlerait alors de rentabilité nette).
      N’hésitez pas si vous avez d’autres questions !

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  6. Sébastien

    Excellent article !
    Je suis désormais convaincu, et depuis longtemps, que la résidence principale constitue un vrai frein à l’investissement et à l’enrichissement.

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ce 3ème commentaire Sébastien ! Quel lecteur assidu, merci !!

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  7. Anna123

    Merci pour cet article très bien conçu!
    A bientôt !

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci Anna pour ce super commentaire !!

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  8. Pingback: gagnerdelargent.tv

  9. LE CAM

    Pourquoi vous basez vous sur la rentabilité brute et non pas sur la rentabilité nette ? Je pense qu’il faut réfléchir sur la base de la rentabilité nette après paiement des impots (impots sur le revenu et taxe foncière) et des charges (copro….) A bientôt

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour, et merci pour votre commentaire ! Je sais qu’il est préférable de se baser sur la rentabilité nette car c’est le seul indicateur valable lorsqu’on investit dans l’immobilier. Le problème est que pour un même investissement, la rentabilité nette peut être différente pour chaque investisseur en fonction du régime fiscal (Bic Réel / micro Bic) et de la tranche marginale d’imposition sur le revenu. Du coup je préfère évoquer une rentabilité brute qui sera identique pour tous les investisseurs, quitte à ce que ces derniers effectuent leur propre calcul de rentabilité nette par la suite. A bientôt !

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  10. Joe

    Bonjour,

    Je découvre votre blog et ai déjà lu beaucoup d’articles: bravo pour ce partage et toutes ces informations.

    Je me permets cependant de relever que vous ne traiter jamais la fiscalité: hors la rentabilité d’un investissement n’a de sens que lorsque la fiscalité est traitée.

    Par exemple sur la question de la résidence principale: en prenant en compte l’exonération de plus value et la revente de la RP de votre cadre, la “bonne” décision n’est pas forcément la location (cela dépendra de la plus value).

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Joe, merci pour vos encouragements ! Je prends note de votre message mais il y a bien une catégorie d’articles concernant la fiscalité : https://investimmob.fr/fiscalite-2/
      Cependant, vous avez raison, il faut que je rédige plus d’articles sur ce sujet sensible très important !
      Pour finir et afin de répondre à votre dernier point, le choix entre achat et location de RP ne peut se faire sur une potentielle plus-value (et la fiscalité associée) car nul ne peut prédire l’avenir et savoir si les prix de l’immobilier vont augmenter ou pas. C’est pourquoi j’ai plus une approche en termes de rentabilité et de calculs financiers basés sur des données existantes et non futures. A bientôt !

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  11. Minimax

    Très intéressant, donc si on arrive à faire plusieurs investissements locatifs idéalement autofinancés par les locataires et qu’on dégage des revenus locatifs intéressant, à ce moment la on peut envisager l’achat de sa résidence principale car on aura des compléments de revenus qui viendront s’ajouter à la capacité d’épargne.

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Minimax, Vous avez tout compris !!
      A bientôt

      Répondre
  12. Greg

    Hello 🙂

    Tout d’abord parcours ton blog depuis hier et je le trouve super.
    En effet, du haut de mes 23 ans je suis en train d’investir dans du locatif en ce moment mais je ne suis pas forcément d’accord avec cet article, je m’explique.

    Concernant la RP, cela dépends vraiment de l’endroit où vous souhaitez habiter. Pour ma part, j’ai toujours voulu commencer par du locatif, mais les terrains étant asser abordable par chez moi (dans le 77, la campagne mais 1h de Paris et convenable pour moi au niveau du trajet) j’ai finalement décider de faire construire.

    Pourquoi ? Car le PTZ est quand même vachement intéressant. J’ai acheter un terrain de 900m2 pour 55 000€ et je fais construire ma maison pour 127 000€ (prêt total de 182 000€, mon apport couvre le reste).

    Grâce au PTZ, je finance 61 000€ à taux zéro ! J’ai donc plus ou moins deux prêts en un. Pendant 15 je paie le premier représentabt 121 000€ à 1,39% (environ 750€/mois), puis les 10 dernières années je paie les 61 000€ à taux zéro soit environ 550€/mois !!

    Mais le PTZ est éligible seulement pour RP et si c’est du neuf.
    J’ai donc une maison neuve de 100m2 + combles amménageables avec garage de 30m2 pour une “faible” mensualité comparer à ce qui se fait en location !! (pour ce prix j’aurais eu un appartement sans jardin et moins grand).

    Voilà pour ma petite histoire, la maison est en train de se construire.

    Et j’ai rdv samedi à la banque pour mon premier investissement locatif qui me parait être une super affaire (5,5% de rendement NET !). Un appartement déjà rénover de 33m2 pour 45 000€, l’inconvénient étant apparemment la copropriété qui a pas super réputation. J’ai déjà un ami qui souhaiterait y vivre pour 450€/mois CC.

    Je sent que cela est très addictif je regarde les annonces tous les jours et mon objectif est maintenant de devenir rentier.

    Voilà à plus tard pour échanger 🙂

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Salut Greg, super ton début de parcours d’investisseur ! Tiens moi informé de tes projets !! A bientôt 😉

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