Apport personnel : combien mettre pour son investissement ?

Investimmob 2017 8 Commentaires

Ce sera la question que le banquier (ou le courtier) n’oubliera pas de vous poser : « Vous avez prévu de mettre combien d’apport personnel ? » En fonction de votre projet, la réponse que vous donnerez peut rapidement le crisper ou lui donner le sourire… Et oui, au delà de vos revenus le banquier va analyser le risque du financement en fonction de votre apport personnel au regard du projet dans son ensemble. Pourquoi un apport personnel trop faible peut vous empêcher de trouver un financement ? Combien faut-il mettre d’apport personnel en fonction de sa stratégie d’investissement ?

1) L’apport personnel du point de vue du banquier

Si le banquier vous demande quel sera votre apport personnel, c’est qu’il s’agit d’un indicateur nécessaire à son modèle de calcul du risque. En effet, même si vos revenus sont très importants et que vous ne dépassez pas le taux d’endettement de 33%, certains projets nécessitent quand même un apport personnel.

Ainsi, les banquiers calculent le risque d’un financement au travers de 2 critères : le taux d’endettement (et le reste à vivre si vous dépassez les 33% de taux d’endettement) et la quotité de financement qui est liée directement à l’apport personnel.

La quotité de financement

La quotité est un indicateur de risque et se calcule de la manière suivante :

Quotité = montant emprunté / valeur du bien

En français, la quotité de financement traduit le risque que la banque ne parvienne pas à récupérer le montant prêté si elle saisit le bien en cas de défaut de l’emprunteur.

Plus la quotité est importante, plus le risque est élevé aux yeux de la banque. Certains disent qu’un projet ayant une quotité de 80% et un taux d’endettement de 33% (ou moins) ne peut pas être refusé par une banque. Cependant, en fonction du projet, il est possible d’atteindre une quotité de 130%, ce qui constitue certainement le maximum acceptable pour certaines banques (dans les conditions actuelles, en fonction du profil – octobre 2016).

Vous l’aurez compris, seul l’apport personnel peut faire baisser la quotité de financement et potentiellement vous permettre d’emprunter dans certains cas !

Exemple de calcul de quotité – investissement classique

Joe décide d’investir dans l’immobilier locatif. Voici les caractéristiques de son projet :

• Appartement : 140 000€
• Frais d’agence : 8 000€
• Notaire : 11 000€
  • Budget total : 159 000€
    • Montant emprunté : 159 000€
      • Quotité = 159 000 / 140 000 = 114%

Si le taux d’endettement de Joe ne dépasse pas les 33%, il pourra financer l’intégralité du montant nécessaire !

Exemple de calcul de quotité – investissement de type chasseur

Mariyah décide d’investir dans l’immobilier locatif en étant aidée par un chasseur. Voici les caractéristiques de son projet :

• Appartement : 125 000€
• Frais d’agence : 10 000€
• Notaire : 10 200€
• Travaux : 22 000€
• Ameublement : 4 500€
• Chasseur : 12 300€
  • Budget total : 184 000€
    • Montant emprunté : 184 000€
      • Quotité : 184 000 / 125 000 = 147%

Dans ce cas là, et même si le taux d’endettement de Mariyah est faible, la banque aura du mal à financer un tel projet dans son intégralité. La quotité maximum acceptable étant actuellement de 130% pour les banques les plus « ouvertes », la banque suivra donc Mariyah à hauteur de : 125 000 * 130% = 162 500€.

Mariyah devra dans ce cas apporter au moins 21 500€ (184 000 – 162 500).

2) L’apport personnel du point de vue de l’investisseur

De nombreux investisseurs me contactent pour investir dans l’immobilier locatif via les opportunités de chasseur que je publie chaque semaine sur ce blog. Certains sont conscients de l’importance d’un apport personnel, mais d’autres pensent qu’ils vont pouvoir faire ce type d’investissement sans aucun apport personnel !

Il est important de le savoir : un investissement de type chasseur ne pourra être financé dans son intégralité (avec les frais cités plus haut – travaux, honoraires, agence, notaire) via l’emprunt.

Une fois que l’on sait qu’il faut mettre un apport personnel, encore faut-il définir le niveau de ce dernier ! Quels critères prendre en compte ?

Stratégie d’investissement

En fonction de votre stratégie, vous opterez pour un montant plus ou moins faible. En effet, nombreux sont ceux qui souhaitent investir dans plusieurs biens dans les années à venir, d’autres préfèrent faire un seul investissement et ensuite rembourser le crédit le plus rapidement possible (découvrez pourquoi je pense que cette stratégie n’est pas la meilleure?). En fonction de votre approche, le montant à apporter sera sensiblement différent.

Plusieurs investissements sur x années

Si vous envisagez de faire 3 investissements sur les 3 prochaines années (un rythme d’un investissement par an est déjà très satisfaisant), vous devrez prendre en compte cela dans votre calcul d’apport personnel. En effet, il faudra avoir l’apport suffisant pour effectuer le 3ème et dernier investissement dans 3 ans !

Vous devrez alors simplement calculer l’apport nécessaire pour chaque investissement en fonction de votre épargne disponible actuellement et de votre effort d’épargne.

Exemple chiffré : 

Thomas souhaite faire 3 investissements et dispose de 30 000€ d’épargne disponible. Il met également de côté 500€ chaque mois. Quel montant pourra-t-il apporter pour chaque investissement en respectant sa stratégie et en faisant un investissement par an ?

Le calcul est assez simple ! Il suffit dans un premier temps de regarder le montant d’épargne dont Thomas aura à sa disposition dans 3 ans : 30 000 + (500 x 12 x 3) = 48 000€

Dans un second temps, il faut diviser l’épargne disponible à terme par le nombre d’investissements à effectuer : 48 000 / 3 = 16 000€.

Si Thomas souhaite faire 3 investissements au cours des 3 prochaines années et dans sa situation (épargne disponible + épargne mensuelle) il devra apporter 16 000€ par projet.

Un seul investissement

Si vous souhaitez faire un investissement, pas la peine de faire des calculs poussés mais vous devrez simplement choisir entre Cash Flow et épargne disponible.

Exemple chiffré :

Yani décide de faire un investissement locatif à Paris (celui de l’exemple vu plus haut – budget total de 184 000€). Elle dispose de 60 000€ d’épargne disponible et se demande combien elle devrait apporter sur ce projet.

On sait qu’elle devra au minimum apporter 21 500€ afin de ne pas dépasser une quotité de financement de 130%. Maintenant elle doit déplacer le curseur entre 21 500€ et 60 000€ pour voir la solution qui l’intéresse le plus :

• 21 500€ d’apport :
  • Cash Flow mensuel : 200€
  • Amortissement mensuel : 450€
  • Enrichissement mensuel : 650€
  • Epargne disponible : 39 500€
• 40 000€ d’apport :
  • Cash Flow mensuel : 275€
  • Amortissement mensuel : 400€
  • Enrichissement mensuel : 675€
  • Epargne disponible : 20 000€
• 60 000€ d’apport :
  • Cash Flow mensuel : 350€
  • Amortissement mensuel : 350€
  • Enrichissement mensuel : 700€
  • Epargne disponible : 0€

Il n’y a pas de bonne solution dans ce cas, Yani devra choisir la solution la plus confortable pour elle ! Mon avis personnel serait cependant de mettre le minimum nécessaire afin de profiter de l’effet de levier du crédit au maximum. Je précise que l’autofinancement est un objectif non négociable et que c’est un bon moyen de définir l’apport personnel minimum nécessaire sur un projet.

Si vous êtes investisseur et que vous avez besoin d’un conseil ou d’une précision sur cet article, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !