Rentier de l’immobilier : Est-ce vraiment possible ?

Investimmob 2020 19 Commentaires

Vivre de ses investissements immobiliers est-il vraiment possible ? Nombreux sont ceux qui en rêvent, qui veulent mettre en place plusieurs investissements locatifs qui leur permettront de devenir rentier et enfin quitter leur travail.

Une partie des lecteurs qui me contactent via le blog disent qu’ils veulent investir avec cet objectif. Je leur réponds souvent la même chose : « Si c’est votre but, alors accrochez-vous car ce sera long et difficile !! »

Vos chances de devenir rentier de l’immobilier sont faibles et vont principalement dépendre de 3 facteurs : votre situation actuelle, votre capital disponible et vos attentes en termes de rente.

Alors, les rentiers immobiliers sont-ils tous des menteurs ou peut-on réellement le devenir ? En investissant quel montant et avec quelle rentabilité ?

Rentier de l’immobilier ?

La définition du mot rentier est plutôt simple : Un rentier est une personne qui perçoit des rentes et des revenus de ses investissements (définition complète wikipedia).

Le rentier de l’immobilier est donc une personne ayant investi dans l’immobilier et qui maintenant touche des rentes (revenus locatifs) lui permettant à minima de subvenir à ses besoins.

Montant des revenus locatifs du rentier

Etre rentier avec 1 000€ par mois ne fait rêver personne même si cela permet à certains de faire des vidéos youtube dans le but de vendre des formations (désolé c’était trop tentant !).

Chacun pourra ainsi déterminer le montant des revenus locatifs suffisant pour arrêter de travailler et ainsi être rentier. L’objectif est-il de subvenir à ses besoins, de remplacer son ancien salaire ou d’atteindre un niveau de revenu qu’on aurait choisi arbitrairement ?

Vous l’aurez compris, ce sera plus accessible d’être « rentier » de l’immobilier avec 1 000€ de revenus locatifs par mois qu’avec 5 000€. Pour les besoins de l’article et les simulations qui suivront plus bas nous considérerons 3 objectifs différents :

• 1 000€ / mois,
• 3 000€ / mois,
• 10 000€ / mois.

Situation actuelle

C’est un des moments que je déteste le plus : quand un lecteur du blog m’appelle en disant qu’il veut devenir rentier d’ici 6 mois après m’avoir annoncé son salaire de 1500€/mois et ses 800€ d’épargne.

Je peux vous dire qu’à ce moment là je déteste tous les vendeurs de formation et autres youtubeurs qui profitent de la naïveté de certains en leur vendant du rêve alors qu’ils n’arriveront jamais à atteindre leur objectif.

En effet, votre situation actuelle va avoir un impact direct sur vos futurs investissements (cela paraît logique non ?) et donc sur vos chances de devenir rentier.

Revenus actuels

Votre salaire va vous permettre (ou pas) d’investir dans l’immobilier. Ceux qui gagnent 10 000€ par mois auront une capacité d’emprunt plus importante que ceux qui ont un salaire 10 fois moins important.

Oui, des exceptions existent et certains arrivent à emprunter sans revenus ou dans des situation contractuelles compliquées (CDD, interim). Mais comme je l’ai bien dit, il s’agit d’exceptions…

Scoring bancaire

Si vous avez un comportement dépensier, que vous êtes toujours à découvert, vous ne pourrez pas emprunter facilement (même si vous gagnez très bien votre vie).

J’ai déjà vu des dossiers où les banquiers refusent de financer un investisseurs car ils considèrent qu’il est un « panier percé ». L’image parle d’elle même, les revenus rentrent mais ressortent rapidement sans aucune épargne.

Vos crédits à la consommation ne vont pas non plus vous aider à emprunter. En résumé, c’est bien d’avoir un bon salaire, il faut aussi savoir épargner, ne pas être trop dépensier et éviter les crédits à la consommation.

Le cas de la résidence principale

Les investisseurs qui deviennent rentiers achètent leur résidence principale après avoir fini leurs investissements locatif, pas l’inverse !

Si vous achetez votre résidence principale en premier, il est fort probable que votre banquier vous demande d’attendre d’avoir une marge hypothécaire importante (différence entre la valeur de votre RP et le capital restant dû sur le crédit) avant de vous accorder un nouveau prêt.

Si vous faîtes des investissements locatifs, vous touchez des loyers qui viennent compenser les mensualités de vos crédits. Vous serez donc bloqués moins vite (même si une limite existe tout de même).

Capital disponible

Si vous disposez d’un capital de 500€ ou de 500 000€, vous n’avez pas les même chances de devenir rentier de l’immobilier. Si vous n’avez pas un capital disponible important, votre quête durera certainement plus longtemps.

En effet, je considère que deux phases d’investissement sont nécessaires pour devenir rentier de l’immobilier :

1. création de capital,
2. création de rente.

Création de capital

Vous commencez à investir (jeune si possible) et vous n’avez pas encore un capital important. Vos salaires et votre épargne vous permettent de faire un premier investissement locatif, puis un deuxième, et ainsi de suite jusqu’à ce que la banque vous dise stop.

Vous ne vous focalisez pas sur la rentabilité mais plutôt sur l’autofinancement, la liquidité du bien et la plus value (même si dur à anticiper). Vous savez que vous revendrez ces biens d’ici quelques années alors il faut cibler des biens liquides dans des zones à potentiel.

Au bout de quelques années (5 à 10 ans), vous avez créé un patrimoine important grâce au remboursement du capital du crédit (et la plus value éventuelle) et vous décidez de revendre ces biens afin d’utiliser ce capital pour la deuxième phase d’investissement : la création de rente.

Création de rente

Une fois que vous disposez de ce capital important, vous pouvez passer à la création de rente. Mais pourquoi faut il avoir un capital important pour créer une rente ?

Si vous ne savez pas calculer le cash flow d’un investissement de tête, il faut absolument que vous lisiez cet article. J’y explique comment calculer le cash flow en fonction de la rentabilité et du montant d’un projet.

En résumé, l’autofinancement d’un projet SANS APPORT se situe à une rentabilité de 6% nets (sur 20 ans), vous avez donc 2% de Cash Flow avec 8% de rentabilité nette. Si le projet est de 200 000€ ces 2% représentent 4 000€ de Cash Flow par an.

Mais si vous ajoutez de l’apport personnel (le capital créé en phase 1), votre Cash Flow va augmenter mécaniquement. En effet, l’autofinancement se situe à :

• 6% sans apport,
• 5,4% avec 10% d’apport,
• 4,8% avec 20% d’apport,
• 4,2% avec 30% d’apport.

Dans l’exemple précédent, le Cash Flow passe donc de 4 000€/an sans apport à :

• 5 200€ avec 10% d’apport,
• 6 400€ avec 20% d’apport,
• 7 600€ avec 30% d’apport.

On observe que le Cash Flow double pratiquement avec 30% d’apport !

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Exemples chiffrés

Dans cette partie, nous allons faire plusieurs simulations nous permettant de comprendre les investissements à effectuer pour atteindre les niveaux de rente souhaités.

Je tiens à préciser que ces simulations ne prennent pas en compte les impôts à payer (qui peuvent être importants – cf. partie sur les impôts) car il y aurait trop de cas à calculer en fonction du profil de chacun.

Disons donc qu’il s’agit ici de revenus locatifs avant impôts afin de simplifier les calculs. J’insiste sur le fait que le rentier paiera des impôts et qu’il faut donc anticiper ce point.

Rentier avec 1 000€/mois

L’objectif est ici de dégager avec ses investissements 1 000€ par mois de rente (avant impôts). On parle ici d’un complément de revenu non négligeable mais certainement pas d’un revenu de rentier. Mais est-ce si simple à mettre en place ?

Pour atteindre notre objectif, nous ciblons donc un Cash Flow de 12 000€ par an. En fonction de l’apport et de la rentabilité nette sur chaque projet, voici les montants qu’il faudra investir :

Sans apport pour une rente de 1 000€ :

• 200 000€ avec une rentabilité nette de 12%,
• 300 000€ avec une rentabilité nette de 10%,
• 600 000€ avec une rentabilité nette de 8%,
• 1 000 000€ avec une rentabilité nette de 7%.

Avec 10% d’apport pour une rente de 1 000€ :

• 200 000€ avec une rentabilité nette de 11,4%,
• 300 000€ avec une rentabilité nette de 9,4%,
• 600 000€ avec une rentabilité nette de 7,4%.
• 1 000 000€ avec une rentabilité nette de 6,4%.

Avec 30% d’apport pour une rente de 1 000€ :

• 200 000€ avec une rentabilité nette de 10,2%,
• 300 000€ avec une rentabilité nette de 8,2%,
• 600 000€ avec une rentabilité nette de 6,2%.
• 1 000 000€ avec une rentabilité nette de 5,2%.

Rentier avec 3 000€/mois

3 000€ par mois de rente est maintenant l’objectif. Le Cash Flow nécessaire est donc de 36 000€ par an. En fonction de l’apport et de la rentabilité nette sur chaque projet, voici les montants qu’il faudra investir :

Sans apport pour une rente de 3 000€ :

• 600 000€ avec une rentabilité nette de 12%,
• 900 000€ avec une rentabilité nette de 10%,
• 1 800 000€ avec une rentabilité nette de 8%,
• 3 600 000€ avec une rentabilité nette de 7%.

Avec 10% d’apport pour une rente de 3 000€ :

• 600 000€ avec une rentabilité nette de 11,4%,
• 900 000€ avec une rentabilité nette de 9,4%,
• 1 800 000€ avec une rentabilité nette de 7,4%.
• 3 600 000€ avec une rentabilité nette de 6,4%.

Avec 30% d’apport pour une rente de 3 000€ :

• 600 000€ avec une rentabilité nette de 10,2%,
• 900 000€ avec une rentabilité nette de 8,2%,
• 1 800 000€ avec une rentabilité nette de 6,2%.
• 3 600 000€ avec une rentabilité nette de 5,2%.

Rentier avec 10 000€/mois

Nous ciblons dans ce cas 10 000€ par mois de rente. Le Cash Flow nécessaire est donc de 120 000€ par an. En fonction de l’apport et de la rentabilité nette sur chaque projet, voici les montants qu’il faudra investir :

Sans apport pour une rente de 10 000€ :

• 2 000 000€ avec une rentabilité nette de 12%,
• 3 000 000€ avec une rentabilité nette de 10%,
• 6 000 000€ avec une rentabilité nette de 8%,
• 12 000 000€ avec une rentabilité nette de 7%.

Avec 10% d’apport pour une rente de 10 000€ :

• 2 000 000€ avec une rentabilité nette de 11,4%,
• 3 000 000€ avec une rentabilité nette de 9,4%,
• 6 000 000€ avec une rentabilité nette de 7,4%.
• 12 000 000€ avec une rentabilité nette de 6,4%.

Avec 30% d’apport pour une rente de 10 000€ :

• 2 000 000€ avec une rentabilité nette de 10,2%,
• 3 000 000€ avec une rentabilité nette de 8,2%,
• 6 000 000€ avec une rentabilité nette de 6,2%.
• 12 000 000€ avec une rentabilité nette de 5,2%.

Imposition

Pour les futurs rentiers, les impôts vont vite devenir un sujet incontournable. En fonction de votre montage en nom propre ou en société vous devrez payer des impôts.

Sans revenus d’activité et en vivant seulement de vos revenus locatifs vous devrez rapidement payer beaucoup de cotisations sociales en LMP. Si vous vous faîtes un montage en SCI il faudra payer l’IS et ensuite la flat tax.

Certains montages en Holding + SCI permettent d’optimiser la fiscalité dans certains cas mais vous n’échapperez pas à l’imposition. Bref vous l’avez compris, voici un obstacle de plus si vous voulez vivre de vos revenus locatifs.

Est-ce donc possible d’être rentier ?

Ces quelques simulations nous ont appris plusieurs enseignements très importants. Etre rentier de l’immobilier n’est pas à la portée de tout le monde.

En effet, vous devrez créer ou disposer d’un capital important (à utiliser en apport personnel) et avoir des revenus d’activité importants afin de bénéficier d’une capacité d’emprunt forte.

Si ce n’est pas le cas, vous serez alors condamnés à miser sur des projets ultra rentables donc très/trop risqués et vite fortement imposés. En effet, je vous rappelle que la rentabilité est étroitement liée au risque (corrélation forte entre le rendement et le risque).

Et dans ce cas on s’éloignera forcément de l’image du rentier serein allongé sur une plage et buvant des mojitos. Le rentier sera plutôt stressé et dans une gestion constante de ses projets par peur de perdre sa rente déjà très fragile.

C’est pour cela qu’il est important de se concentrer sur la phase 1 de création de capital avant de rêver de la phase 2 (création de rente) qui pourra arriver plus tard dès lors que vous aurez un capital important à disposition.

N’oubliez pas de me laisser un commentaire en dessous de cet article !

Bons investissements !

Sylvain