Cash Flow : enfin la méthode pour le calculer en 10 secondes !!

Investimmob 2019 19 Commentaires

Le Cash Flow… Ce mot que beaucoup d’investisseurs prononcent toutes les 5 minutes ! Même si je ne suis pas un adepte du Cash Flow à tout prix (le rendement s’apprécie en fonction du risque aussi !), il est important de savoir le calculer.

Voici un test pour vous : Quel est le Cash Flow d’un investissement de 300 000€ ayant une rentabilité de 6% nets si j’emprunte sur 25 ans avec un apport de 10% ?? Si vous ne pouvez pas répondre à cette question en 10 secondes alors cette méthode va changer votre vie d’investisseur !!

Pour appliquer cette méthode, il suffit de connaître 5 données : la rentabilité nette de l’investissement, la durée d’emprunt, l’apport personnel, le budget global d’investissement et la rentabilité d’autofinancement (WTF !?). La bonne nouvelle est que vous connaissez à priori déjà 4 de ces 5 données.

Dans la suite de l’article vous comprendrez ce qu’est la rentabilité d’autofinancement et apprendrez à appliquer cette méthode qui permet de calculer le Cash Flow d’une opération en quelques secondes !!

1) Rentabilité ?

Voilà le critère que chacun scrute avec attention ! Son calcul est assez simple et il ne faut pas sortir de l’X pour y arriver. Pour rappel, voici les modes de calcul de la rentabilité brute, nette et nette nette :

Rentabilité brute :

Calcul de base qui donne une première idée du rendement de l’investissement. A noter que les banques ne regardent que les loyers (sur lesquels ils appliquent une décote) pour le financement d’un investissement supplémentaire.

La rentabilité brute n’est donc pas si inutile comme certains le disent. On la calcule de la manière suivante :

Rentabilité brute : loyers annuels / budget global d’investissement

Les loyers annuels sont entendus charges comprises (le montant que vous recevez sur votre compte).

Le budget global d’investissement comprend :

• le prix d’achat FAI,
• les frais de notaire,
• le montant des travaux et du mobilier,
• les frais de chasseur éventuels.

Rentabilité nette :

Ce calcul similaire à celui de la rentabilité brute mais il est plus complet dans les sens où il prend en compte les charges supportées par l’investisseur. La rentabilité nette se calcule de la manière suivante :

Rentabilité nette : (loyers annuels – charges diverses)  / budget global d’investissement

Les charges diverses qui seront payées par l’investisseur sont :

• charges de copropriété,
• taxe foncière,
• assurances,
• gestion locative éventuelle,
• toute autre charge supportée.

Le budget global d’investissement est calculé de la même manière que pour la rentabilité brute (vue plus haut).

La rentabilité nette est l’une des 5 données clés qui vont nous permettre de calculer le Cash Flow rapidement. Cette donnée est souvent connue et calculée par le chasseur proposant l’opportunité (ou il suffit de la retraiter rapidement si le calcul est incomplet).

Rentabilité nette nette :

Cette fois, la fiscalité va être prise en compte. Chacun calcule ainsi les impôts qu’il devra payer en fonction de son régime d’imposition.

Le calcul est donc le suivant :

Rentabilité nette nette : (loyers annuels – charges diverses – impôts)  / budget global d’investissement

Personnellement je regarde peu cette rentabilité nette nette car je ne paye pas d’impôts en LMNP au réel.

2) Autofinancement sans apport

Les conditions d’emprunt sont aujourd’hui exceptionnelles. Les taux sont historiquement bas et les banques financent sur des durées longues (20 ou 25 ans) sans trop rechigner. Profitons-en !

Montant emprunté et mensualités de crédit :

Je donne souvent mon astuce aux investisseurs qui me contactent pour calculer rapidement la mensualité d’un crédit immobilier. Il suffit d’avoir en tête le coefficient reliant le montant emprunté et la mensualité. En effet, en connaissant ce coefficient, le calcul des mensualités est un jeu d’enfant !

Concrètement, et avec les taux d’intérêt actuels ce coefficient est de :

• 205 sur 20 ans (avec un taux d’intérêt de 1,60%),
• 240 sur 25 ans (avec un taux d’intérêt de 1,85%).

Alors comment on calcule sa mensualité finalement ? On prend le montant à emprunter et on le divise par ce coefficient et on obtient la mensualité ! Facile non ?

Mensualité = montant emprunté / coefficient

Pour 1 000€ de mensualité de peux donc emprunter 205 000€ sur 20 ans et 240 000€ sur 25 ans.

Rentabilité d’autofinancement :

Maintenant qu’on sait ça, comment on fait pour savoir où se situe l’autofinancement sur mon investissement ? Les plus vifs d’esprit ont déjà compris la logique mais j’explique pour les autres (haha).

L’autofinancement signifie que les loyers nets couvrent les mensualités. En gros on l’atteint quand on est à l’équilibre en termes de trésorerie (opération blanche).

Je reprends, pour 1 000€ par mois de mensualité on peut investir 205 000€ sur 20 ans si on ne fait pas d’apport (cqfd). En d’autres termes, si mes loyers nets sont de 1 000€ par mois également alors l’autofinancement est atteint !! Loyer net = mensualité de crédit => autofinancement

On peut donc définir quelle est la rentabilité nette qui nous permet d’atteindre l’autofinancement (la fameuse rentabilité d’autofinancement). Ca veut dire qu’avec les conditions de marché actuelles (les taux d’intérêts actuels), l’autofinancement est toujours atteint avec :

• environ 6% de rentabilité nette sur 20 ans ((1000 x 12) / 205 000),
• environ 5% de rentabilité nette sur 25 ans ((1000 x 12) / 240 000).

En d’autres termes, vous atteignez l’autofinancement (sans faire d’apport) avec 5% de rentabilité nette sur 25 ans et 6% sur 20 ans.

Nous appellerons cette Rentabilité d’Autofinancement Sans Apport la « rentabilité AFSA »

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3) Calcul du Cash Flow sans apport

Maintenant que l’on connait la rentabilité d’autofinancement dans les conditions actuelles de marché, on va pouvoir s’amuser et calculer son cash flow très rapidement !!

Pour rappel, à l’autofinancement le Cash Flow est de 0. Le Cash Flow positif est donc tout montant supérieur à l’autofinancement. On va alors vouloir calculer l’écart entre la rentabilité nette de son projet et la rentabilité d’autofinancement (les fameux 5% ou 6% en fonction de la durée d’emprunt).

Cash Flow = (Rentabilité nette projet – Rentabilité AFSA) x budget global d’investissement

Si j’ai 8% de rentabilité nette sur un projet de 600 000€, cela veut dire que sur 25 ans et sans apport j’ai 3% de Cash Flow (3% de plus que la rentabilité AFSA de 5%). Le Cash Flow sera donc de 18 000€ par an (3% x 600 000) ou 1 500€ par mois (18 000 / 12).

Autre exemple, sur un projet de 1 million d’euros dégageant 10% de rentabilité nette. Sur 20 ans de crédit sans apport j’ai 4% de Cash Flow (4% de plus que la rentabilité AFSA de 6%). Le Cash Flow sera donc de 40 000€ par an.

4) Calcul du Cash Flow avec apport

Tout le monde n’emprunte pas sans apport. Je conseille d’ailleurs souvent d’apporter environ 10% du montant global d’investissement. Alors dans ce cas bien sûr, le Cash Flow sera plus important que si l’on ne faisait pas d’apport. Mais comment on calcule le Cash Flow avec apport alors ?

On va devoir retraiter la rentabilité AFSA (Autofinancement Sans Apport) pour obtenir la rentabilité AFAA (Autofinancement Avec Apport).

En gros on va réduire la rentabilité AFSA du % d’apport prévu sur le projet :

Exemple concret : Je mets 10% d’apport et j’emprunte sur 25 ans. La rentabilité AFSA de 5% sur 25 ans se transforme en rentabilité AFAA de 4,5% (5% – (10% x 5%)).

Avec 50% d’apport, on divise logiquement par 2 la rentabilité AFSA pour obtenir la rentabilité AFAA. Il faut donc une rentabilité de 2,5% sur 25 ans et 3% sur 20 ans pour avoir l’autofinancement avec 50% d’apport.

Voici un tableau récapitulatif des rentabilités AFAA en fonction du niveau d’apport :

Apport	Durée d’emprunt
	20 ans	25 ans
10%	5,4%	4,5%
20%	4,8%	4,0%
30%	4,2%	3,5%
40%	3,6%	3,0%
50%	3,0%	2,5%

 

Pour calculer le Cash Flow sur une opération avec apport personnel, il suffit d’appliquer la même formule que précédemment en prenant le soin de bien utiliser la rentabilité AFAA.

Cash Flow = (Rentabilité nette projet – Rentabilité AFAA) x budget global d’investissement

Si j’ai 8% de rentabilité nette sur un projet de 600 000€ et que je mets 20% d’apport, cela veut dire que sur 25 ans j’ai 4% de Cash Flow (4% de plus que la rentabilité AFAA de 4%). Le Cash Flow sera donc de 24 000€ par an (4% x 600 000) ou 2 000€ par mois (24 000 / 12).

Autre exemple sur un projet de 1 million d’euros dégageant 10% de rentabilité nette. Sur 20 ans de crédit en mettant un apport de 10% j’ai 4,6% de Cash Flow (4,6% en plus que la rentabilité AFAA de 5,4%). Le Cash Flow sera donc de 46 000€ par an.

5) Applications concrètes

Cette méthode va ouvrir de nouveaux horizons à ceux qui souhaitent être rentier et qui ont un chiffre précis en tête. En effet je rencontre souvent des investisseurs souhaitant avoir 2 500€ par mois (30 000€ / an) de Cash Flow positif et qui me demandent comment faire. Je leur réponds alors qu’il y a autant de façons de faire que de montages / stratégies.

Voici déjà de nombreux exemples pour arriver à 2 500€ / mois de Cash Flow positif :

– sur 25 ans sans apport :

• Investissement de 2 millions € avec 6,5% de rentabilité nette,
• Investissement d’1 million € avec 8% de rentabilité nette,
• Investissement de 500 000€ avec 11% de rentabilité nette.

– sur 20 ans sans apport :

• Investissement de 2 millions € avec 7,5% de rentabilité nette,
• Investissement d’1 million € avec 9% de rentabilité nette,
• Investissement de 500 000€ avec 12% de rentabilité nette.

– sur 25 ans avec apport de 10% :

• Investissement de 2 millions € avec 6% de rentabilité nette,
• Investissement d’1 million € avec 7,5% de rentabilité nette,
• Investissement de 500 000€ avec 10,5% de rentabilité nette.

– sur 20 ans avec apport de 10% :

• Investissement de 2 millions € avec 6,9% de rentabilité nette,
• Investissement d’1 million € avec 8,4% de rentabilité nette,
• Investissement de 500 000€ avec 11,4% de rentabilité nette.

Voilà pour quelques applications qui vous permettrons de vous familiariser avec cette méthode de calcul (conseil : refaites les calculs pour les 12 exemples afin de vous faire la main).

Bien évidemment, je précise que cette méthode permet de calculer le Cash Flow de manière approximative et non pas à l’euro près !

Si vous n’avez rien compris, pas de honte !! Posez moi vos questions en commentaire ou directement par email à l’adresse sylvain@investimmob.fr ou via cette page.

Bons investissements !

Sylvain