Vous avez été nombreux à me demander de présenter les chiffres de mon premier investissement parisien effectué fin 2013 et qui me rapporte 7% de rentabilité brute ! Dans cet article, vous allez donc découvrir le détail de l’acquisition, le montage effectué pour le financement, l’historique de la location de ce bien, un point sur la fiscalité de cet appartement ainsi qu’un bilan chiffré à date de cet investissement.
1) L’acquisition
Comme vous avez pu le lire dans l’article retraçant l’histoire de mon premier investissement parisien, j’ai à l’époque fait appel à un chasseur d’appartement qui m’a proposé un appartement dont les caractéristiques étaient les suivantes :
- studio de 24m2,
- 3ème étage sur rue piétonne (sans ascenseur),
- 2 fenêtres,
- rue perpendiculaire à la rue Oberkampf dans le 11ème arrondissement,
- métro rue Saint Maur.
Ce secteur à fort potentiel m’intéressant et les caractéristiques du bien étant en phase avec mon projet, j’ai sauté sur l’occasion sans même visiter le bien. Mon offre a été acceptée et j’ai pu signer la promesse de vente en agence rapidement.
Mon chasseur proposant des investissements clé en main, il m’a détaillé l’intégralité des dépenses à venir :
- Prix net vendeur : 144 000€
- Frais d’agence : 12 000€
- Travaux (l’appartement était en bon état) : 10 000€
- Notaire : 11 000€
- Honoraires chasseur : 15 000€
- Décoration / fournitures : 4 000€
A ces dépenses de mise en place, il faut également ajouter 2 dépenses liées au financement :
- Caution bancaire (crédit logement) : 1 600€
- Frais de courtier (j’ai beaucoup négocié) : 400€
Au total, le budget global de l’investissement était donc de 198 000€.
2) Le financement
Une fois la promesse de vente signée, je suis allé voir mon courtier pour lui présenter mon projet. Ce projet étant mon deuxième investissement, j’ai dû évoquer mon premier investissement (effectué à Marseille) en détaillant le loyer (600€) et les mensualités du crédit associé (577€ par mois pendant encore 18 ans à l’époque).
Voulant assurer le financement et habitant à Paris, j’ai demandé au courtier de présenter ce projet en tant que résidence principale. Les 3 intérêts principaux de cette manoeuvre sont :
- Il est plus facile d’emprunter sur 25 ans pour l’acquisition d’une résidence principale que pour un investissement locatif (les banques plafonnent en général la durée à 20 ans pour l’investissement),
- Les taux d’intérêt sont en général un peu plus bas pour l’acquisition d’une résidence principale,
- Si vous êtes un peu juste en terme de taux d’endettement, la banque ne prendra pas en compte votre loyer actuel dans les charges (vous êtes censé habiter dans l’appartement que vous achetez). Ce loyer actuel étant en général plus fort que le potentiel futur loyer (décoté de 30% et pris en compte pour un projet d’investissement locatif) que vous recevrez par votre locataire, vous abaissez mécaniquement votre taux d’endettement.
Mon courtier m’a alors proposé de faire un prêt lissé afin d’augmenter ma capacité d’emprunt.
Voici le détail de mon financement :
1) Crédit immobilier classique : 166 000€ au taux de 3,40% sur 25 ans avec 2 paliers => 716€ pendant 18 ans et 1243€ pendant 7 ans (et oui, les taux de 2013 n’étaient pas les mêmes qu’aujourd’hui !!!)
2) Crédit personnel : 11 000€ au taux de 4,65% sur 8 ans => 140€. J’ai à l’époque dû contracter en urgence un prêt personnel car ma banque avait mal anticipé la demande de crédit travaux lors de la mise en place du crédit immobilier classique.
3) Apport personnel : 21 000€
3) Location et fiscalité
Location
Mon chasseur m’assurait qu’on louerait cet appartement entre 1 000€ et 1 200€ par mois mais je pensais plus le louer 900€ ! Au final, j’ai loué l’appartement 1 150€ (dont 50€ de charges) en une semaine.
Depuis janvier 2014, il n’y a eu qu’un changement de locataire, et grâce au préavis légal d’un mois j’ai pu organiser des visites rapidement pour que le nouveau locataire emménage le jour de sortie des anciens locataires !
Sur 31 mois de location à ce jour, je n’ai donc encore eu aucune vacance locative. Les loyers sont payés entre le 1er et le 5 de chaque mois et mon seul travail est d’envoyer la quittance de loyer dans la foulée (environ 2 minutes).
Il y a tout de même eu un dégât des eaux lié à une fuite dans l’appartement du dessus. L’assurance des propriétaires de l’appartement concerné a pris en charge les travaux de remise à niveau (peinture plafond, parquet), qui sont en train de se terminer.
Fiscalité
D’un point de vue fiscal, j’ai opté pour la déclaration au régime Bic réel, qui me permet de ne pas payer d’impôts pendant une longue période car les revenus locatifs imposables sont diminués par les frais d’acquisition (notaire, agence, chasseur, travaux) ainsi que les frais récurrents annuels (charges, taxes, amortissement du bien, intérêts d’emprunt).
Il y a tout de même une dépense liée à la fiscalité qui est liée à la déclaration que je délègue à un expert comptable. En effet, pour effectuer ce type de déclaration il est conseillé de se faire aider d’un expert comptable qui vous facturera entre 300€ et 500€ pour un appartement.
4) Bilan chiffré à date
Faisons un bilan chiffré à date de cet investissement ! Voici les chiffres principaux après 31 mois :
- 1 changement de locataire,
- 0 jour de vacance locative,
- 35 650€ de loyers encaissés,
- 26 536€ de mensualités de crédit payées,
- 3 720€ de frais récurrents (charges de copro, taxe foncière, assurance crédit, assurance PNO, expert comptable).
Si l’on fait le solde des entrées et des sorties d’argent, cela fait près de 5 400€ de cash flow positif sur 31 mois. Egalement, depuis 31 mois j’ai remboursé plus de 8 000€ de capital sur mon crédit immobilier et plus de 3 000€ de capital sur le prêt personnel. Au total, ce sont 11 000€ de capital qui ont été remboursés depuis 31 mois.
En résumé, j’ai apporté 21 000€ pour mettre en place ce projet d’investissement locatif et après 31 mois, je me suis enrichi de 16 400€ (cash flow positif + amortissement capital) tout en ayant très peu de gestion à effectuer. L’enrichissement net est donc d’un peu plus de 530€ par mois ou 6 360€ par an. En d’autres termes, j’ai placé les 21 000€ de mon apport personnel sur un support d’investissement qui me rapport plus de 30% par an !!
Si vous connaissez un autre support d’investissement qui rapporte autant que celui là, merci de me le dire dans les commentaires ou de m’envoyer un message !
Bonjour,
Si j’ai j’ai bien compris vu que c’est du BIC réel c’est du LMNP ou LMP mais pas du saisonnier. Bon cashflow donc pour du simple meublé à Paris!
Dommage qu’il te faille mettre autant d’apport!
Merci Michael, c’est effectivement une belle opération en LMNP ! A bientôt 😉
Bonjour Sylvain,
C’est toujours intéressant d’avoir des témoignages d’investissements immobiliers récents sur Paris et sa région.
Je retiens plusieurs choses de cet article :
1) Tu rabaisse le caquet des personnes qui disent qu’à Paris l’immobilier locatif c’est pourri et que la province c’est forcément mieux ! Non Non Non, à Paris effectivement les rentabilités sont rarement bonnes mais il existe des affaires qui se rentabilisent (comme le montre Sylvain). Par contre en province c’est le yoyo car quand l’immobilier baisse ça tombe net et ça met du temps à remonter. A paris ça ne tombe quasiment jamais et quand ça remonte ici ça explose. De plus les vacances locatives c’est 0.
2) Pourquoi se cantonner à Paris intra-muros ?? A quelques minutes de RER de Paris j’ai fait l’acquisition d’une studette qui m’a coûté 67 000 € tout compris et que je loue 545 € CC. Dans une ville bourgeoise (Le Vesinet) avec également fort potentiel de plus-value.
En tout cas chapeau pour cet investissement, nous attendons la suite.
Yves Le Morellec mesmentors.fr
Merci Yves pour ton commentaire ! Je suis bien évidemment complètement d’accord avec ton premier point sur la différence Paris / province. Sur ton second point, j’ai préféré investir à paris intra-muros car j’y habite et connais donc bien les coins où j’investis. Félicitations pour ton opération également ! A bientôt;)
Pingback: Investissement immobilier à Barcelone : attention très bonne idée !!
Bonjour Sylvain,
C’est incroyable ton histoire surtout la partie d’obtention d’un crédit 2 paliers. Mais je me demande si ça cause des problèmes quand tu présente ton achat en tant que résidence principale et que tu loues toute de suite après l’obtention du prêt.
J’aimerais bien faire pareil pour débloquer mes actions de ma boite mais je ne sais pas juridiquement si c’est safe.
Merci de ton conseil.
Bonjour,
Dans le cadre d’un investissement immobilier, il est souvent plus intéressant de présenter à la banque un projet d’acquisition de RP (si vous habitez dans la même ville bien sûr). En effet, les conditions proposées par la banque sont meilleures dans ce cas (taux plus bas, durée plus longue, apport demandé moins important…). Pour le cas de tes actions, je ne peux malheureusement pas m’engager juridiquement.
Tout à fais je plussoie Sylvain,
Et puis s’il se passe quelque chose rien ne t’empêche de dire à la banque que tu viens d’emménager avec ta copine par ex.
Pingback: Résolution 2017 : Investir dans l'immobilier à Barcelone - Agency3 Hunters
Bonjour,
Est-il vérifié que malgré une acquisition signée en RP avec un prêt contracté en ce sens, les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt sont bien déductibles si l’activité LMNP démarre au jour de l’acquisition du bien? Votre comptable n’a émis aucun doute sur ce point?
Je serais intéressée par ses coordonnées ainsi que par celles de votre courtier.
D’avance merci et félicitations pour le blog qui regorge d’informations bien utiles.
Bonjour Margot, oui c’est bien le cas ! Le projet présenté à votre banque n’a pas de lien avec le projet mis en place tant que vous louez dès le début (après les travaux éventuels). Il ne faut donc pas y établir sa résidence principale.
Je vous envoie un email pour le courtier et l’expert comptable. A bientôt !