Consultants et auditeurs : la stratégie pour être rentier à 35 ans !!

Rentier à 35 ans

Je parle de stratégies d’investissement presque chaque jour avec les investisseurs qui me contactent via le blog. Cela me permet d’apprendre énormément et donc d’identifier les stratégies qui fonctionnent réellement (et celles qui sont juste à la mode sur internet).

Aujourd’hui certains jugeront le titre de cet article « racoleur » sans même l’avoir lu, d’autres liront l’article jusqu’au bout et comprendront la démarche et le bien fondé de ce raisonnement. Je pense effectivement qu’il est possible pour un consultant ou un auditeur ayant commencé à travailler à 25 ans, d’être rentier à 35 ans.

J’aurais personnellement adoré lire cet article à 25 ans lorsque j’ai commencé à travailler. Alors comment devenir rentier au bout de 10 ans dans ces secteurs d’activité ? Quelle stratégie mettre en place ? Est-ce difficile ?

1) Rentier ?

Je souhaite ici éviter la caricature du rentier allongé sur la plage buvant un jus frais dans une noix de coco dégoulinante. En effet, ce n’est pas parce que vous pouvez être rentier que vous devez cesser toute activité !

Alors il y a aura ceux exerceront un métier moins stressant en partant dans un pays ou une ville avec un coût de la vie plus faible et il y aura aussi ceux qui continueront leur métier avec un revenu complémentaire qui leur enlèvera une dose de stress non négligeable.

Selon moi un rentier est donc quelqu’un qui dégage un revenu passif suffisant lui donnant la possibilité mais pas l’obligation d’arrêter / de changer son activité principale actuelle. Partons donc sur une base de 2 500€ nets par mois de rente.

2) Consultants et auditeurs seulement ?

Je prends en exemple les consultants et les auditeurs mais d’autres professions peuvent bien évidemment suivre la même stratégie d’investissement. Les consultants ne sont pas plus intelligents que les autres, ils ont simplement des revenus permettant d’appliquer cette stratégie d’investissement 😉

Toutes les professions ayant des revenus comparables à ceux des consultants / auditeurs peuvent donc suivre cette stratégie. On parle concrètement d’un revenu net de 2 500€/mois à 25 ans en début de carrière, qui augmentera chaque année d’environ 10% pour atteindre environ 5 000€/mois ou plus à 35 ans.

3) Phase 1 : création d’un patrimoine

Vous venez de commencer à travailler en CDI dans un cabinet de conseil ou d’audit. Vous touchez 2 500€/mois au moins et vous venez de valider votre période d’essai. Félicitations, vous pouvez commencer la première phase de cette stratégie d’investissement !

L’objectif de cette première phase est de lancer une dynamique de création de patrimoine. Cette phase est primordiale donc il ne faudra pas prendre de risques inconsidérés qui risqueront de mettre en péril la stratégie dans sa globalité. On cherche donc à créer du patrimoine sur des investissements peu risqués.

Il faudra faire 3 investissements sécurisés autofinancés sur les 3 premières années :

 

Année 1 : 25 ans => investissement 1 :

Revenus nets : 2 500€ / mois

Budget investissement global : 180 000€ (apport 9 000€ ou 5%)

Crédit : 171 000€ => mensualités 750€ sur 25 ans (assurance comprise)

Rentabilité nette : 5% => loyer net 750€ / mois

Capital remboursé après 9 ans d’amortissement du crédit : 52 000€

 

Année 2 : 26 ans => investissement 2 :

Revenus nets : 2 750€ / mois

Budget investissement global : 200 000€ (apport 10 000€ ou 5%)

Crédit : 190 000€ => mensualités 830€ sur 25 ans (assurance comprise)

Rentabilité nette : 5% => loyer net 830€ / mois

Capital remboursé après 8 ans d’amortissement du crédit : 50 000€

 

Année 3 : 27 ans => investissement 3 :

Revenus nets : 3 000€ / mois

Budget investissement global : 220 000€ (apport 11 000€ ou 5%)

Crédit : 209 000€ => mensualités 910€ sur 25 ans (assurance comprise)

Rentabilité nette : 5% => loyer net 915€ / mois

Capital remboursé après 7 ans d’amortissement du crédit : 48 000€

 

Voilà pour les 3 premiers investissements de la phase 1! Je donne ci-dessous quelques explications sur les hypothèses prises :

  • vos revenus nets augmentent d’environ 10% par an en début de carrière (audit ou conseil je vous disais)
  • un apport de 5% est conseillé pour faciliter le financement auprès des banques. Si vous n’avez pas l’apport disponible, décalez la stratégie d’une période vous permettant d’épargner.
  • Oui il est possible de se faire financer sur 25 ans sur du locatif. Si vous n’y arrivez pas, mon courtier pourra vous y aider 😉
  • la rentabilité nette est de 5% car on investit dans une ville dont la demande locative est forte et de bonne qualité (Paris, 1ère couronne, hypercentres de grandes villes….) afin de sécuriser ces 3 premiers investissements (on ne veut pas de vacance locative ou de mauvais payeurs !).
  • la rentabilité nette est de 5% car on investit dans une ville où le marché est très liquide (Paris, 1ère couronne, hypercentres de grandes villes…) afin de pouvoir revendre rapidement ces 3 premiers investissements (on ne veut pas mettre 1 an pour revendre).
  • pour les consultants ou auditeurs parisiens, la rentabilité nette est de 5% car on investit dans une région que l’on connait (Paris et 1ère couronne), ce qui est rassurant et pratique (visites avant achat, gestion locative après…). Par ailleurs, cela permet aussi de présenter son projet en résidence principale et ainsi d’avoir des conditions de crédit avantageuses.

4) Phase 2 : Création d’une rente

Vous avez maintenant 35 ans et une belle expérience professionnelle (bravo, vous avez tenu le coup !). Vous gagnez environ 5 000€ nets par mois et vos 3 investissements sécurisés se portent bien. Il est maintenant temps de passer à la 2ème phase de la stratégie !

Si l’on a investi sur 3 projets sécurisés dans la première phase, on ne va pas forcément investir dans un projet ultra risqué dans cette deuxième phase. L’investissement à réaliser vous permettant de dégager une rente durable, il serait stupide de prendre trop de risques sur le long terme.

Vos 3 premiers investissements vous ont permis d’amortir 150 000€ de crédit à ce jour et vous souhaitez utiliser ce montant pour votre investissement de phase 2. Prenons l’hypothèse que les prix de l’immobilier n’on pas augmenté en 10 ans (ce serait du bonus, mais ça complique les calculs !).

Revente des 3 investissements :

  • Revente rapide car marché liquide,
  • Plus-value : 0 => pas de taxe sur la plus-value,
  • Capital disponible après revente : 150 000€.

 

Que faire de ces 150 000€ ? Vous allez devoir les utiliser pour investir dans un immeuble de rapport transformé situé en région parisienne (1ère ou 2ème couronne) qui dégage une rentabilité forte (entre 8% et 10% de rentabilité nette) pour un budget global d’environ 1 000 000€. Voici les réponses aux questions que vous vous posez maintenant :

  • un crédit de 850 000€ avec un revenu de 5 000€/mois => oui si le projet est rentable (différentiel positif) et sécurisé les banques vous prêtent un encours de crédit pouvant atteindre jusqu’à 15 fois votre salaire annuel net. J’ai plusieurs exemples récents autour de moi 😉
  • pourquoi ne pas avoir investi dans un immeuble plus tôt => car on n’avait ni les revenus suffisants ni les 150 000€ nécessaires au financement.
  • pourquoi 150 000€ sont nécessaires => car sur ce genre d’investissement important, les banques préfèrent que vous apportiez les frais de notaire, le mobilier et les honoraires de chasseur (ils ne financeront que le bien et les travaux).
  • pourquoi un immeuble de rapport transformé en 1ère ou 2ème couronne => avec ce budget c’est le seul moyen d’atteindre des niveaux de rentabilité forts tout en ayant une demande locative forte qui sécurise le projet aux yeux des banques (mix risque / rendement optimisé).

 

Année 10 : 35 ans => investissement 4 :

Revenus nets : 5 000€ / mois

Budget investissement global : 1 000 000€ (apport 150 000€ ou 15%)

Crédit : 850 000€ => mensualités 4 500€ sur 20 ans (assurance comprise)

Rentabilité nette : 8,5% => loyer net 7 083€

Cash Flow net mensuel : 2 583€

Voilà vous êtes rentier ! Je donne quelques explications sur les hypothèses prises :

  • le budget de 1 million € pris en exemple est cohérent. Cependant  il est possible d’investir sur un immeuble de rapport transformé en région parisienne à partir d’un budget global de 700 000€ (avec 100 000€ d’apport).
  • le crédit pour ce genre de montant sera plus certainement sur une durée de 20 ans et le taux d’intérêt sera possiblement un peu dégradé.

 

Pour ceux qui souhaitent suivre cette stratégie d’investissement, je diffuse fréquemment par email des opportunités concernant les 2 phases d’investissement donc inscrivez-vous à la liste d’envoi du blog pour les recevoir 😉

Pour ceux qui souhaitent simplement parler de leur stratégie d’investissement avec moi, vous pouvez aussi m’envoyer un email à sylvain@investimmob.fr

Bons investissements !!

12 Commentaires

  1. Anasthase

    Dommage d’avoir axé cet article avec l’age.
    Du coup, trop vieille pour lire l’article

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Anasthase, c’est bien sûr un exemple… Cette stratégie est reproductible dans de nombreux cas et pas seulement avant 35 ans 😉

      Répondre
  2. Florian Klee

    Une fois déduit des impots + CSG CRDS , tu es loins d’être rentier..

    Je ne prends que la CSG/CRDS à 15,5% tu enlève 1097 euros mensuelle, et la on à pas encore le cout des impots sur le revenus ! Meme à l’étranger, un expatrier paie des impots sur ses revenus foncier en france, 20% de tête.. Donc ton idée bien que bien qu’interressante dans le principe
    est faussé ..

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Florian, j’ai oublié de préciser dans l’article qu’il fallait bien évidemment louer en meublé. Au BIC réel, étant donné les charges d’acquisition importantes on accumule un déficit important. Ce dernier est reportable d’année en année et d’après mes calculs on repasse en positif (donc on commence à payer des impôts) seulement à partir de la 8me année.
      Que faire au bout de 8 ans ? Soit on réinvestit (afin de repartir sur du déficit avec des charges d’acquisition fortes sur le nouvel invest) soit on revend l’immeuble en ayant amorti plus de 440 000€ de capital sur le crédit.
      En résumé on est rentier sans payer d’impôts pendant 8 ans et après on a un choix à faire.
      Si tu n’es pas familier avec le régime LMNP au BIC réel, voici un peu de lecture => http://investimmob.fr/articles/investissement-immobilier/lmnp-pourquoi-payer-des-impots/
      A bientôt !

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  3. guigui

    Bonjour,
    je loue plusieurs appartements en BIC et je peux vous dire que pour ne payer des impôts qu’au bout de 8 ans, il faut avoir fait des travaux pour un montant au moins équivalent à la valeur d’achat …J’aimerais bien avoir votre démonstration par les chiffres… Pour l’exemple, je suis en train d’acheter un immeuble à 320000 euros hors frais de notaire. Je vais le louer entièrement en BIC, cela me rapportera 38000 euros / an. Et bien en comptant la déduction des frais de notaire, d’agence et l’amortissement annuel, je paierai des impôts dès la 3 ème année…

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Guigui,
      Voici donc la démonstration chiffrée de l’exemple pris dans l’article.
      Prix du bien : 700 000€
      Notaire : 56 000€
      Travaux + mobilier : 184 000€
      Chasseur : 60 000€
      Total : 1 000 000€
      => Charges d’acquisition : 300 000€ (notaire, travaux, mobilier, chasseur).

      Avec une rentabilité nette de 8,5% => Loyer net de 85 000€ / an => Loyer brut d’environ 93 000€ / an

      En plus des charges d’acquisition, il est possible de déduire des revenus locatifs les charges annuelles dites récurrentes :
      Charges d’entretien : 2 000€
      Assurance PNO : 1 000€
      Assurance prêt : 3 000€
      Taxe foncière : 2 500€
      Comptable : 2 500€
      Amortissement : 17 500€
      Intérêts de crédit : en fonction des taux et de la durée, 16 600€ en 1ère année, puis dégressif jusqu’à 12 000€ en année 7 par exemple
      Total charges annuelles déductibles : 45 100€ en 1ère année puis dégressif jusqu’à 40 500€ en année 7.

      Faisons maintenant le calcul du nombre d’années sans impôts :
      Année 1 : Loyer – charges d’acquisition – charges annuelles déductibles = 93 000 – 300 000 – 45 100 = – 252 200 (déficit reportable en année 2)
      Année 2 : Loyer – déficit année 1 – charges annuelles déductibles = – 204 000€
      Année 3 : Loyer – déficit année 2 – charges annuelles déductibles = – 156 000€
      Année 4 : Loyer – déficit année 3 – charges annuelles déductibles = – 108 000€
      Année 5 : Loyer – déficit année 4 – charges annuelles déductibles = – 60 000€
      Année 6 : Loyer – déficit année 5 – charges annuelles déductibles = – 12 000€
      Année 7 : Loyer – déficit année 6 – charges annuelles déductibles = 30 000€

      On commence donc à payer en année 8 (sur les revenus positifs de l’année 7).

      Chaque cas est bien sûr différent, mais certaines règles sont bonnes à savoir en matière fiscale au bic réel :
      – plus la rentabilité est forte plus on paiera des impôts rapidement,
      – plus le crédit est court, plus on paiera des impôts rapidement,
      – moins on fait de travaux, plus on paiera des impôts rapidement,
      – si on ne paie pas d’honoraires de chasseur, on paiera des impôts plus rapidement.

      A+,
      Sylvain

      Répondre
  4. guigui

    effectivement le calcul est correct. mais il me semble que dans l’exemple que vous aviez pris, vous n’aviez pas précisé que vous faisiez 184000 euros de travaux…Il s’agissait juste d’un immeuble à 1000000. En fait , nous avons tous les deux raison. Si pas de travaux ou très peu, on paye des impôts dès la deuxième ou au mieux troisième année. S’il y a des travaux importants, on en paye plus tard …

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Si vous êtes inscrit au blog vous recevez les opportunités clé en main qui proposent dans la majorité des cas d’effectuer des travaux.
      C’est en effet la meilleure formule pour ne pas payer rapidement des impôts. Les travaux étant un point majeur du projet d’investissement, c’est pourquoi je conseille aussi de passer par un chasseur clé en main (les honoraires repoussent également les impôts).

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  5. Romain

    Comment avoir des mensualités qui représentent quasiment 100% des revenus??

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Romain, les opportunités que j’envoie par email aux abonnés du blog le prouvent chaque semaine !
      Abonnez-vous et vous recevrez des opportunités pour lesquelles le loyer est supérieur aux mensualités de crédit 😉 A bientôt ! Sylvain

      Répondre
  6. Sam

    Quelque chose d’incohérent ou que je n’ai pas compris dans ta phase 1 :

    tu lances un investissement en achat principal pour faire du locatif presque tous les ans sur la base de 200000 euros en moyens pour les 3 investissement.
    entre année 1 et année 2. le bien acheté s’autofinance donc c’est transparent. Pour autant les banques ne prennent en compte que 70% des revenues locatifs soit : 2500 + 600 (loyer) -900 (crédit) = 2000 avec la regles des 33% tu peux emprunter 650…donc impossible de faire un 2eme achat d’autant plus que tu ne loges pas gratuitement..?

    Répondre
    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Sam et merci pour ton commentaire 😉
      Voici plus de précisions :
      – le différentiel négatif est compensé par les augmentations de salaire. En effet le différentiel (négatif ici) est ajouté ou enlevé du salaire mais pour le 2ème investissement on a désormais un salaire de 2 750€ et 3000€ pour le 3ème invest.
      – je ne loge pas gratuitement mais je présente mon projet en tant que résidence principale, ce qui améliore les conditions ainsi que la faisabilité de mon projet.
      Pour rappel, voici le calcul différentiel expliqué simplement : http://investimmob.fr/financement/taux-dendettement-calcul-differentiel/
      A bientôt !
      Sylvain

      Répondre

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