Crédit immobilier : cette machine à enrichir rapidement !!

Crédit immobilier : la machine à s'enrichir

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas, tout le monde en parle. On a accès en effet aujourd’hui à des taux de moins de 1% sur 20 ans pour les meilleurs profils !

Les plus jeunes ne sont pas choqués mais tous ceux (comme moi) qui ont commencé à investir il y a plus de 5 ans se rappellent des taux de l’époque et rigolent nerveusement (mon premier crédit immobilier avait un taux de 4,5% sur 19 ans – on était en 2012, j’en étais content…).

L’effet de levier tant connu des investisseurs est aujourd’hui exploité au maximum et permet au plus grand nombre de s’enrichir massivement. J’insiste et je confirme qu’il est aujourd’hui très simple de s’enrichir massivement en levant de la dette et les plus riches dans 20 ans seront ceux qui auront levé le plus de dette aujourd’hui, c’est certain.

Alors concrètement pourquoi et comment ce crédit immobilier nous enrichit si rapidement de nos jours ? Quels chiffres avoir en tête en tant qu’investisseur ? Quelle différence avec nos prédécesseurs ?

Mensualités du crédit immobilier

Quel est l’impact des taux sur les mensualités de crédit ? Je comprends qu’il y en a un mais est-il si important que ça?

Pour bien comprendre, il faut se demander quel serait la mensualité de mon crédit si les taux étaient de 0%. Le calcul est simple, il suffit de diviser le montant emprunté par le nombre de mensualités. Si j’emprunte 200 000€ sur 20 ans à 0% alors je paye 833,33€ par mois (200 000 / 240 mois).

A 0% je ne paye pas d’intérêts donc je rembourse également 833,33€ de capital tous les mois. L’argent vous est prêté gratuitement et est acquis tous les mois.

Cet exemple trivial (pas certain que tout le monde sache cela) nous fait comprendre le mécanisme du crédit immobilier. Mais à 1%, 2% ou 3% comment cela se passe-t-il ?

Au lieu de diviser le montant emprunté par 240 sur 20 ans pour calculer la mensualité de crédit, on va forcément diviser par moins car la mensualité va augmenter avec les intérêts. Voici pour exemple les coefficients pour connaître les mensualités de crédit en fonction du taux sur 20 ans :

  • 217 avec un taux de 1%,
  • 197 avec un taux de 2%,
  • 180 avec un taux de 3%,
  • 165 avec un taux de 4%.

La différence sur les mensualités est vraiment impressionnante !! En empruntant toujours 200 000€, je paye donc 920€ par mois avec 1% de taux alors que je devrais payer 1 212€ à 4% !

Il y a donc presque 300€ d’écart sur la mensualité. Cela ouvre les portes du Cash Flow (ou de l’autofinancement dans les zones sécurisées) à de nombreux investisseurs.

Les conditions de crédit actuelles sont donc optimales pour permettre aux investisseurs de s’enrichir plus facilement qu’auparavant.

Amortissement du capital

On le sait, l’enrichissement sur un investissement se calcule en additionnant le cash flow et le capital remboursé sur le crédit.

Le remboursement du capital est lui aussi directement impacté par les taux d’intérêts. Plus les taux montent, plus on paye d’intérêt et moins on rembourse de capital sur une mensualité donnée. Aujourd’hui, on n’a jamais remboursé autant de capital sur une mensualité de crédit, ce qui enrichit à vitesse grand V les investisseurs !

Question, comment calculer le montant des intérêts que l’on paye sur une mensualité de crédit ?

Réponse : on calcule les intérêts à payer sur le capital restant dû (taux x capital restant dû) et on divise par 12 mois. Sur 120 000€ empruntés à 1% on va donc payer 100€ d’intérêts lors la première mensualité. Les intérêts décroissent ensuite (avec le capital restant dû) mais cela permet d’avoir une idée rapide sur le ratio intérêt / capital remboursés en début de prêt au moins.

On est maintenant capables (sans échéancier) de connaître le montant des mensualités, puis la part d’intérêt et de capital remboursé sur une mensualité !!

Concrètement cela signifie qu’aujourd’hui sur 20 ans, le capital remboursé représente 82% des mensualités (et les intérêts 18% donc) en début de crédit !! Voici pour exemple la part capital remboursé vs intérêts sur les mensualités en début de crédit en fonction du taux :

  • 82% avec un taux de 1%,
  • 67% avec un taux de 2%,
  • 55% avec un taux de 3%,
  • 45% avec un taux de 4%.

La différence sur le remboursement du capital est impressionnante ! Sur 1000€ de mensualités, je rembourse 820€ de capital aujourd’hui alors que j’en remboursais 450€ avec un taux à 4% !

Vitesse de remboursement du crédit immobilier

Si j’ai bien compris on rembourse une part plus importante de capital, mais à quelle vitesse exactement vais-je rembourser mon crédit ?

Si les taux étaient de 0%, on rembourserait le capital linéairement tout au long du crédit. En d’autres mots, j’ai remboursé la moitié du crédit à la moitié de la durée du crédit (le quart du crédit au quart de la durée, etc…)

Avec des taux positifs, on ne peut pas vraiment avoir de formule aussi simple, mais on peut se baser sur la durée de remboursement linéaire des taux à 0% et y ajouter une durée approximative pour connaître les ordres de grandeur.

En effet, on va rembourser plus lentement si les taux d’intérêt sont plus élevés. Mais de combien ? Voici pour exemple les durées approximatives à avoir en tête en fonction du taux :

  • 6 mois de plus avec un taux de 1%,
  • 12 mois de plus avec un taux de 2%,
  • 18 mois de plus avec un taux de 3%,
  • 24 mois de plus avec un taux de 4%.

Alors bien évidemment on rembourse toujours en 20 ans, mais cela permet de savoir au cours du crédit (entre la 5ème année et la 15ème) à peu près où on se situera en fonction du taux.

Ainsi, avec un taux de 1% j’aurai remboursé la moitié de mon crédit au bout de 126 mois (au lieu de 120 mois si les taux sont de 0%) et 132 mois avec un taux de 2%.

On voit donc que l’on rembourse beaucoup plus vite notre capital !!

En résumé on paye moins de mensualités, une part plus importante de capital et on rembourse plus vite le crédit ! L’impact sur les investisseurs est donc simple, il est plus facile de s’enrichir et moins risqué d’investir dans l’immobilier locatif !

Alors je n’ai qu’un conseil à vous donner : levez de la dette, beaucoup de dette !!! Et vite, car on connait les taux d’aujourd’hui, pas ceux de demain…

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