Airbnb : Combien vais-je réellement gagner en courte durée ?

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Qui n’a pas hésité un jour à mettre son appartement sur Airbnb juste pour se faire une idée de combien il pourrait le louer à la nuitée !? Qui ne s’est pas emballé à calculer son revenu locatif mensuel en multipliant le prix d’une nuit par 30 !? Pour ceux qui hésitent à sauter le pas, faites cette simulation simple avant de vous lancer dans la location touristique.

Frais supplémentaires liés à Airbnb

Une fois votre bien sur Airbnb, vous allez devoir payer des frais que vous ne payiez pas en location classique. Il existe 3 types de frais supplémentaires :

Gestion des check-in, ménage et lessive

A moins d’habiter au dessus de vos futurs guests, il vous sera difficile de gérer vous-même les check-ins de votre appartement. Il faut savoir que la durée moyenne d’une location touristique est de 4,5 nuits, ce qui signifie qu’il faudra donc assurer 7 checkins par mois.

Vous pouvez pour cela faire appel à un pote qui souhaite arrondir ses fins de mois ou passer par un organisme « officiel » comme Bnbsitter ou Welkeys. Dans chacun des deux cas, cela vous coutera en moyenne 60€ (pour un studio) à chaque fois. En effet, il faut compter 20€ pour l’accueil des clients, 20€ pour le ménage et 20€ pour une lessive complète draps / serviettes.

Au total, il faut donc prévoir 420€ mensuels (7 x 60€) uniquement pour assurer l’accueil de guests dans un appartement propre avec des draps / serviettes lavés.

Réapprovisionnements

Si vous souhaitez avoir de bons commentaires sur votre annonce Airbnb, je vous conseille de mettre à disposition des guests 5 articles indispensables :

  • Café
  • Thé,
  • Papier toilette,
  • Sac poubelle,
  • Gel douche.

Certains achèteront même une bouteille de vin pour chaque guest (très bien au début pour avoir des commentaires 5 étoiles).

A la louche, comptez 30€ supplémentaires par mois en fonction de la consommation de vos guests. On arrive donc désormais à 450€ par mois juste pour accueillir vos guests dans de bonnes conditions.

Facture EDF

Comme vous le savez, et contrairement à une location classique où le locataire paye sa propre consommation, vous allez en saisonnier payer la facture EDF de vos guests.

Difficile d’évaluer la facture mensuelle car elle varie trop en fonction des appartements et des guests, mais il est acceptable de budgétiser une facture mensuelle de 50€ par mois. On arrive maintenant à un total de 500€ mensuels à payer en plus que pour une location classique.

Revenus supplémentaires liés à Airbnb

C’est là qu’il ne va pas falloir se mentir et être objectif en essayant d’évaluer ses futurs revenus locatifs en saisonnier. 2 composantes à ce revenu : le prix de la nuit et le taux de remplissage.

Prix à la nuit

Prenez 15 minutes et allez sur le site Airbnb en tant que guest et recherchez un appartement en entrant les 2 critères suivants :

  • L’adresse de votre appartement,
  • Le nombre d’hôtes que vous pouvez accueillir au maximum (ne trichez pas sur ce point).

Une liste d’appartements à louer va alors s’afficher et il va falloir que vous identifiez les appartements qui ressemblent au votre au niveau de la surface (un 2 pièces ne se loue pas au même prix qu’un studio !!) et de la qualité de la décoration (l’écart de prix si la déco est belle peut être important). Votre logement pourra donc se louer à moyen terme à ce niveau de prix sur Airbnb.

Je dis à moyen terme car ce n’est pas le prix auquel vous allez louer votre appartement pendant les 2 premiers mois. Si vous voulez connaitre votre prix de location initial sur Airbnb, vous pouvez appliquer une décote de 20% à ce prix de moyen terme, que vous pourrez réduire au gré des commentaires positifs (compter 2 mois et une dizaine de commentaires 5 étoiles).

Taux de remplissage

Les hôtels qui marchent bien font entre 80% et 90% de taux de remplissage. Calquez vous sur cette fourchette afin d’évaluer vos futurs revenus saisonniers. Pour simplifier, cela signifie qu’il va falloir multiplier le prix à la nuitée par 24 ou 27 pour avoir vos revenus locatifs.

Attention, si vous atteignez un taux de remplissage supérieur à 90%, cela n’est pas forcément bon signe. Il vaut en effet mieux un taux de remplissage de 80% avec un prix de 120 qu’un taux de remplissage de 100% avec un prix à 90. Je vous donnerai prochainement une stratégie pour définir le prix à la nuitée idéal.

L’heure du choix : Airbnb ou pas ?

Une fois que l’on a évalué les revenus locatifs possibles en saisonnier, on a vu qu’il fallait retrancher approximativement 500€ pour connaitre les entrées mensuelles nettes liées à cette activité. C’est le moment de comparer avec votre loyer en location classique et si les 2 sont à peu près équivalents je vous conseille de rester en classique car une gestion touristique entraîne du stress et nécessite une très bonne organisation.

Je vais prendre l’exemple de mes 4 appartements parisiens et faire le test :

Appartement 1 – 11ème

Loyer actuel : 1 150€

Location possible Airbnb : 65€

Revenus bruts Airbnb : 1 560€ à 1 755€

Revenus nets Airbnb : 1 060€ à 1 255€ (moyenne de 1 157,5€)

==> mes revenus seront à peu près les mêmes. Aucun intérêt de louer sur Airbnb !

Appartement 2 – 10ème

Loyer actuel : 1 150€

Location possible Airbnb : 60€

Revenus bruts Airbnb : 1 440€ à 1 620€

Revenus nets Airbnb : 940€ à 1 120€ (moyenne de 1 030€)

==> Mes revenus Airbnb seront inférieurs à ceux en location classique ! Pourquoi se tirer une balle dans le pied !?

Appartement 3 – 8ème

Loyer actuel : 1 150€

Location possible Airbnb : 95€

Revenus bruts Airbnb : 2 280€ à 2 565€

Revenus nets Airbnb : 1 780€ à 2 065€ (moyenne de 1 922,5€)

==> Presque 800€ mensuels supplémentaires ou pratiquement 10 000€ par an dans ce cas. Dites moi dans un commentaire en bas de cet article si vous le feriez à ma place ?

Appartement 4 – 11ème

Loyer actuel : 1 000€

Location possible Airbnb : 65€

Revenus bruts Airbnb : 1 560€ à 1 755€

Revenus nets Airbnb : 1 060€ à 1 255€ (moyenne de 1 157,5€)

==> mes revenus seront seulement de 150€ supérieurs. Aucun intérêt de louer sur Airbnb !

Au final, si l’on prend en compte tous les frais supplémentaires et si l’on estime objectivement le prix à la nuitée de son appartement, il n’est pas toujours intéressant de louer son appartement sur Airbnb. Mieux vaut donc bien évaluer ses futurs revenus nets avant de se lancer dans la location touristique.

Si vous êtes un propriétaire (hésitant) et que vous avez besoin d’un conseil ou d’une précision sur cet article, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !

23 Commentaires

  1. Audrey

    Bonjour

    Vraiment un excellent article.

    Je suis bluffée par les chiffres que tu expose.

    Merci pour cette mise à niveau.

    A bientôt

    Audrey

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ce commentaire Audrey !

      Répondre
  2. Vanessa

    Bonjour,

    Très instructif comme article!
    Peux-tu s’il te plaît nous préciser les surfaces de chacun de tes appartements?
    Pour le bien 3 j’aurais opté pour la location saisonnière au regard des +800€ de cashflow net net potentiel. Belle performance

    A bientôt
    Vanessa

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Vanessa, et merci pour ton commentaire ! Les appartements font entre 20 et 30 m2 à Paris. Il y a un studio et trois 2 pièces.

      Répondre
  3. Thibaut

    Pour ton appartement 3, As-tu compté les impôts dessus ? 29 000 € / an de CA => BIC classique. Sur 23 000 net, combien peux-tu encore déduire ? Imaginons que tu puisses encore déduire 8 000 € (d’intérêts et de frais divers), tu seras imposé sur 15 000 € à ton taux marginal d’IR. Vu que tu as d’autres appartements, on imagine que tu as un taux d’IR à 20 % (un peu au-dessus de la moyenne des français qui est à 14 %). Tu ajoutes 3 000 euros d’impôts à ton ardoise. Donc en net après impôts, ton flux de trésorerie supplémentaire ne sera plus de 800 mais de 550 € / mois soit 6 600 / an. Ca peut donc quand même valoir le coup…

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    1. Pierre

      oui, effectivement le volet fiscal est prépondérant, il ne faut pas se baser que sur les biens, car le statut fiscal dépend de la situation de chacun et le résultat qui importe est ce qu’il reste dans la poche après avoir fait le chèque à Hollande! en reprenant l’étude avec un statut LMNP au réel par exemple versus location classique, tu dois trouver des résultats sensiblement différents (amortissement du bien, CSG/RDS en moins pour le LMNP etc…).

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    2. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ton apport Thibaut ! Je pense effectivement que cela reste tout de même intéressant…

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  4. Ninoche

    Les frais de remise de clé 420euros évoqués (check_in, check out menage) comment les avez-vous fixé?
    Passez-vs par une société spécialisé ou c’est un prix reconnu???
    Merci de m’éclairer svp

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour cette question Ninoche ! A Paris, il faut compter 60€ pour un service de checkin / ménage / lessive pour chaque arrivée. Si l’on prend la durée moyenne de séjour de 4,5 nuits, il faudra faire appel à ce service 7 fois par mois ==> 420 €.
      Je me base sur les tarifs de Bnbsitter et de Welkeys qui reflètent les tarifs pratiqués pour ce genre de service.
      Il vous sera difficile de trouver moins cher (à moins de le faire soi-même !) et si vous passez par un ami, il acceptera difficilement en dessous de 50 € par arrivée.
      A bientôt

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  5. Sylvain

    C’est intéressant d’avoir un autre point de vue sur la location saisonnière, très souvent présentée comme la poule aux oeufs d’or. Tu démontres par a+b que ce n’est pas toujours vrai, et ça fait réfléchir!

    Ca m’étonne que tu doives payer 60€ pour l’accueil/ménage/lessive. Mais vu la concurrence qu’il y a maintenant à Paris, il faut sûrement se démarquer avec la déco et une très bonne note des clients, pour obtenir un loyer suffisamment élevé.

    Merci de nous avoir éclairé en tout cas 😉

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ton commentaire Sylvain !!

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  6. Sébastien

    Il est possible de faire porter les frais de ménage et de gestion (60 euros pour reprendre tes chiffres) sur tes locataires.
    En plus du prix de la nuit, ils payeront 60 euros sur la totalité du séjour.
    A Toulouse, cela me coûte 30 euros (moins cher que Paris) pour déléguer toute cette partie et je l’inclus au prix du séjour en tant que forfait.
    Par ailleurs, je ne connais pas tes appartements, mais les tarifs de 60 et 65 euros par nuit me paraissent un peu faible pour la capitale. Tu pourrais facilement viser plus.
    Dans ces conditions, les chiffres ne sont plus du tout les mêmes 🙂

    Pour ma part, le choix a été fait. Je ne fais que de la location saisonnière (cf mon blog).
    J’y vois plusieurs intérêts :
    – aucun risque de loyer impayé
    – source de revenus complémentaire non imposable (avec la fiscalité actuelle) en raison des avantages régime BIC vis à vis du déficit foncier créé et reportable sur plusieurs années.

    Effectivement, tout cela demande plus de gestion et d’organisation.
    Mais avec ce système, mon taux horaire est plus élevé que celui que j’avais étant salarié 🙂

    Et pour répondre à ta question, je passerai sans hésiter l’appartement 3 en saisonnier ! 🙂

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Merci pour ton apport Sébastien !
      Concernant tes doutes sur le prix des appartements à 60€ et 65€, ils sont situés dans des arrondissements (10ème et 11ème) dont l’offre en touristique est très (trop) forte, ce qui tire les prix à la baisse. Jette un coup d’oeil sur Airbnb pour ces arrondissements.
      A bientôt !

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  7. Esra

    Bonjour,
    Merci pour le partage ! C’est un article très intéressant  Je ne connaissais pas le « Airbnb », maintenant je sais que je ne vais pas mourir bête 😛 À plus !

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  8. DVTI

    Bonjour,

    Merci pour tous ces commentaires. Concernant les impôts, est-on imposé quelque soit le nombre de jours de location ou bien y a t il un seuil de jours dans l’année à partir duquel on est imposable ?

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour David, je vous conseille de déclarer l’intégralité de vos revenus locatifs. Qu’ils découlent d’une année complète ou de quelques semaines en saisonnier, il est préférable de tout déclarer car on est imposable à partir du premier euro. A bientôt !

      Répondre
    2. Sébastien

      Bonjour David,

      Je complète la réponse de Sylvain.
      Evidemment, je t’invite à tout déclarer.
      Il faut toutefois distinguer 2 choses :
      – la taxe de séjour.
      – les revenus locatifs

      La taxe de séjour est à collecter auprès des visiteurs et à donner ensuite à la mairie de la ville dans laquelle tu exploites ton appartement en location courte durée.
      Tout est donc transparent pour toi.

      Les revenus locatifs sont à déclarer.
      Mais la fiscalité de la location saisonnière est très très avantageuse.
      Elle s’aligne sur celle de la location meublée (la location saisonnière est en fait de la location meublée).
      Le régime fiscal est celui du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
      En conséquence, il est possible de déduire une série de charges et d’amortissements afin de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.
      Voilà le gros gros avantage de faire de la location courte durée (location saisonnière).

      J’ai rédigé un article à ce sujet.
      Tu le trouveras ici : http://louer-en-courte-duree.fr/location-courte-duree-fiscalite/

      Répondre
  9. Yoan

    Super article, j’ajouterai pas contre dans les dépenses obligatoires :

    – Internet, entre 20 et 30€ qui est en Airbnb presque une obligation aujourd’hui
    – l’eau, autour de 10€ mensuel, négligeable mais à prendre en compte
    – La totalité des charges de copropriétés, vous ne pouvez pas l’imputé à votre locataire, c’est donc à vous de les payer (charges trimestriels, mais aussi travaux de copro)

    Et ensuite, mais des commentaires en parle déjà, les charges liées au meublé de tourisme (15% du Chiffre d’affaire abattu), la taxe de séjour puis les impôts sur le revenus.

    Et moi je leur offre toujours un petit cadeau, ou des bonbons, des glaces… qui est à prendre en compte dans les dépenses.

    Mais même en comptant toutes les dépenses, Airbnb c’est la vie 🙂

    Répondre
    1. Sébastien

      Bonjour Yoan,

      Ce n’est pas exactement ça.

      – La taxe de séjour est en sus.
      Elle est de quelques dizaines de centimes par nuit et par voyageur. Le prix dépend de la ville et du classement du meublé de tourisme.
      Il faut la prendre en plus du prix des nuits, ce qui fait que c’est indolore pour le loueur.

      – L’imposition peut être ramenée à 0 en bénéficiant des avantages fiscaux du régime réel simplifié du BIC.
      A défaut, il y a l’abattement de 50% en mode micro-BIC ou de 71% si on est classé meuble de tourisme.
      Mais cette imposition est la même que sur du meublé classique.
      Tout ça pour dire qu’on peut faire de la location saisonnière sans payer d’impôts, et c’est même le but.

      – Pour internet, il y a toujours des bons plans.
      Sur tous les appartements que j’exploite en saisonnier, mes abonnements varient entre 1.99 euros / mois (Free) et 4.99 euros / mois (Bouygues Telecom)

      Répondre
  10. Veronique

    Bonjour,
    Merci pour cet article,
    Je me permets de vous poser une question supplémentaire car j’ai du mal à trouver la réponse sur internet : je vais faire des travaux pour refaire entièrement un vieil appartement que je souhaite louer en courte durée. Est-ce que je peux bénéficier quand même du principe de déficit foncier ? j’ai cru lire que les deux n’étaient pas compatibles … Merci beaucoup pour vos réponses,
    Véronique

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Véronique et merci pour votre commentaire !
      Je ne suis pas un spécialiste du sujet de la fiscalité des revenus issus de la location touristique. Cependant et après quelques recherches, je ne pense pas que cela pose un problème de déclarer un déficit (LMNP au Bic réel) en louant en courte durée. Vos revenus et vos frais seront juste plus importants (normalement) mais je ne vois pas de contre-indication liée à la courte durée.
      Il faut bien pouvoir déclarer ses revenus locatifs et comme il n’y a pas de régime spécifique au saisonnier, vous pouvez suivre les règles du LMNP si meublé (y compris la règle du déficit liée au régime Bic réel).
      Je vous propose de vous donner les coordonnées de mon expert comptable pour lui poser cette question. Contactez-moi à sylvain@investimmob.fr
      A bientôt !

      Répondre
  11. Alexandre

    Super article !
    Je vais acquérir un studio dans un immeuble ancien et tout son charme de 12 m² situé à st placide.
    J’ai uniquement un doute concernant le taux de remplissage car à 49€/nuit à un taux à 70%/an ça devient plus intéressant pour moi de le louer en airbnb…
    Autre point : la mairie de paris ne délivre pas d’autorisation facilement…. Je reste bloqué à 4 mois… N’y-a-t-il pas un moyen de pouvoir obtenir cette autorisation ?
    Merci !

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Alexandre ! Merci pour votre commentaire !!
      Si cela devient intéressant à partir de 49€/mois à un taux de remplissage de 70%, c’est effectivement une belle opportunité! Vérifiez cependant que vous ayez bien pris en compte dans votre calcul les dépenses supplémentaires listées dans l’article : électricité, la taxe d’habitation, la box, etc…
      Concernant l’autorisation, elle est très difficile à obtenir et souvent chère, donc ce n’est pas vraiment une alternative. Je vous conseille de louer votre appartement à des étudiants sur des baux de 9 mois puis de booster votre rentabilité pendant 3-4 mois lors du changement de locataire.
      A bientôt !

      Répondre

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