Crédit immobilier : cette machine à enrichir rapidement !!

Crédit immobilier : cette machine à enrichir rapidement !!

Crédit immobilier : la machine à s'enrichir

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas, tout le monde en parle. On a accès en effet aujourd’hui à des taux de moins de 1% sur 20 ans pour les meilleurs profils !

Les plus jeunes ne sont pas choqués mais tous ceux (comme moi) qui ont commencé à investir il y a plus de 5 ans se rappellent des taux de l’époque et rigolent nerveusement (mon premier crédit immobilier avait un taux de 4,5% sur 19 ans – on était en 2012, j’en étais content…).

L’effet de levier tant connu des investisseurs est aujourd’hui exploité au maximum et permet au plus grand nombre de s’enrichir massivement. J’insiste et je confirme qu’il est aujourd’hui très simple de s’enrichir massivement en levant de la dette et les plus riches dans 20 ans seront ceux qui auront levé le plus de dette aujourd’hui, c’est certain.

Alors concrètement pourquoi et comment ce crédit immobilier nous enrichit si rapidement de nos jours ? Quels chiffres avoir en tête en tant qu’investisseur ? Quelle différence avec nos prédécesseurs ?

Mensualités du crédit immobilier

Quel est l’impact des taux sur les mensualités de crédit ? Je comprends qu’il y en a un mais est-il si important que ça?

Pour bien comprendre, il faut se demander quel serait la mensualité de mon crédit si les taux étaient de 0%. Le calcul est simple, il suffit de diviser le montant emprunté par le nombre de mensualités. Si j’emprunte 200 000€ sur 20 ans à 0% alors je paye 833,33€ par mois (200 000 / 240 mois).

A 0% je ne paye pas d’intérêts donc je rembourse également 833,33€ de capital tous les mois. L’argent vous est prêté gratuitement et est acquis tous les mois.

Cet exemple trivial (pas certain que tout le monde sache cela) nous fait comprendre le mécanisme du crédit immobilier. Mais à 1%, 2% ou 3% comment cela se passe-t-il ?

Au lieu de diviser le montant emprunté par 240 sur 20 ans pour calculer la mensualité de crédit, on va forcément diviser par moins car la mensualité va augmenter avec les intérêts. Voici pour exemple les coefficients pour connaître les mensualités de crédit en fonction du taux sur 20 ans :

  • 217 avec un taux de 1%,
  • 197 avec un taux de 2%,
  • 180 avec un taux de 3%,
  • 165 avec un taux de 4%.

La différence sur les mensualités est vraiment impressionnante !! En empruntant toujours 200 000€, je paye donc 920€ par mois avec 1% de taux alors que je devrais payer 1 212€ à 4% !

Il y a donc presque 300€ d’écart sur la mensualité. Cela ouvre les portes du Cash Flow (ou de l’autofinancement dans les zones sécurisées) à de nombreux investisseurs.

Les conditions de crédit actuelles sont donc optimales pour permettre aux investisseurs de s’enrichir plus facilement qu’auparavant.

Amortissement du capital

On le sait, l’enrichissement sur un investissement se calcule en additionnant le cash flow et le capital remboursé sur le crédit.

Le remboursement du capital est lui aussi directement impacté par les taux d’intérêts. Plus les taux montent, plus on paye d’intérêt et moins on rembourse de capital sur une mensualité donnée. Aujourd’hui, on n’a jamais remboursé autant de capital sur une mensualité de crédit, ce qui enrichit à vitesse grand V les investisseurs !

Question, comment calculer le montant des intérêts que l’on paye sur une mensualité de crédit ?

Réponse : on calcule les intérêts à payer sur le capital restant dû (taux x capital restant dû) et on divise par 12 mois. Sur 120 000€ empruntés à 1% on va donc payer 100€ d’intérêts lors la première mensualité. Les intérêts décroissent ensuite (avec le capital restant dû) mais cela permet d’avoir une idée rapide sur le ratio intérêt / capital remboursés en début de prêt au moins.

On est maintenant capables (sans échéancier) de connaître le montant des mensualités, puis la part d’intérêt et de capital remboursé sur une mensualité !!

Concrètement cela signifie qu’aujourd’hui sur 20 ans, le capital remboursé représente 82% des mensualités (et les intérêts 18% donc) en début de crédit !! Voici pour exemple la part capital remboursé vs intérêts sur les mensualités en début de crédit en fonction du taux :

  • 82% avec un taux de 1%,
  • 67% avec un taux de 2%,
  • 55% avec un taux de 3%,
  • 45% avec un taux de 4%.

La différence sur le remboursement du capital est impressionnante ! Sur 1000€ de mensualités, je rembourse 820€ de capital aujourd’hui alors que j’en remboursais 450€ avec un taux à 4% !

Vitesse de remboursement du crédit immobilier

Si j’ai bien compris on rembourse une part plus importante de capital, mais à quelle vitesse exactement vais-je rembourser mon crédit ?

Si les taux étaient de 0%, on rembourserait le capital linéairement tout au long du crédit. En d’autres mots, j’ai remboursé la moitié du crédit à la moitié de la durée du crédit (le quart du crédit au quart de la durée, etc…)

Avec des taux positifs, on ne peut pas vraiment avoir de formule aussi simple, mais on peut se baser sur la durée de remboursement linéaire des taux à 0% et y ajouter une durée approximative pour connaître les ordres de grandeur.

En effet, on va rembourser plus lentement si les taux d’intérêt sont plus élevés. Mais de combien ? Voici pour exemple les durées approximatives à avoir en tête en fonction du taux :

  • 6 mois de plus avec un taux de 1%,
  • 12 mois de plus avec un taux de 2%,
  • 18 mois de plus avec un taux de 3%,
  • 24 mois de plus avec un taux de 4%.

Alors bien évidemment on rembourse toujours en 20 ans, mais cela permet de savoir au cours du crédit (entre la 5ème année et la 15ème) à peu près où on se situera en fonction du taux.

Ainsi, avec un taux de 1% j’aurai remboursé la moitié de mon crédit au bout de 126 mois (au lieu de 120 mois si les taux sont de 0%) et 132 mois avec un taux de 2%.

On voit donc que l’on rembourse beaucoup plus vite notre capital !!

En résumé on paye moins de mensualités, une part plus importante de capital et on rembourse plus vite le crédit ! L’impact sur les investisseurs est donc simple, il est plus facile de s’enrichir et moins risqué d’investir dans l’immobilier locatif !

Alors je n’ai qu’un conseil à vous donner : levez de la dette, beaucoup de dette !!! Et vite, car on connait les taux d’aujourd’hui, pas ceux de demain…

6 Commentaires

  1. FX

    Bonjour,
    Votre raisonnement est très partiel, vous oubliez de parler de la relation entre les prix de l’immobilier et les taux d’intérêt…
    Les taux d’intérêt bas contribuent largement à la hausse de l’immobilier.
    Même si je ne connais pas l’évolution des prix de l’immobilier, encourager des gens à s’endetter de manière exagérée pour surpayer parfois des biens sous prétexte que le crédit n’est pas cher, ne me parait pas une bonne idée.

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour FX,
      Sur la durée, les prix de l’immobilier ont toujours augmenté alors que les taux n’ont pas toujours baissé.
      Alors oui les taux bas donnent un coup de boost aux prix de l’immobilier mais ces derniers ont toujours augmenté sur la durée même lorsque les taux étaient élevés.
      Par ailleurs, je m’adresse à des investisseurs qui ont compris pour la plupart l’intérêt de l’effet de levier. Le particulier cherchant à acheter sa résidence principale a peut être moins d’intérêt à s’endetter massivement au contraire de l’investisseur qui lui a un bien qui s’autofinance et donc qui s’enrichit plus s’il s’endette plus.
      Sylvain

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  2. Renard

    Bonjour Sylvain,
    Merci pour cet article, a pondérer néanmoins sur certaines zones où les prix ont beaucoup augmenté ces dernières années, je pense notamment a Paris et la petite couronne (+ 30 % en moyenne ces 5 dernières années sur Paris, 20 % sur asnieres par exemple).
    Les loyers n’ont pas augmenté dans les mêmes proportions donc le rendement locatif a bien diminué dans ces zones même si les taux d’emprunt ont baissé de 2 % ces 5 dernières années.(baisse de 20 % de la mensualité en passant de 3 % a 1 % d’intérêt d’emprunt pour un même montant d’emprunt).
    Par contre la baisse de taux permet de compenser en partie la hausse de prix pour ne pas trop degrader le cash flow (inférieur de 5 a 10 %) entre maintenant et il y a 5 ans sur un même projet mais avec un montant emprunté supérieur de 20 a 30 %.
    Cette baisse de taux est probablement plus bénéfique dans les zones où l’immobilier n’a pas où peu augmenté ces 5 dernières années

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Bastien,
      Merci pour ton commentaire 😉
      Je suis d’accord avec tes précisions, le rendement a baissé et la baisse des taux (et des mensualités) a permis de contrebalancer en partie cette perte.
      Le vrai point positif est l’augmentation de la partie consacrée au remboursement de capital qui a fortement augmenté et donc l’enrichissement de l’investisseur aussi 😉
      A bientôt !
      Sylvain

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  3. julien

    Bonjour,
    merci pour cet article ; il me semble que tu oublies quand même de prendre en compte le fait que le prix des biens prend en compte la faiblesse des taux.
    Et que si “on connait les taux d’aujourd’hui, pas ceux de demain…”, on connait les prix de l’immobilier en cette période de taux bas mais rien ne garantit le maintien de la valeur du patrimoine de ceux qui achètent à prix élevé si les taux remontent et/ou que le contexte économique fluctue.
    Qu’en penses-tu ?

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    1. Investimmob (Auteur de l'article)

      Bonjour Julien,
      Merci pour ton commentaire 😉
      Si tu regardes l’évolution des prix de l’immobilier historiquement ils sont en hausse continue, alors que les taux eux n’ont pas toujours baissé. Il y a donc un lien mais pas une corrélation.
      Sur la durée, il est donc très intéressant d’emprunter à taux bas même si les prix sont plus élevés car sur la durée tu seras forcément gagnant.
      Par ailleurs, Sur du locatif ce sont tes locataires qui payent ton crédit immobilier donc l’enrichissement (plus fort en cas de taux bas) via l’effet de levier est très important. Je veux dire par là que même si les prix stagnent ou baissent faiblement tu seras toujours gagnant à long terme.
      A bientôt !
      Sylvain

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