Modulation de prêt immobilier : pourquoi et dans quel cas faut-il le faire ?

Investimmob 2017 6 Commentaires

Lors du financement de l’acquisition d’un bien, on se focalise rarement sur les conditions de prêt proposées par la banque. On est souvent prêt à tout accepter tant qu’un accord de financement se profile !! Cependant, une condition parfois proposée par les banques peut changer radicalement la vie de votre investissement : la possibilité d’effectuer une modulation de prêt. Quel est l’intérêt de ce type d’opération ? Que faire en fonction de sa stratégie d’investissement / sa situation ?

1) Conditions d’une offre de prêt

Lisez attentivement l’offre de prêt que la banque vous transmet. Au delà du taux et de la durée de l’emprunt, il est nécessaire de vérifier d’autres conditions :

• la possibilité de moduler les échéances du prêt (et donc la durée du prêt mais sans modifier le taux),
• les pénalités en cas de remboursement anticipé (il est possible de négocier l’absence de pénalités),
• la possibilité de transférer le prêt.

Sachez qu’il est possible de négocier au moins 2 de ces 3 conditions (la transférabilité est plus rare) auprès des banques. Pour information, un courtier négociera forcément les 2 premières conditions.

En ce qui concerne la modulation des échéances, vous ne choisirez pas les caractéristiques des modulations proposées (propres à chaque banque et non négociables). La modulation de prêt est définie par 3 points :

• la période d’activation des modulations,
• l’amplitude de la modulation,
• la fréquence des modulations.

En général, il est possible d’effectuer une modulation de prêt après 12 ou 24 mois d’amortissement. Selon les banques, on peut augmenter ou diminuer la durée du prêt de 2 ans à 5 ans maximum (et donc de baisser ou d’augmenter les mensualités proportionnellement). Les banques donnent souvent la possibilité d’effectuer une seule modulation de prêt par an.

2) Exemple de modulation d’échéance à la baisse

Prenons l’exemple d’un investisseur ayant emprunté il y a 2 ans et qui souhaite dégager un Cash Flow supplémentaire. Son investissement est actuellement à l’équilibre en terme de trésorerie (loyer – charges = mensualité prêt). Après 2 ans d’amortissement, il a désormais la possibilité de moduler les échéances à la baisse et donc d’augmenter la durée du prêt.

L’emprunt initial était de 185 000€ ( à 2% sur 25 ans). Les mensualités sont donc de 784€ et la durée restante est de 23 ans.

Il appelle donc sa banque et demande à baisser les échéances de son prêt et augmenter la durée de ce dernier. Cette banque propose une amplitude de +/- 5 ans donc il va pouvoir augmenter la durée de son prêt à 28 ans (23 + 5).

La banque effectue ses calculs et rappelle l’investisseur en lui proposant de nouvelles mensualités de 677€ (CRD = 174 000€ à 2% sur 28 ans). En quelques appels avec sa banque, cet investisseur vient de gagner 107€ de Cash Flow supplémentaire chaque mois !

En faisant cette opération, l’investisseur a augmenté le coût de son crédit à maturité mais a augmenté son Cash Flow mensuel.

3) Quelle stratégie adopter ?

En fonction de votre situation, il est envisageable de recourir à ce genre d’opération afin de dégager un Cash Flow supplémentaire (baisse des mensualités) ou afin de rembourser au plus vite son prêt (hausse des mensualités). Cependant, il est nécessaire de faire un point sur votre stratégie d’investissement au préalable.

Baisse des mensualités

Il est bien sûr intéressant de baisser ses mensualités si l’on souhaite dégager un peu plus de Cash Flow chaque mois en cas de besoin (baisse de revenus, besoin de trésorerie, envie de profiter de son investissement maintenant et pas dans 20 ans, etc…)

De plus, on a vu dans un article précédent qu’il était plus intéressant (d’un point de vue financier) d’enchainer les investissements que de rembourser rapidement son emprunt. Si votre stratégie est donc d’enchainer les investissements locatifs, faites des modulations à la baisse de vos mensualités car cela facilitera votre financement auprès des banques pour les futurs investissements. En effet, la banque ne regarde pas le coût total du crédit en place mais plutôt l’équilibre financier entre vos loyers et vos mensualités au moment du financement !

Hausse des mensualités

Si vous avez emprunté afin d’acheter votre résidence principale et que vous avez eu une augmentation importante de salaire, alors il peut être intéressant de baisser la durée de votre prêt en augmentant ses mensualités. Il est conseillé de suivre la règle des 33% d’endettement dans ce cas en augmentant de 33€ vos mensualités pour 100€ d’augmentation de salaire.

La hausse des mensualités n’est pas réellement intéressante dans le cas d’un investissement locatif (sauf cas exceptionnel où le Cash Flow positif est très important). En effet, en cas d’autofinancement, l’investissement est payé par votre locataire. Il y a donc peu d’intérêt à baisser la durée de son prêt et ainsi d’augmenter ses mensualités au risque de perdre l’équilibre financier de votre opération (autofinancement).

4) Quel impact sur mon enrichissement ?

L’enrichissement* lié à un investissement locatif est un indicateur capital et se calcule en additionnant :

• Cash Flow mensuel dégagé par l’opération,
• capital amorti chaque mois.

*Ce calcul prend l’hypothèse d’une stagnation des prix de l’immobilier dans le temps (pas de plus-value ou de moins-value en cas de revente).

Si je fais une modulation de prêt, quel sera l’impact sur mon enrichissement ?

La règle primordiale à retenir concernant la modulation de prêt est celle du « vase communiquant ». En effet, Cash Flow et amortissement du capital sont ici étroitement corrélés. Il faut ainsi comprendre que si j’augmente ma mensualité, alors mon Cash Flow va baisser mais je vais également amortir plus chaque mois.

Dans l’exemple de modulation pris plus haut, l’investisseur a dégagé 107€ de Cash Flow supplémentaire mais l’allongement de la durée de son prêt a entraîné une baisse équivalente du capital amorti mensuellement (-107€). Retenez donc que si vous augmentez le Cash Flow mensuel de X euros, vous baisserez le montant amorti mensuellement de X euros et vice versa.

Contrairement à une renégociation de prêt (augmentation de l’enrichissement), une modulation de prêt n’a donc pas d’impact sur l’enrichissement à l’instant t. La décision d’effectuer ou non une modulation de prêt doit donc uniquement être motivée par la stratégie d’investissement (rembourser vite ou dégager du Cash Flow / investir plus).

Si vous êtes investisseur et que vous avez besoin d’un conseil ou d’une précision sur cet article, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !