Gestion locative : les 2 questions à se poser avant de choisir !!

Gestion locative

A la fin des travaux de rénovation, les investisseurs me posent tous la même question : Dois-je gérer seul ou déléguer la gestion locative ? Il n’y a pas de bonne réponse, juste une réflexion à mener ! En effet, dans certains cas il peut être judicieux de déléguer la gestion locative et dans d’autres ce n’est pas réellement nécessaire ! Je gère moi-même mes 5 appartements et cela m’a permis d’économiser plusieurs milliers d’euros dans la durée. Quelles sont donc les 2 questions à se poser avant de prendre sa décision ? Dîtes moi en commentaire si vous gérez vous-même votre investissement, et pourquoi !?

Services de gestion locative proposés par les agences :

Les agences facturent en général environ 6% TTC des revenus locatifs pour les prestations suivantes :

  • encaissement des loyers,
  • envoi des avis d’échéance et quittances par courrier,
  • relances / mise en demeure / recouvrement,
  • envoi d’un compte rendu de gérance mensuel par courrier,
  • révision annuelle du loyer,
  • régularisation annuelle des charges,
  • suivi technique,
  • recherche de locataire,
  • accès à un compte en ligne,
  • règlement des charges de copropriété,
  • gestion des sinistres assurance / syndic.

Les agences proposent également d’autres prestations à la carte facturées « en sus »  :

  • suivi de travaux,
  • représentation aux AG,
  • représentation aux expertises,
  • traitement des demandes de subvention,
  • etc…

1) Combien cela va-t-il me coûter si je délègue ?

Si l’on prend en compte les 6% TTC pris en exemple plus haut, le calcul est assez simple. Mais plus que le montant à payer, il va être intéressant de regarder comment ma rentabilité va être impactée.

Prenons l’exemple d’un investissement à Paris ou en première couronne de 200 000€ de budget global. Avec une rentabilité brute de 6%, vous appliquerez un loyer de 1 000€/mois ou 12 000€/an. Votre agence vous facturera donc 720€/an pour la gestion locative de votre appartement. Cela représente ainsi 0,36% de rentabilité (720 / 200 000).

A vous de voir si cette perte en rentabilité peut être acceptée pour accéder aux prestations proposées par les agences. Connaissant le raisonnement de la plupart des lecteurs du blog, je sais qu’un écart de 0,1% de rentabilité peut faire la différence (même si cet article démontre que ce n’est pas important) alors je crois connaître votre avis sur la question !

PS : je sais que de nombreux lecteurs ont l’objectif d’effectuer plusieurs investissements sur la durée alors sachez que l’agence vous reversera en général les loyers après avoir prélevé les frais de gestion locative. Ce montant réduit sera celui pris en compte par la banque dans son calcul différentiel pour calculer votre capacité d’emprunt (réduite du coup). A ne pas négliger si vous mettez en place cette stratégie là…

2) Combien de temps cela me prendra de gérer moi-même ?

Si l’on reprend les prestations proposées par la plupart des agences, le calcul du temps à consacrer par appartement peut être estimé :

  • encaissement des loyers => 0, la réception des virements est heureusement automatique !
  • envoi des avis d’échéance et quittances par courrier => pas d’obligation d’envoi, je n’envoie pas d’avis d’échéance mais j’envoie les quittances aux locataires qui le souhaitent. Disons 2 minutes pour rédiger et envoyer une quittance par email.
  • relances / mise en demeure / recouvrement => sélectionnez bien vos locataires, je n’ai jamais eu à faire de mise en demeure. En cas de retard, un sms ou un appel font amplement l’affaire.
  • envoi d’un compte rendu de gérance mensuel par courrier => vous n’en avez pas besoin, si ?
  • révision annuelle du loyer => un sms ou un appel font amplement l’affaire.
  • régularisation annuelle des charges => un sms ou un appel font amplement l’affaire.
  • suivi technique => les travaux d’entretien peuvent être gérés en direct avec le locataire. Dans ce cas un appel fait l’affaire
  • recherche de locataire => en fonction du turnover, il faut lisser le temps nécessaire sur la durée de location. Cependant cela peut être fait en payant un forfait d’environ 15€/m2, ce qui en fonction de la surface du bien est faible en comparaison avec les 6% TTC calculé sur les revenus locatifs. Faîtes le vous-même (cela ne prend que 3 heures au total) si vous le pouvez ou payez le forfait lors du changement de locataire. Pour info, la première mise en location est toujours proposée dans le package offert par les chasseurs clé en main.
  • accès à un compte en ligne => vous n’en avez pas besoin, si ?
  • règlement des charges de copropriété => Rédaction d’un chèque + envoi courrier ou virement par internet tous les 3 mois : 3 minutes/mois
  • gestion des sinistres assurance / syndic => difficile à estimer mais sachez que c’est au locataire de faire les démarches en cas de sinistre en faisant jouer son assurance habitation ! A part quelques relances auprès du locataire, vous n’aurez rien à faire !

En résumé, et si vous ne jouez pas de malchance (sinistres en série ou mauvais payeurs), la gestion de votre bien vous prendra 5 minutes par mois par appartement. Si vous pensez que j’ai sous-estimé le temps à consacrer à cette activité, refaites le calcul et dites moi en commentaire combien de temps cela vous prend (je suis preneur).

3) Que choisir ?

Comme vu précédemment, il vous faudra environ 5 minutes par mois pour gérer votre bien (sauf cas exceptionnels) donc 60 minutes par an. La question que vous devez vous poser est comment vous valorisez ces 60 minutes de gestion par une agence si vous déléguez la gestion locative.

Dans l’exemple pris plus haut, cela représente donc 720€ de l’heure répartis sur une année. Je pense personnellement que c’est cher payé mais certaines raisons peuvent vous poussez à opter quand même pour la gestion locative :

  • vous optez pour la tranquillité d’esprit => Je peux comprendre ce besoin qui pour certains est essentiel ! Certains tremblent lorsque le numéro de leur locataire s’affiche sur leur téléphone alors dans ce cas il faudra opter pour la gestion locative (en revanche vous tremblerez peut-être quand le numéro de l’agence s’affichera…).
  • la rentabilité n’est pas une priorité => Dans ce cas, ne vous embêtez pas avec les quelques formalités à effectuer.
  • vous n’avez vraiment pas le temps de vous en occuper : Je ne vous crois vraiment pas 😉 Même si vous me dites que 5 minutes additionnées à 5 autres minutes, etc…
  • vous avez une phobie administrative. Vous ne seriez pas le premier pour qui envoyer un email ou un courrier est effrayant. Dans ce cas déléguez la gestion locative et concentrez vous sur les autres formalités que vous devrez effectuer.

J’espère que cet article vous a permis d’y voir plus clair sur cette question que beaucoup se posent ! Si vous êtes un investisseur immobilier et que vous avec une question / remarque sur cet article, n’hésitez pas à me contacter sur ce blog ou à laisser un commentaire !

8 Commentaires

  1. Camille Llopa

    Si les locataires sont en place sur une longue période (plusieurs années), le temps à y consacrer est encore moindre que les 5 minutes par mois que tu suggères. Pour mes « bons » locataires, c’est un courrier par an, soit 15 minutes à l’année, temps pour courir à la poste inclus…

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      On est bien d’accords Camille 😉

      Répondre
  2. michaelhospital

    Bonjour Sylvain, je suis complètement d’accord avec toi,

    J’ai un bien que j’ai un gérance dans une régie et franchement il ne font pas grand chose. Ils ont mis 4 mois pour trouver un locataire alors que le bien est nouvellement restauré et très bien placé.

    Ils me prennent 6% + 2% avec l’assurance loyers impayés. C’est énorme.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      C’est limite du vol ! A bientôt Michael 😉

      Répondre
  3. Johann

    Bonjour Sylvain.

    J’ai visité un appartement dont le prix de vente me permettrait de dégager un cash flow positif et une bonne renta nette.
    Comme à chaque fois qu’une bonne occasion se présente dans ma ville, le bien est vendu dans les 2/3 jours.
    J’aurais souhaité faire une proposition d’achat mais l’agent immobilier ne dispose ni des PV d’AG, ni des diagnostics immobiliers (energetique…) car le propriétaire serait en congés.
    Comment auriez-vous manœuvré dans cette situation ? Je sais que le bien sera vendu très rapidement mais je n’arrive pas à savoir si c’est moi qui suis trop méfiant et regardant ou si ma démarche est la bonne.
    Merci par avance pour votre aide.

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Johann, il est toujours possible de faire une offre pour bloquer le bien, puis d’étudier les PV d’AG par la suite.
      En revanche, ne signez jamais un compromis de vente sans avoir étudié les PV d’AG et les diags. A bientôt !

      Répondre
  4. Nicolas

    Bonjour

    J’ai acheté un bien à mettre en Location à Nantes, et je vis à Paris. N’est ce pas plus intéressant de passer par la gestion locative pour éviter de faire de nombreux aller retours entre Paris et Nantes qui peuvent revenir très chers à la longue (pour les visites, signature des documents, état des lieux etc) ?

    Merci par avance !

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Cela dépend de votre bien. S’il vient d’être refait à neuf j’ai tendance à dire qu’il ne devrait pas y avoir beaucoup de réparations à effectuer. S’il s’agit d’un appartement en mauvais état, il faudra peut-être envisager de déléguer la gestion locative. Je conseille souvent de tenter de gérer en direct pendant 6 mois et de faire un point après cette période pour décider si c’est gérable ou pas. Vous aurez vite votre réponse ! A bientôt 😉

      Répondre

Laisser un commentaire