L’histoire de mon premier investissement à Paris en 6 étapes !

Investimmob 2016 11 Commentaires

En 2013, j’ai décidé de continuer mon parcours d’investisseur en effectuant mon deuxième investissement locatif. Habitant à Paris, je souhaitais me concentrer sur la capitale avec la ferme intention de faire la meilleure opération possible. Aujourd’hui je suis pleinement satisfait de cet investissement qui dégage une rentabilité brute de 7%. Je détaille dans cet article les 6 étapes principales de cet investissement qui a lancé mon parcours d’investisseur parisien (j’ai depuis acheté 3 autres appartements à Paris).

1) Définition du projet d’investissement

Lorsqu’on souhaite investir, il est important de définir ces 3 critères fondamentaux avant de lancer les recherches :

• la localisation,
• le budget maximum,
• la rentabilité cible.

Localisation :

Règle numéro 1 dans l’immobilier locatif : il faut acheter où l’on connait !!!

J’ai donc suivi cette règle et décidé d’investir à Paris intra-muros. Le quartier m’importait peu à l’époque mais j’ai vite compris que certains secteurs étaient plus intéressants que d’autres en terme de rentabilité. En effet, mieux vaut oublier la rive gauche, le 16ème ou les quartiers du centre de Paris et se concentrer sur les arrondissements en plein essor (9ème, 10ème, 11ème, 12ème, 18ème, 19ème…).

Budget maximum :

J’avais calculé ma capacité d’emprunt et en ajoutant mon apport personnel, je pouvais me lancer sur un projet ayant un budget total de 200 000€, ce qui est suffisant pour investir à Paris. Je sais aujourd’hui que le montant minimum conseillé pour investir à Paris intra-muros est de 150 000€. En proche banlieue, ce montant minimum baisse à 110 000€ pour des investissements dans le 92 par exemple.

Rentabilité cible :

Après m’être renseigné sur divers blogs, j’avais compris que le plus important était de trouver un bien qui s’autofinance (pas d’effort d’épargne à faire). J’ai alors ouvert un fichier Excel et effectué de nombreuses simulations financières. La conclusion était assez simple : avec les taux d’intérêt de l’époque, et en prenant en compte les divers frais (charges, taxe foncière, assurances…) il fallait que je trouve un bien ayant au minimum 6% de rentabilité brute.

2) Recherche

J’ai alors commencé à regarder tous les jours les sites d’annonces immobilières (seloger, pap, leboncoin etc…). Au bout d’un mois, je commençais à trouver des biens qui correspondaient à ma recherche. Seul problème, j’arrivais souvent trop tard car je n’étais pas assez réactif. J’ai bien eu la possibilité de visiter des biens mais une fois arrivé à l’adresse, on m’expliquait que le bien venait d’être vendu !

Après 3 mois de veille sur les sites d’annonces immobilières, d’appels trop tardifs, et de visites infructueuses j’ai décidé de faire appel à un chasseur immobilier. J’ai alors fait un rendez-vous avec l’un d’entre eux qui proposait également de se charger de l’organisation et du suivi des travaux, ce qui m’arrangeait beaucoup vu mon emploi du temps chargé !

Au bout de 3 semaines, le chasseur m’a appelé pour une opportunité intéressante : un studio à transformer en 2 pièces dans le 11ème arrondissement de Paris (quartier Oberkampf). Le studio d’une surface de 24m2 était hors marché (pas encore en ligne) mais le chasseur avait pu le visiter grâce à son réseau d’agences immobilières. Mis en vente à 156 000€ (dont 12 000€ de frais d’agence) cela m’a paru vraiment intéressant et mon offre a été acceptée.

3) Financement

Après la signature du compromis de vente je me suis tourné vers mon courtier qui m’a tout de suite proposé de faire un prêt lissé afin de faciliter le financement. C’est en effet le meilleur montage lorsqu’on a déjà une dette (prêt conso, prêt étudiant, prêt immo plus court) ayant une maturité différente de celle à mettre en place.

Dans mon cas, j’avais acheté un an plus tôt un appartement à Marseille avec un emprunt d’une durée de 19 ans (il restait donc 18 ans) et le prêt lissé me permettait ainsi d’emprunter la somme nécessaire sur 25 ans en combinant 2 prêts (1 prêt sur 18 ans avec une faible mensualité et 1 prêt de 18 à 25 ans avec une forte mensualité – cela afin de ne pas dépasser le taux d’endettement de 33% sur les 25 prochaines années). Par la suite, le courtier m’a mis en relation avec la banque la plus compétitive pour finaliser le prêt et j’ai pu signer l’acte authentique chez le notaire.

4) Travaux et ameublement

Le chasseur avait estimé le montant des travaux et de l’ameublement lors de sa première visite à 15 000€. Après passage de 2 entrepreneurs avec lesquels il a l’habitude de travailler, le devis final pour les travaux et l’ameublement a finalement été de 14 000€. L’intérêt de pouvoir mettre en concurrence deux entrepreneurs est ici de faire baisser les prix.

J’étais rassuré de voir que le chasseur avait aussi des connaissances concernant les travaux ou au moins savait les estimer. Les travaux ont duré 2 mois pendant lesquels le chasseur m’a envoyé des photos de l’avancement du chantier tous les 10 jours. J’ai visité l’appartement à la fin du chantier, satisfait du résultat final et impatient de mettre en location l’appartement !

5) Mise en location / Gestion

Même si le chasseur m’a proposé de s’occuper de la mise en location du bien, je souhaitais le faire moi-même en suivant une méthode de mise en location bien précise. j’ai alors rédigé l’annonce et l’ai publiée sur PAP et leboncoin. Le prix conseillé par le chasseur me semblait complètement surévalué. En effet, il me conseillait de louer l’appartement entre 1100€ et 1200€ charges comprises. Qui voudrait louer un petit 2 pièces pour cette somme là !?

J’ai suivi le conseil du chasseur tout en étant persuadé que je le louerai finalement seulement 850€. J’ai alors publié une première annonce à 1200€/mois et à ma grande surprise j’ai reçu une dizaine d’appels et organisé 3 visites. Cependant, ayant reçu qu’un seul dossier pas assez solide, j’ai alors baissé le prix à 1150€ et j’ai pu organiser 10 visites pour 5 dossiers dont celui du futur locataire.

En tout, cela m’a pris 1 semaine pour louer cet appartement à un prix au delà de mes espérances !

En ce qui concerne la gestion locative, j’ai décidé de ne pas la déléguer car l’appartement ayant été refait à neuf il y avait peu de chances pour que la gestion soit lourde. J’ai toujours eu de bons contacts avec les locataires qui sont toujours ravis de l’appartement. Au final, je m’occupe seulement d’envoyer la quittance de loyer chaque mois après la réception du virement du loyer sur mon compte.

6) Fiscalité

En 2014, j’ai dû déclarer mes revenus 2013 pour cet appartement et j’ai alors contacté un expert comptable sur les conseils du chasseur d’appartement afin d’effectuer une déclaration au Bic réel. Il m’a alors demandé de lui envoyer les documents lui permettant de calculer le solde (revenus – frais) de mon investissement pour l’année 2013. Grâce aux travaux, aux honoraires du chasseur et aux autres frais engagés, j’ai pu déclarer un déficit important dès la première année. Ce déficit étant reportable d’année en année, j’ai l’assurance de ne payer aucun impôt sur cet investissement pendant de nombreuses années.

Si vous avez des questions sur ce premier investissement ou que vous souhaitez être mis en relation avec ce chasseur, vous pouvez me contacter via le blog ou dans les commentaires ci-dessous !