Division de biens : comment augmenter sa rentabilité de façon insolente !

division de biens legal

Quand j’ai parlé de ma stratégie d’investissement à mon ami Raphaël de ClubMillionnaire.fr, il m’a tout de suite demandé pourquoi je n’avais pas encore fait de division de biens ! C’est en effet une super stratégie qui permet de dégager une rentabilité supérieure à la normale que je compte bien appliquer très prochainement !! Je lui ai donc demandé de me conseiller sur cette stratégie et il a rédigé cet article complet que je partage avec vous aujourd’hui. Merci Raphaël !!

Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier, on se rend très vite compte que c’est un monde très vaste et qu’il existe une multitude de stratégies ; certaines avec des rentabilités insolentes et d’autres similaires à un boulet attaché aux pieds.

Location saisonnière, Pinel, location en nue, meublé étudiant, immeuble de rapport, colocation, Robien, parkings, murs commerciaux, construction, terrains…

Je pourrais encore en citer plein d’autres…

Aujourd’hui, je souhaiterais m’attarder sur une stratégie insolente qui est la division de biens. C’est une des stratégies qui aujourd’hui rapporte le plus dans l’immobilier et qui permet d’obtenir immédiatement un cashflow positif (et non pas dans 20 ans). Pour connaître quelles sont les 7 autres stratégies d’investissement les plus puissantes dans l’immobilier, cliquez ici !

En quoi consiste la division de biens ?

Il s’agit de diviser un appartement entier en plusieurs sous-appartements et donc de faire d’un lot plusieurs lots. Plutôt que de louer une seule surface à une seule personne, on prend cette surface, on la divise en 2, 3, 4 ou plus et on la loue à 2, 3, 4 (ou plus) personnes.

On estime que cela permet d’apporter 30 à 50% de rendement en plus, c’est énorme ! Si vous couplez cela à d’autres stratégies très puissantes, vous atteindrez presque la lune ;-).

Par exemple : division de biens + rénovation + location saisonnière = JACKPOT et indépendance financière immédiate.

Alors bien évidemment, cela ne se fait pas à la légère : autorisations, architecte, obligations légales. Il y a quelques choses à savoir mais rien d’insurmontable.

Est-ce que la division de biens est légale ?

Oui mais il y a quelques points à vérifier avant d’entamer un projet :

– Il faut vérifier le règlement de copropriété afin de s’assurer que la division de biens n’est pas clairement interdite dans celui-ci (c’est souvent le cas dans les quartiers luxueux ou les copropriétés bourgeoises).

Si rien n’est écrit, cela signifie que c’est donc autorisé (puisque pas interdit) tant que vous ne touchez pas à l’aspect extérieur (communs et façade).

On ne modifie pas les parties communes, on fait uniquement de l’aménagement intérieur !

– Vous devez consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) car dans certaines villes, il est nécessaire de créer des places de parking si vous créez des logements supplémentaires. Cela a été plus ou moins supprimé depuis le 1er janvier 2015 mais chaque ville a ses propres règles donc il est important de vérifier ce point.

Vous pouvez alternativement, toujours en fonction des villes, soit acheter ou louer une place à proximité ou payer cash une taxe en compensation à la ville.

– Important également, les voisins ne peuvent pas s’opposer à votre projet de division de biens.

3 cas de figure lorsque l’on parle de division de biens :

– la division de biens avec création de lots

– la division de biens sans création de lots

– séparer 2 lots qui avaient été réunis

Le premier cas est la situation la plus « propre » mais vous devrez vous affranchir des frais d’un géomètre pour recalculer les tantièmes (environ 2000€) ainsi que des frais d’un notaire pour la publication au service de publicité foncière de l’état descriptif de la division de biens (environ 1500€).

Dans le second cas, vous faites ce que vous voulez, c’est ce qu’on appelle de l’aménagement intérieur mais il vous sera par contre impossible de revendre les lots séparément, vous êtes obligés de revendre l’ensemble, ce qui peut être plus compliqué puisque seul un investisseur pourrait être intéressé.

Dans le dernier cas, c’est la solution idéale, vous n’avez plus qu’à « défaire » puisque les 2 lots étaient présents à la base.

Tous les appartements ne se prêtent pas à la division de biens, vous devez bien regarder l’agencement général de l’appartement, les différentes arrivées d’eaux, les murs porteurs et semi-porteurs, les différentes fenêtres…

Il est important de se faire aider d’un architecte car on arrive sur des « gros » projets sur lesquels il ne faut pas se tromper. Il nous faut des plans précis et surtout il faut s’assurer de la faisabilité technique du projet sans compter les différentes normes à respecter, les évacuations, l’aération… Nous ne sommes « que » des investisseurs, à chacun son métier. J

A savoir qu’un architecte vous coûtera entre 8 et 12% du montant des travaux.

Il existe énormément de questions sur de nombreux points quand on parle de division de biens, je vais en reprendre 2 qui sont courants et importants.

Les évacuations d’eaux et la taxe d’habitation

Concernant les évacuations d’eaux, il existe plusieurs façons de « s’en sortir ». Les salles de bain et les cuisines à créer sont ce qui coûte le plus cher donc il faut faire attention.

Il y a la solution de créer un faux plafond pour faire passer les évacuations avec un système de pompe électrique qui va tout faire passer dans le faux plafond pur rejoindre l’évacuation existante ou on peut également créer une canalisation qui va courir le long du mur avec une légère pente et avec un petit coffrage pour garder un accès en cas de dégâts des eaux.

Passer par des systèmes d’estrade ou encore des sanibroyeurs pour les toilettes peut-être une alternative. Il faut comprendre qu’il existe toujours une solution mais qu’il faut bien étudier laquelle sera la meilleure et la plus pérenne dans le temps, d’où l’importance de s’entourer d’un architecte.

La taxe d’habitation

Pour la taxe d’habitation et malgré le fait que vous avez 2 locataires à la même adresse, c’est très simple ! Il faut savoir que la taxe d’habitation est calculée sur 2 choses :

– la superficie du logement

– les revenus du locataire

Vous n’avez qu’à déclarer aux impôts, par le biais d’un formulaire envoyé par l’administration, la présence de 2 locataires en renseignant donc la même adresse mais en précisant bien la superficie occupée par chaque locataire. Chaque locataire recevra ensuite sa propre taxe d’habitation (un peu comme pour la colocation).

Si vous souhaitez approfondir cette stratégie et découvrir quelles sont les 7 autres stratégies les + puissantes actuellement en Immobilier pour dégager du cashflow de manière immédiate, je vous invite à aller découvrir la formation ultra complète de Raphaël que j’ai personnellement suivie. Sur les 8 stratégies (presque 10 heures de vidéo), j’ai particulièrement apprécié celles sur la location saisonnière, la colocation et l’achat revente !!

17 Commentaires

  1. Thanh N.

    Merci Sylvain et bravo Raphaël pour cet article très enrichissant d’infos.

    Cette stratégie m’intéresse depuis peu de temps.
    Il y a beaucoup de travail en amont (recherche de biens avec la bonne configuration pour la division, estimation personnelle en 1ere visite, revisite avec les pros en métier comme architecte et artisans pour étudier la faisabilité du projet et pour avoir le devis, recherche de financement avec les explications pour les gros travaux de division, jeu diplomate avec la copro, etc.), certes, mais le résultat en vaut la chandelle.

    Mon grand souci se situe à la partie rénovation car je n’ai pas encore trouvé des bonnes personnes dans le métier. Pouvez-vous me recommander quelques bons contacts dans la rénovation en IDF (architecte, décorateur/trice, artisans)?

    Thanh

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    1. Raphaël de ClubMillionnaire

      Merci beaucoup à toi Sylvain de m’avoir autorisé à écrire un article sur cette stratégie très puissante ! 🙂

      En effet Thanh, il y a peut être un peu plus de travail que pour d’autres opérations mais le résultat obtenu à la fin en terme de cashflow (surtout si on divise en plus que 2 appartements) est juste « fou ». 😉

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      1. Investimmob (Auteur de l'article)

        Je t’en prie Raphaël, ton article est très intéressant et je te remercie d’avoir partagé tes connaissances sur mon blog !

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  2. Laurent d'InvestirGarage

    « – Vous devez consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) car dans certaines villes, il est nécessaire de créer des places de parking si vous créez des logements supplémentaires. Cela a été plus ou moins supprimé depuis le 1er janvier 2015 mais chaque ville a ses propres règles donc il est important de vérifier ce point. ».

    Pour ce point il me semble que si on rajoute une porte sur le pallier, mais si les modifications ne touchent pas au lot à proprement dit, logiquement on est pas assujeti à créer une place de parking , ni payer 15000€ en compensation. A confirmer…

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    1. Michael

      Je confirme

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    2. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ton apport Laurent !

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  3. robin gomis

    Bonjour,

    En effet, c’est une bonne stratégie mais pour s’assurer la revente en lots, il faut avoir l’accord préalable de la copropriété pour recréer des lots avec des nouveau dixièmes, ce qui est très important.

    Ensuite, il y as la problématiques des compteurs eau/éléc/gaz !
    C’est très important car parfois ajouter des compteurs est impossible donc revente impossible !

    Comment procéder ?

    J’ai trouver très peu d’info la dessus…

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    1. Michael

      On ne peut que revendre le lot global ce qui implique revendre plus bas que le prix du marché.
      Sinon faire des lots notariés mais cela demande accord de copro et multiplication des compteurs comme tu le fais justement remarquer.

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      1. Investimmob (Auteur de l'article)

        Merci pour ton apport Michaël ! A bientôt 😉

        Répondre
    2. Raphaël de ClubMillionnaire

      Salut Robin,

      la problématique des compteurs s’anticipe dès la visite des biens et est un critère décisif à la décision d’achat ou non, là est toute l’importance d’être entouré d’artisans et de professionnels sérieux. 🙂

      Bon courage !

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      1. robin gomis

        Merci de ton bon conseil !

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    3. Anthony

      Très bon article je m’oriente vers cette stratégie aussi

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      1. Investimmob (Auteur de l'article)

        Merci pour ton commentaire Anthony! A bientôt !!

        Répondre
  4. pauline394

    Bonjour et merci à vous deux pour ce très bon article! Il met bien en garde contre les embûches liées aux réglementations et à l’urbanisme. Je tâche toujours d’en informer mes clients. C’est effectivement une rentabilité juteuse mais qui ne s’improvise pas.

    Il vaut mieux avoir un contact au sein de la copropriété pour avoir la « tendance » concernant ce genre de projet si demande d’autorisation il doit y avoir. Sans compter un petit carnet d’adresse d’artisans bien choisis. L’opération peut vite devenir inintéressante sans ces vérifications techniques.

    Vous parliez aussi de l’évacuation des eaux, prenez garde à vérifier que les diamètres des chutes sont suffisamment dimensionnées pour évacuer le surplus consommé: 4 personnes qui prennent leur douche en même temps, c’est plus d’eau qui arrive en simultané dans les tuyaux! 😉 Les logements anciens ne sont pas forcément normalisés comme nos constructions d’aujourd’hui.

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  5. ledeficitfoncier

    « Dans le second cas, vous faites ce que vous voulez, c’est ce qu’on appelle de l’aménagement intérieur mais il vous sera par contre impossible de revendre les lots séparément, vous êtes obligés de revendre l’ensemble, ce qui peut être plus compliqué puisque seul un investisseur pourrait être intéressé. »

    Bonjour,
    Est-ce que dans le cas d’une division sans création de lots, étant donné qu’il s’agit d' »aménagement intérieur », nous sommes bien d’accord qu’il n’y a pas d’accord spécifique de la copropriété à obtenir (contrairement à la division cadastrale) ?

    A bientôt,
    Vincent

    Répondre
    1. Michael

      C’est plus compliqué que cela Vincent.

      Il faut reconnaître 2 cas :
      – la division sans création de lots (comme tu dis) => pas besoin d’accord de copro
      – la division avec création de lots => accord de copro

      Après celà dépend de ce que tu veux faire à l’interieur :

      Location nue, meublée, saisonnière.
      location nue : tu peux y aller les yeux fermer.
      Meublé et saisonnier : attention au règlement de copro voire même passer par la copro et l’urbanisme pour le changement d’usage et de destination.

      Répondre
    2. Raphaël de ClubMillionnaire

      Salut Vincent,

      dans les conditions que tu indiques (sans création de lots), il s’agit bien d’aménagement intérieur donc tu n’as rien à demander à la copro tant que tu ne touches à aucun aspect extérieur (façade ou communs). 🙂

      Répondre

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