LMNP : comment faire pour ne plus payer d'impôts ?

LMNP : comment faire pour ne plus payer d’impôts ?

LMNP : ne payez pas d'impôts

Je ne paye pas d’impôts sur mes revenus locatifs alors que je suis propriétaire de 5 appartements et perçois plus de 60 000€ de loyers par an (en LMNP). Comment cela est-il possible ? Comment fait-il ? Et si je vous disais que cela est tout à fait légal et que je ne paierai toujours pas d’impôts pendant de nombreuses années.

L’explication est pourtant très simple, il suffit de chercher un peu sur le web et de s’intéresser à la fiscalité des revenus locatifs dans le cas de la location meublée pour les non professionnels.

Il existe en effet deux déclarations possibles pour les propriétaires de locations meublées non professionnels.

La déclaration classique (ou régime micro-Bic)

Cette déclaration est privilégiée par la plupart des propriétaires car elle est très simple (mais peu avantageuse dans la plupart des cas). Ce régime prévoit un abattement de 50% sur les revenus fonciers.

Simulation micro-Bic

Prenons d’exemple d’un investissement de 200 000€ avec une rentabilité brute de 6% qui vous permet de gagner 12 000€ de revenus locatifs annuels.

En prenant en compte les 50% d’abattement, vous êtes donc imposés à auteur de 6 000€. Cette somme s’ajoute à vos revenus « classiques ». Si vous êtes imposés au taux marginal de 30%, vous paierez donc un peu plus de 2 000€ d’impôts « à cause » de votre investissement locatif.

La déclaration au réel (ou régime Bic réel)

Cette déclaration prend en compte toutes les charges et frais que vous avez dû payer lors de votre achat / lors de votre année locative et les soustrait à votre revenu locatif. Seule la différence sera prise en compte et s’il y a bénéfice, il sera ajouté à vos revenus imposables de l’année concernée mais s’il y a déficit, vous ne paierez pas d’impôts et ce dernier sera reporté sur les bénéfices ultérieurs pendant 9 ans.

Les frais et charges pris en compte sont :

  • frais de notaire,
  • frais d’agence,
  • honoraires d’un éventuel chasseur d’appartement,
  • travaux de rénovation éventuels,
  • intérêts d’emprunt,
  • charges de copropriété,
  • taxe foncière,
  • assurance de prêt,
  • assurance propriétaire non occupant,
  • frais divers en lien avec le bien acquis,
  • amortissement du bien acquis.

La plupart de ces frais sont clairement connus de tous mais c’est l’amortissement du bien qui en général vous permet d’augmenter significativement les frais et ainsi de déclarer un déficit.

Le calcul de l’amortissement du bien est issu d’une formule quelque peu compliquée mais il faut simplement retenir qu’il équivaut à peu près à 3% du prix d’achat du bien.

Simulation Bic réel :

Prenons l’exemple d’un investissement classique de 200 000€ (et 150 000€ de prix d’achat) dont les frais pris en compte seront  :

  • frais de notaire : 11 000€
  • frais d’agence : 10 000€
  • honoraires d’un éventuel chasseur d’appartement : 10 000€
  • travaux de rénovation éventuels 15 000€
  • intérêts d’emprunt : 5 000€
  • charges de copropriété : 700€
  • taxe foncière 400€
  • assurance de prêt : 250€
  • assurance propriétaire non occupant : 100€
  • amortissement du bien acquis : 4 500€

Au total, les frais sur la première année s’élèvent donc à 56 950€.

Disons que vous avez loué votre bien 12 000€ pendant cette année (environ 6% de rentabilité brute), vous avez accumulé un déficit de 44 950€ à inscrire sur votre déclaration d’impôts.

Félicitations, vous n’allez pas payer d’impôts cette année, ni les années suivantes car vous paierez des impôts uniquement lorsque le solde de vos revenus – frais redeviendra positif.

L’heure du choix

Au final, vous ne paierez pas d’impôts pendant de nombreuses années (le déficit est reportable sans limite de durée) en fonction des spécificités de votre investissement (montant de l’emprunt donc des intérêts, honoraires de chasseur ou pas, prix d’achat du bien donc montant de l’amortissement).

Alors pourquoi cette déclaration n’est-elle pas adoptée par tous les propriétaires ?

Il faut savoir que cette déclaration nécessite de faire appel à un expert comptable qui vous facturera en moyenne 500€ chaque année pour chaque bien (je précise que ces 500€ sont également à inclure aux frais pris en compte dans le calcul expliqué plus haut).

Au final, que faut-il privilégier ? Payer 2 000€ d’impôts ou payer 500€ pour les services d’un expert comptable ? Je vous laisse répondre à cette question vous-mêmes !!

Si vous êtes propriétaires et que vous avez besoin d’un conseil ou d’une précision sur cet article, contactez moi sur ce blog et je vous répondrai rapidement !

22 Commentaires

  1. Pingback: Investissement locatif ou achat de résidence principale ?

  2. Thibaut

    Une question : j’ai un immeuble dans lequel un locataire s’en va dans un mois. Je pense faire du meublé non professionnel dans cet appartement.

    J’ai acheté l’immeuble entier en février dernier (il y a donc moins d’un an).

    Dans cet appartement, donc il y a eu 6 mois de location nue et à partir du mois prochain j’aimerai faire du LMNP.

    Puis-je déduire mes frais de notaire dans ce cas là ? Si oui, comment s’y prendre ? Au prorata de la surface de l’appart / surface de l’immeuble ? Au prorata des loyers perçus ? En entier ?

    D’avance merci pour vos lumières 🙂

    Thibaut

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Thibaut, il s’agit là d’un cas très particulier et je ne connais malheureusement pas la réponse. Cependant, je vous envoie par email les coordonnées de mon expert comptable qui saura sans aucun doute vous renseigner.

      Répondre
  3. Julien

    Bonjour,

    Une petite question…si je comprends bien, on ne paie pas d’impôt pendant 9 ans grâce au report du déficit de la première année.

    Cela veut donc dire qu’à partir de la dixième année, seules les charges à constater sont :
    – amortissement annuel du bien
    – intérêt d’emprunts éventuels
    – toutes autres charges (TF, frais expert comptable, etc)
    (en effet, les charges des travaux ne peuvent plus être imputées)

    Ce qui veut donc dire que l’on paiera de l’impôt mais il sera minimiser grâce à l’amortissement en grande partie?

    Autre petite question…si après 10 ans je souhaite investir dans un autre LMNP, le déficit de ce dernier peut-il être imputé sur mon premier investissement?

    Merci d’avance pour votre retour et félicitation pour ce blog qui détail plus que les autres!

    Cdlt

    Julien

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Julien et merci pour cette question importante que j’aurais dû évoquer dans l’article.

      1) le déficit de la première année est en effet reportable pendant 9 ans maximum. Attention, si le déficit de première année est faible, cela ne veut pas dire que vous aurez un déficit pendant 9 ans donc il est possible de payer des impôts avant la 9ème année.

      2) si le déficit de première année a été suffisamment important pour être reporté pendant 9 ans, la dixième année devient une année ou le calcul classique (revenus de l’année – frais réels de l’année) est effectué sans prendre en compte le report de déficit initial restant. Vous paierez de l’impôt s’il y a un bénéfice et n’en paierez pas s’il y a un déficit (tout dépend du niveau de vos loyers et charges).

      3) en cas d’investissement supplémentaire, le déficit initial (important la première année en général car travaux, notaire, frais d’agence…) de ce dernier est englobé dans tous les autres investissements précédents. En fait, il faut calculer séparément chaque année le solde (revenus – charges) de chaque investissement en prenant en compte le report de déficit ou non (si inférieur à 9 ans ou non) puis mettre en commun les bénéfices et déficits de chaque investissement. A la fin, le résultat obtenu peut être positif (bénéfice global) et vous paierez des impôts ou négatif (déficit global) et vous n’en paierez pas.
      Il s’agit là d’une stratégie d’investissement classique qui consiste à ré-investir lorsque le déficit devient faible. Il faut ainsi définir l’année à partir de laquelle il n’y aura plus de déficit et investir à nouveau.

      J’espère avoir répondu à vos questions !
      Bonne journée.

      Répondre
  4. Daniele

    bonjour, votre info est très intéressante , mais est-ce à dire que pendant ce temps là notre bien ne rapporte rien ??? j’ai pas très bien compris !!
    merci pour votre réponse
    Danièle

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Danièle, le déficit concerne votre déclaration de revenus prise en compte dans le calcul des impôts (déficit = pas d’impôts).
      Votre bien vous rapporte bien sur dès les premiers loyers.
      N’hésitez pas si vous avez d’autres questions !

      Répondre
      1. Daniele

        bonjour, je ne comprends pas très bien, si j’ai des déficits je ne peux pas avoir de bénéfices ! je souhaite investir avec un cash flo immédiat et non pas dans 10 ou 20 ans ??? merci pour votre réponse
        cordialement

        Répondre
        1. Investimmob (Auteur de l'article)

          Il faut distinguer le cash flow (qui correspond à la différence entre les entrées et les sorties de trésorerie) et le calcul lié à la déclaration d’impôts Bic réel qui ne prend pas uniquement en compte les entrées et les sorties de trésorerie mais aussi l’amortissement du bien (donnée comptable et non cash flow), les frais de notaire (investissement initial et non cash flow), les travaux (investissement initial et non cash flow), etc…
          Le déficit affiché sur la déclaration n’entraine donc pas un déficit de cash flow.

          Répondre
          1. Daniele

            bonjour, ok merci beaucoup , je comprends vite quand on m’explique longtemps !! je me suis un peu éloignée de tout celà depuis quelques temps et depuis , je suis un peu paumée !!
            cordialement,

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  6. Daniele

    bonjour ,
    cette option de bic au réel fonctionne-t-il aussi pour la location saisonnière ? Merci pour votre réponse !

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Danièle, vous pouvez effectivement déclarer au bic réel vos revenus de location saisonnière. Je vous conseille la lecture suivante :
      http://www.pap.fr/argent/impots/les-revenus-des-locations-saisonnieres/a1760
      Bonne journée

      Répondre
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  13. Coyote

    Bonjour,

    L’amortissement du bien ne dévalue-t-il pas sa valeur fiscale ?
    Autrement dit, le jour où on veut revendre l’appartement, c’est cette nouvelle valeur qui est prise en compte à la place du prix d’achat pour le calcul de la plus-value qui risque donc d’être très importante.
    J’achète 200000 euros, j’amortis 3% pendant 15 ans. Je revends 250000 dans 15 ans.
    Sans amortissement, je fais 50000 de plus value, et je paie l’impot sur la plus value calculé en fnction de la durée de détention, etc…
    Avec amortissement, la valeur fiscale de mon appart vaut (200000 – (200000*3/100*15)) = 110000 euros
    La plus value n’est plus de 50000 euros mais de 140000 euros. Et la taxation sur cette plus value explose.

    J’ai faux ?

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Salut Coyote, l’amortissement du bien si l’investissement est effectué en direct (et non via une société de type SCI ou SARL) ne dévalue pas sa valeur fiscale. C’est pourquoi ceux qui s’obstinent à investir via une SCI ne doivent jamais vendre au risque de payer une taxe sur la plus value calculée sur la valeur globale du bien !
      Vous comprenez donc l’intérêt exceptionnel de cette niche fiscale du LMNP au bic réel 😉
      A bientôt !

      Répondre
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