Pret lissé : j'emprunte même en ayant un prêt étudiant ou conso !

Prêt lissé : j’emprunte même en ayant un prêt conso ou étudiant !

Prêt lissé

De nombreux jeunes actifs pensent que leur crédit étudiant les empêche d’investir et qu’il faudra attendre le remboursement total de ce prêt pour se lancer dans l’immobilier. De la même manière, ceux qui ont contracté un crédit à la consommation en début de carrière tirent rapidement un trait sur l’investissement immobilier. Ils ont tous tort car ils ne connaissent pas le « prêt lissé » qui permet d’investir tout en ayant déjà contracté un crédit court terme. Comment fonctionne ce prêt lissé ?

Prêt lissé ?

Vous ne connaissez pas le « prêt lissé » ou « prêt à paliers » et cela arrange bien les banques ! En effet, elles préfèrent les dossiers simples (bon salaire, pas d’endettement…) à votre dossier qui comporte déjà une ligne de crédit. Pourtant, toutes les banques peuvent mettre en place un prêt lissé car il consiste simplement à rassembler 2 prêts classiques ayant des montants et des dates (début / fin) différentes. Cette superposition de prêts permettra d’absorber la première ligne de crédit existante (avec une mensualité plus faible au début) avec pour objectif d’avoir des mensualités stables sur toute la durée du prêt.

Grâce à ce type de montage, vous ne dépasserez jamais votre taux d’endettement et vous n’aurez pas à attendre des années que votre crédit conso / étudiant soit remboursé !

Simulation 1 : encore 3 ans de crédit étudiant

Prenons l’exemple de ce jeune actif de 28 ans qui a un revenu de 2 700€ par mois et qui souhaite investir avant la fin de son crédit étudiant pour lequel il paiera 500€ par mois pendant encore 3 ans.

Il souhaite emprunter 180 000€ mais d’après ses calculs, cela lui ferait une mensualité de crédit immobilier de 800€ par mois (sur 25 ans à 2,4%). S’il ajoute son crédit étudiant, il aura 1 300€ à payer tous les mois, ce qui représente plus de 48% de taux d’endettement. D’après lui, son dossier ne passera jamais auprès des banques !

La solution est ici de mettre en place le montage de type prêt lissé suivant :

  • prêt de 400€ pendant 3 ans (jusqu’à la fin du crédit étudiant)
  • prêt de  900€ pendant 18 ans (commençant à la fin du crédit étudiant)

Ce montage va permettre à ce jeune actif de ne pas dépasser le fameux 33% de taux d’endettement demandé par les banques (ce qui représente 900€ / mois dans son cas).

Voici le détail du montage :

Prêt 1 => 14 000€ empruntés sur 3 ans au taux de 0,5% : 400€ de mensualités

Prêt 2 => 166 000€ empruntés à partir de 3 ans sur une durée de 18 ans au taux de 1,8% : 900€ de mensualités

Le prêt lissé va ici permettre à ce jeune actif d’investir très jeune, même avant d’avoir remboursé son crédit étudiant !

Simulation 2 : encore 6 ans de crédit conso

Prenons l’exemple de ce cadre de 32 ans qui gagne bien sa vie (3 900€ par mois) mais qui gère mal son budget mensuel (en fait il n’a pas de budget !). Comme de nombreux autres avant lui en manque de trésorerie, il a dû faire un crédit à la consommation pour pouvoir payer ses impôts (et quelques sorties…). Ayant étalé son crédit conso au maximum pour baisser les mensualités, il lui reste à payer 200€ par mois pendant 6 ans encore.

Il est allé voir son banquier pour faire une simulation d’emprunt mais a vite compris que le banquier n’aimait pas le crédit à la consommation contracté l’été dernier. La banquier lui présente les choses très simplement :

  • « à cause de ce crédit conso, vous perdez 50 000€ de capacité d’emprunt (sur 25 ans) »
  • « si et seulement si vous le remboursez (10 000€ restants), vous pourrez emprunter 290 000€ sans problème »

Si seulement le banquier avait évoqué le prêt lissé, cela aurait été plus simple ! Voici le montage qu’il aurait fallu présenter à ce cadre :

  • prêt de 1 100€ pendant 6 ans (jusqu’à la fin du crédit conso)
  • prêt de 1 300€ pendant 19 ans (commençant à la fin du crédit conso)

Son taux d’endettement restera stable (33% ou 1 300€ de mensualités) tout au long du crédit.

Voici le détail du montage :

Prêt 1 => 77 000€ empruntés sur 6 ans au taux de 1% : 1 100€ de mensualités

Prêt 2 => 246 000€ empruntés à partir de 6 ans sur une durée de 19 ans au taux de 2% : 1 300€ de mensualités

Le prêt lissé va permettre à ce cadre d’emprunter un montant plus important sans avoir à rembourser son crédit conso comme le conseillait son banquier !

Simulation 3 : encore 10 ans de crédit immobilier

Je pense à ce lecteur du blog de 36 ans qui m’a contacté dernièrement avec une problématique bien précise. Il souhaite investir une seconde fois dans l’immobilier mais il lui reste encore 10 ans de son premier crédit immobilier à rembourser. Il est perdu car d’après lui son taux d’endettement va s’envoler ! Il ne connaît pas encore le prêt lissé qui va lui permettre d’investir à nouveau.

Il paye actuellement 800€ par mois et il lui reste 10 ans avant d’avoir remboursé son crédit mais il ne veut pas :

  • attendre la fin de son crédit,
  • faire un remboursement anticipé (cet argent disponible sera son apport personnel) pour baisser les mensualités,
  • revoir à la baisse son nouveau projet par manque de financement par les banques.

Afin de savoir combien il va pouvoir emprunter, il lui suffit de calculer sa mensualité maximum par mois en prenant en compte ses revenus actuels. Il gagne 4 800€ / mois donc sa mensualité max sera de 1 600€ / mois. Il sait maintenant qu’il est possible de mettre en place deux prêts :

Prêt 1 => un prêt sur 10 ans dont la mensualité ne dépassera pas 800€ (donc 1 600€ avec son premier crédit)

Prêt 2 => un prêt sur 15 ans qui commencera dans 10 ans dont la mensualité sera de 1 600€.

A l’aide d’un échéancier et des taux de marché (je vous conseille meilleurtaux.com), il est très simple de trouver les montants de ces 2 prêts qui additionnés deviendront la capacité d’emprunt maximale de ce cadre.

Prêt 1 => 89 000€ empruntés sur 10 ans à un taux de 1,5% : 800€ de mensualités

Prêt 2 => 255 000€ empruntés sur 15 ans à un taux de 1,65% : 1 600€ de mensualités

Le cadre va donc pouvoir emprunter 344 000€ alors qu’il pensait ne pas pouvoir emprunter !

Qui contacter ?

Il est fort possible que votre banquier en agence ne connaisse pas ce type de crédit ou qu’il ne souhaite pas mettre en place ce montage alors je vous conseille de vous tourner vers un courtier en crédit immobilier qui saura faire les simulations financières (pas si compliquées que ça) et mettre en avant votre dossier auprès des banques.

Si vous souhaitez que je vous mette en relation avec mon courtier ou que je vous aide à effectuer des simulations financières sur un prêt lissé, vous pouvez me contacter via le blog ou dans les commentaires ci-dessous !

14 Commentaires

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  2. Iris

    Je suis étudiante et j’aimerais investir dans l’immobilier en achetant des parts de SCPI ici : https://www.corum.fr/ . J’ai déjà un prêt étudiant en cours ; penses-tu que ma banque me suivra sur ce coup ? Est-ce une bonne idée ? Je ne sais pas vraiment comment m’y prendre.

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Iris, en tant qu’étudiante ce n’est pas facile de se financer auprès des banques. Après tout dépend de ta relation avec ta banque… Si toute ta famille a ses avoirs dans la même banque ou que tu as beaucoup d’épargne, ce seront de bons arguments. Je te conseille personnellement d’investir dès que tu as un salaire (CDI de préférence) car ce sera beaucoup plus facile.
      Concernant ton crédit étudiant, cela ne devrait pas poser de problèmes. Je te conseille de lire cet article à ce sujet : http://investimmob.fr/articles/investissement-immobilier/pret-lisse/
      A bientôt !

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  3. Iris

    Mon copain a lui un CDI et nous pensions investir dans deux projets immobiliers d’ici l’année prochaine (direct et indirect). En effet, toute ma famille a ses avoirs dans la même banque. Par contre, je n’ai pas beaucoup d’épargne :/

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  6. Laura H

    Bonjour,

    Je n’ai pas grand espoir que vous voyez ce commentaire, mais je tente ma chance !
    J’ai un prêt étudiant de 40.000€ qui débutera en mars 2020, pour des mensualités de 700€.
    Je souhaite investir dans l’immobilier, pour un budget de 160 à 175.000€.

    Pensez-vous qu’il soit possible, de réunir les deux prêts, et donc de ne pas emprunter 175.000€ mais 210.000€ ?
    De cette manière, je ne cumulerai pas 2 remboursements, mais aurait une mensualité, étalée sur 25 ans par exemple.

    Le montage financier est-il réalisable?

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour,
      Je suis à peu près sûr que vous ne pourrez pas réunir les deux.
      Au contraire, votre prêt étudiant risque même de réduire votre capacité d’emprunt sur le projet d’investissement dans l’immobilier.
      Bon courage !
      Sylvain

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  7. Ingrid

    Bonsoir . J’ai contracté un prêt étudiant . Il me reste 17000 euros à rembourser jusqu’en 2024. Je paye actuellement 400 euros par mois pour le rembourser . Je souhaiterais faire un emprunt immobilier de 100 000 euros pour rembourser cette dette et investir à hauteur de 80 000 euros sur un appartement. Pensez vous que cela soit possible ?
    Merci pour votre réponse

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Doriane,
      Un prêt immobilier ne peut être alloué qu’à l’acquisition d’un bien immobilier (et non au remboursement d’un autre crédit).
      Cependant, en fonction de vos revenus et de votre situation, un banquier pourra vous proposer un prêt lissé qui aura des mensualités faibles jusqu’en 2024 puis de mensualités plus importantes après 2024.
      A bientôt
      Sylvain

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  8. Rodrigo

    Bonjour,
    Nous souhaitons faire un prêt immobilier et nous avons un prêt étudiant qui se termine fin 2024.
    Notre banque ne propose pas de prêt lissé pour avoir des mensualités plus fiables jusqu’à la fin du remboursement du prêt étudiant et ensuite des mensualités plus importantes.
    Cela nous permettrait d’avoir une plus grande capacité d’emprunt.
    Savez-vous quelles banques proposent ces prêts lissés ?
    Merci
    Elodie

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Elodie,
      Je comprends votre problématique.
      A l’époque le LCL m’avait fait un prêt lissé mais cela dépend de votre interlocuteur.
      Je vous conseille de rencontrer 5 banques différentes en priorisant les banques mutualistes (Crédit Agricole, Caisse d’Epargne, Crédit Mutuel, CIC, Banques populaires).
      Tenez moi au courant !
      Sylvain

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  9. Névot Eloïse

    Bonjour,
    J’ai contracté en 2015 un prêt étudiant qui me coûte un peu moins de 400€ par mois et qui se termine à l’été 2025. J’aurais voulu investir dans une maison à hauteur de 100 000€. J’ai un salaire de 1400€.
    Croyez vous que dans mon cas il est possible de faire un prêt lissé? Cela vaut-il le coup financièrement ou vaut mieux-t-il que j’attende la fin de mon prêt?
    Merci.
    Eloïse

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour,
      Cela dépendra des banques et de votre situation personnelle (épargne, état des comptes, etc…)
      Mais financièrement, il sera toujours plus intéressant d’investir que d’attendre 4 ans de plus.
      Si vous avez l’épargne suffisante, il faudrait d’ailleurs se poser la question d’un remboursement anticipé.
      Sylvain

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